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Immeuble - 200 m²

VilleWizernes (62)
Surface200m²
Coût Total454 920€
Loyer Annuel30 649€
Rentabilité6.74%
Cashflow/mois-133€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 299 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 1 495 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéal pour investisseur à la recherche d'un placement patrimonial sécurisé et clé en main ! Situé sur la commune de Wizernes, venez découvrir cet immeuble de rapport entiérement rénové et composé de 5 appartements (4 type 2 et 1 studio). L'ensemble des lots est actuellement loué, offrant une rentabilité immédiate. Loyer mensuel globale : 2260 € / mois (soit 27120 € / an). Compteurs d'eau et d'éléctricité individuels pour chaque appartement + compteur électrique dédié aux parties communes. Aucun travaux à prévoir, rénovation récente avec des préstations de qualité. Cette annonce vous est proposée par FASQUEL Jean-François - EI - NoRSAC: 504 941 287, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Compiègne - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Détails : Nombre de niveaux : 3 Mode de chauffage : RADIATEUR Type de chauffage : ELECTRIQUE Format de chauffage : INDIVIDUEL Cave : 1

Ville : Wizernes
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62570
Total : 454 920€
Prix d'acquisition : 299 000€
Travaux : 132 000€
Valeur du bien : 431 000€
Frais de notaire : 23 920€
Coût estimé : 23 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 12.77€/m²/mois
Fourchette : 10.59€ - 15.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 2554€/mois
Loyer annuel estimé : 30649€/an
Fourchette totale : 2118€ - 3080€/mois
Fourchette annuelle : 25414€ - 36962€/an
Rentabilité brute :6.74%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 8.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 000 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :600 000 €
Prix d'achat :299 000 €
Décote à l'achat :-301 000€ (-50.2%)
Marge achat-revente :145 080€ (24.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :454 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 265,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :166,80€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 2 432,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :224 656,79€
Coût de l'assurance :50 041,20€
Taxe foncière : 3 064,91€/an
Soit par mois : 255,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 554,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 687,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-133,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant dans les appartements
Quantité: 20 fenêtres (estimation pour 5 appartements)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eaux thermodynamiques pour chaque appartement
Quantité: 5 chauffe-eaux
Raison: DPE F - Immeuble - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète des salles de bain dans les appartements
Quantité: 5 salles de bain
Raison: État 4/5 - Amélioration de l'esthétique et de la fonctionnalité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des espaces de vie dans les appartements
Quantité: 5 appartements (environ 100 m² total)
Raison: État 4/5 - Amélioration de l'esthétique et de la fonctionnalité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :132 000 €(660 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 2 500€
  • Menuiseries:15 000€
    Fenêtres double vitrage performant: 20 fenêtres × 750€ = 15 000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:22 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 5 chauffe-eaux × 4 500€ = 22 500€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:20 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 salles de bain × 4 000€ = 20 000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:60 000€
    Rénovation espaces de vie: 100 m² × 600€ = 60 000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Wizernes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 554 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 649 €/an
Calcul : 2 554 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 497 €/an
Base de calcul : Emprunt de 454 920 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 002 €/an
Calcul : 167 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 065 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 132 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 152 563 €
Revenus locatifs : +30 649 €
Charges déductibles : -152 563 €
Résultat foncier Année 1 : -121 914 €(Déficit de 121 914 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 100 514 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 563 €/an
Revenus locatifs : +30 649 €
Charges déductibles : -20 563 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 086 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 100514.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 299 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 194 350 €(65% de 299 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 067 €/an
Calcul : 194 350 € × 3,636% = 7 067 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 649 €152 578 €15 511 €-121 929 €21 400 €100 529 €100 529 €
231 262 €20 169 €15 102 €11 093 €--89 435 €
331 887 €19 745 €14 679 €12 142 €--77 293 €
432 525 €19 307 €14 240 €13 218 €--64 075 €
533 176 €18 853 €13 787 €14 322 €--49 753 €
633 839 €18 384 €13 317 €15 455 €--34 298 €
734 516 €17 898 €12 831 €16 618 €--17 680 €
835 206 €17 395 €12 328 €17 811 €---
935 910 €16 874 €11 808 €19 036 €---
1036 629 €16 335 €11 269 €20 293 €---
1137 361 €15 777 €10 711 €21 584 €---
1238 108 €15 200 €10 133 €22 908 €---
1338 871 €14 602 €9 536 €24 268 €---
1439 648 €13 984 €8 917 €25 664 €---
1540 441 €13 344 €8 277 €27 097 €---
1641 250 €12 681 €7 614 €28 569 €---
1742 075 €11 995 €6 929 €30 080 €---
1842 916 €11 285 €6 219 €31 631 €---
1943 775 €10 550 €5 484 €33 224 €---
2044 650 €9 790 €4 723 €34 860 €---
2145 543 €9 003 €3 936 €36 540 €---
2246 454 €8 188 €3 121 €38 266 €---
2347 383 €7 344 €2 278 €40 039 €---
2448 331 €6 471 €1 405 €41 859 €---
2549 297 €5 568 €501 €43 729 €---
TOTAL981 701 €483 321 €224 657 €498 380 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 498 380 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 649 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 436 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 436 €-6 420 €+12 856 €
2+6 436 €0 €+6 436 €
3+6 436 €0 €+6 436 €
4+6 436 €0 €+6 436 €
5+6 436 €0 €+6 436 €
6+6 436 €0 €+6 436 €
7+6 436 €0 €+6 436 €
8+6 436 €+39 €+6 397 €
9+6 436 €+5 711 €+725 €
10+6 436 €+6 088 €+348 €
11+6 436 €+6 475 €-39 €
12+6 436 €+6 872 €-436 €
13+6 436 €+7 280 €-844 €
14+6 436 €+7 699 €-1 263 €
15+6 436 €+8 129 €-1 693 €
16+6 436 €+8 571 €-2 135 €
17+6 436 €+9 024 €-2 588 €
18+6 436 €+9 489 €-3 053 €
19+6 436 €+9 967 €-3 531 €
20+6 436 €+10 458 €-4 022 €
21+6 436 €+10 962 €-4 526 €
22+6 436 €+11 480 €-5 044 €
23+6 436 €+12 012 €-5 576 €
24+6 436 €+12 558 €-6 122 €
25+6 436 €+13 119 €-6 683 €
Total+160 900 €+149 514 €+11 386 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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