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Appartement Saint Michel Sur Orge 4 pièce(s) 76 m2

Bien expiré
VilleSaint-Michel-sur-Orge (91)
Surface76.3m²
Coût Total200 520€
Loyer Annuel12 495€
Rentabilité6.23%
Cashflow/mois-351€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 76.3 m²
Prix au m² : 1 952,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Dans résidence verdoyante, proche de tous commerces et transports, beau F4 avec séjour double, 2 chambres possibilité d'une 3ème. Balcon exposé plein sud avec vue sur les espaces verts. Cave et parking privé. Copropriété de 254 lots - dont 84 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2868.79 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/389259.pdf

Ville : Saint-Michel-sur-Orge
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91240
Coordonnées : 48.633031, 2.329747
Total : 200 520€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 39 600€
Valeur du bien : 188 600€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76.3m²
Loyer prédit : 13.65€/m²/mois
Fourchette : 11.79€ - 15.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 1041€/mois
Loyer annuel estimé : 12495€/an
Fourchette totale : 900€ - 1205€/mois
Fourchette annuelle : 10795€ - 14464€/an
Rentabilité brute :6.23%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 7.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :990,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :58,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 049,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 777,52€
Coût de l'assurance :17 545,50€
Taxe foncière : 1 249,53€/an
Soit par mois : 104,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 239,06€/mois
Soit par an : 2 868,72€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 041,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 392,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-351,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 375 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture un peu usée, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture un peu usée, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 600 €(519 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 750€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 6000€ = 6000€, Électroménager: 2000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€ = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€ = 1200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Michel-sur-Orge (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 041 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 495 €/an
Calcul : 1 041 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 691 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 520 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 702 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 250 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 869 €/an
Calcul : 239 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 111 €
Revenus locatifs : +12 495 €
Charges déductibles : -51 111 €
Résultat foncier Année 1 : -38 616 €(Déficit de 38 616 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 216 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 511 €/an
Revenus locatifs : +12 495 €
Charges déductibles : -11 511 €
Résultat foncier Années 2+ : 984 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17215.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 495 €51 118 €6 698 €-38 622 €21 400 €17 222 €17 222 €
212 745 €11 339 €6 519 €1 406 €--15 817 €
313 000 €11 155 €6 335 €1 845 €--13 971 €
413 260 €10 964 €6 144 €2 296 €--11 675 €
513 525 €10 767 €5 947 €2 758 €--8 917 €
613 796 €10 563 €5 743 €3 233 €--5 684 €
714 072 €10 352 €5 532 €3 720 €--1 964 €
814 353 €10 133 €5 313 €4 220 €---
914 640 €9 907 €5 087 €4 733 €---
1014 933 €9 674 €4 854 €5 259 €---
1115 232 €9 432 €4 612 €5 799 €---
1215 536 €9 182 €4 362 €6 354 €---
1315 847 €8 924 €4 104 €6 923 €---
1416 164 €8 657 €3 836 €7 507 €---
1516 487 €8 380 €3 560 €8 107 €---
1616 817 €8 094 €3 274 €8 723 €---
1717 153 €7 798 €2 978 €9 355 €---
1817 496 €7 492 €2 672 €10 004 €---
1917 846 €7 176 €2 356 €10 671 €---
2018 203 €6 848 €2 028 €11 355 €---
2118 567 €6 510 €1 690 €12 058 €---
2218 939 €6 159 €1 339 €12 779 €---
2319 317 €5 797 €977 €13 520 €---
2419 704 €5 423 €602 €14 281 €---
2520 098 €5 035 €215 €15 063 €---
TOTAL400 228 €256 879 €96 778 €143 349 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 349 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 495 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 624 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 624 €-6 420 €+9 044 €
2+2 624 €0 €+2 624 €
3+2 624 €0 €+2 624 €
4+2 624 €0 €+2 624 €
5+2 624 €0 €+2 624 €
6+2 624 €0 €+2 624 €
7+2 624 €0 €+2 624 €
8+2 624 €+677 €+1 947 €
9+2 624 €+1 420 €+1 204 €
10+2 624 €+1 578 €+1 046 €
11+2 624 €+1 740 €+884 €
12+2 624 €+1 906 €+718 €
13+2 624 €+2 077 €+547 €
14+2 624 €+2 252 €+372 €
15+2 624 €+2 432 €+192 €
16+2 624 €+2 617 €+7 €
17+2 624 €+2 807 €-183 €
18+2 624 €+3 001 €-377 €
19+2 624 €+3 201 €-577 €
20+2 624 €+3 407 €-783 €
21+2 624 €+3 617 €-993 €
22+2 624 €+3 834 €-1 210 €
23+2 624 €+4 056 €-1 432 €
24+2 624 €+4 284 €-1 660 €
25+2 624 €+4 519 €-1 895 €
Total+65 600 €+43 005 €+22 595 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
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