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Maison 9 pièces 191 m²

Bien expiré
VilleSaint-Calais (72)
Surface191
Coût Total218 728
Loyer Annuel13 540
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-143
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 600 €
Surface : 191 m²
Prix au m² : 725,65 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Située en plein centre ville de Saint-Calais, cette maison bourgeoise mitoyenne d'un côté offre un cadre de vie privilégié mêlant charme volumes et fonctionnalité. Dès l'entrée on découvre un salon agréable avec une salle à manger menant à une cuisine indépendante, une buanderie, WC . Le premier étage se compose, par un premier escalier, d'une vaste salle de jeu, Idéale pour un espace familial modulable, un 2nd escalier mène quant à lui un palier desservant une salle de bain, 4 chambres, une salle d'eau et un WC. Au 2e étage, le grenier offre un beau potentiel d'aménagement supplémentaire pour créer une suite, un atelier ou un espace de loisirs. Chauffée au gaz de ville, la propriété bénéficie d'annexes rares en centre ville tels que une cave un garage de nombreuses dépendances et d'un environnement sans vis à vis permettant de concilier intimité, praticité et élégance avec une cour de 300 M² Contacter Aurélie : O6.12.23.54.35

(6.62 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Saint-Calais
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72120
Coordonnées : 47.919882, 0.733369
Total : 218 728
Prix d'acquisition : 138 600
Travaux : 69 040
Valeur du bien : 207 640
Frais de notaire : 11 088
Coût estimé : 11 088
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 191
Loyer prédit : 5.91€/m²/mois
Fourchette : 4.59€ - 7.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 1128€/mois
Loyer annuel estimé : 13540€/an
Fourchette totale : 876€ - 1453€/mois
Fourchette annuelle : 10514€ - 17437€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :4.81% - 7.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :218 728
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 095,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :63,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 158,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 773,18
Coût de l'assurance :19 138,70
Taxe foncière : 1 354,02€/an
Soit par mois : 112,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 128,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 271,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-143,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 286 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz de ville ancien
Quantité: 1 système pour 191 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 191 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et peinture
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 040(361 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:8 140
    Isolation combles: 191 m² × 40€/m² = 7640€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:23 600
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 900€ = 21600€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:7 000
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 800€ = 6400€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres:4 800
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 1920€
  • Électricité:1 500
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Calais (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 740✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 128 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 540 €/an
Calcul : 1 128 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 560 €/an
Base de calcul : Emprunt de 218 728 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 766 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 354 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 040
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 719
Revenus locatifs : +13 540
Charges déductibles : -78 719
Résultat foncier Année 1 : -65 179(Déficit de 65 179 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 779
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 679 €/an
Revenus locatifs : +13 540
Charges déductibles : -9 679
Résultat foncier Années 2+ : 3 861 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43778.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 600
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 090(65% de 138 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 276 €/an
Calcul : 90 090 € × 3,636% = 3 276
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 54078 7267 567-65 18621 400 €43 786 €43 786 €
213 8119 4887 3684 323--39 463 €
314 0879 2837 1634 805--34 659 €
414 3699 0706 9515 299--29 360 €
514 6568 8506 7305 806--23 553 €
614 9498 6226 5026 327--17 226 €
715 2488 3866 2666 863--10 363 €
815 5538 1416 0227 412--2 951 €
915 8647 8885 7697 976---
1016 1827 6265 5078 556---
1116 5057 3555 2359 151---
1216 8367 0734 9549 762---
1317 1726 7824 66310 390---
1417 5166 4814 36111 035---
1517 8666 1694 04911 697---
1618 2235 8453 72612 378---
1718 5885 5103 39113 077---
1818 9605 1643 04413 796---
1919 3394 8052 68514 534---
2019 7254 4332 31315 293---
2120 1204 0481 92816 072---
2220 5223 6491 52916 874---
2320 9333 2361 11617 697---
2421 3512 80868918 543---
2521 7792 36524619 413---
TOTAL433 696231 802109 773201 89421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 201 894
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 540 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 843 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 843-6 420+9 263
2+2 8430+2 843
3+2 8430+2 843
4+2 8430+2 843
5+2 8430+2 843
6+2 8430+2 843
7+2 8430+2 843
8+2 8430+2 843
9+2 843+1 507+1 336
10+2 843+2 567+276
11+2 843+2 745+98
12+2 843+2 929-86
13+2 843+3 117-274
14+2 843+3 310-467
15+2 843+3 509-666
16+2 843+3 713-870
17+2 843+3 923-1 080
18+2 843+4 139-1 296
19+2 843+4 360-1 517
20+2 843+4 588-1 745
21+2 843+4 822-1 979
22+2 843+5 062-2 219
23+2 843+5 309-2 466
24+2 843+5 563-2 720
25+2 843+5 824-2 981
Total+71 075+60 568+10 507
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 137 jours
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