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Détails du bien

Bien expiré
VilleEssé (35)
Surface180m²
Coût Total216 120€
Loyer Annuel18 316€
Rentabilité8.48%
Cashflow/mois+229€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 1 050 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Essé
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35150
Total : 216 120€
Prix d'acquisition : 189 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 201 000€
Frais de notaire : 15 120€
Coût estimé : 15 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.81€ - 10.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 1526€/mois
Loyer annuel estimé : 18316€/an
Fourchette totale : 1225€ - 1902€/mois
Fourchette annuelle : 14700€ - 22823€/an
Rentabilité brute :8.48%
Fourchette de rentabilité :6.80% - 10.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 945,06 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :350 111 €
Prix d'achat :189 000 €
Décote à l'achat :-161 111€ (-46.0%)
Marge achat-revente :133 991€ (38.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :216 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 081,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :63,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 144,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 464,30€
Coût de l'assurance :18 910,50€
Taxe foncière : 1 831,64€/an
Soit par mois : 152,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 526,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 297,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :228,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur 180 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE F - Maison - Très efficace, peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en très bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: 60 m²
Raison: État 5/5 visible sur photos - salon en excellent état, rafraîchissement optionnel

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(67 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 526 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 316 €/an
Calcul : 1 526 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 469 €/an
Base de calcul : Emprunt de 216 120 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 756 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 832 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 057 €
Revenus locatifs : +18 316 €
Charges déductibles : -22 057 €
Résultat foncier Année 1 : -3 741 €(Déficit de 3 741 €)
Imputable sur revenu global : 3 741 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 057 €/an
Revenus locatifs : +18 316 €
Charges déductibles : -10 057 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 259 €/an
Prix d'achat du bien : 189 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850 €(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 316 €22 064 €7 476 €-3 748 €3 748 €--
218 683 €9 869 €7 281 €8 814 €---
319 056 €9 666 €7 078 €9 391 €---
419 438 €9 456 €6 868 €9 982 €---
519 826 €9 238 €6 650 €10 588 €---
620 223 €9 013 €6 425 €11 210 €---
720 627 €8 780 €6 192 €11 848 €---
821 040 €8 538 €5 950 €12 502 €---
921 461 €8 288 €5 700 €13 173 €---
1021 890 €8 029 €5 441 €13 861 €---
1122 328 €7 761 €5 173 €14 567 €---
1222 774 €7 483 €4 895 €15 291 €---
1323 230 €7 195 €4 607 €16 034 €---
1423 694 €6 897 €4 309 €16 797 €---
1524 168 €6 589 €4 001 €17 579 €---
1624 652 €6 269 €3 681 €18 382 €---
1725 145 €5 938 €3 350 €19 206 €---
1825 647 €5 596 €3 008 €20 052 €---
1926 160 €5 241 €2 653 €20 919 €---
2026 684 €4 874 €2 286 €21 810 €---
2127 217 €4 493 €1 905 €22 724 €---
2227 762 €4 099 €1 511 €23 663 €---
2328 317 €3 691 €1 103 €24 626 €---
2428 883 €3 268 €680 €25 615 €---
2529 461 €2 831 €243 €26 630 €---
TOTAL586 681 €185 166 €108 464 €401 515 €3 748 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 124 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 401 515 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 316 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 846 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 846 €-1 124 €+4 970 €
2+3 846 €+2 644 €+1 202 €
3+3 846 €+2 817 €+1 029 €
4+3 846 €+2 995 €+851 €
5+3 846 €+3 176 €+670 €
6+3 846 €+3 363 €+483 €
7+3 846 €+3 554 €+292 €
8+3 846 €+3 751 €+95 €
9+3 846 €+3 952 €-106 €
10+3 846 €+4 158 €-312 €
11+3 846 €+4 370 €-524 €
12+3 846 €+4 587 €-741 €
13+3 846 €+4 810 €-964 €
14+3 846 €+5 039 €-1 193 €
15+3 846 €+5 274 €-1 428 €
16+3 846 €+5 515 €-1 669 €
17+3 846 €+5 762 €-1 916 €
18+3 846 €+6 015 €-2 169 €
19+3 846 €+6 276 €-2 430 €
20+3 846 €+6 543 €-2 697 €
21+3 846 €+6 817 €-2 971 €
22+3 846 €+7 099 €-3 253 €
23+3 846 €+7 388 €-3 542 €
24+3 846 €+7 684 €-3 838 €
25+3 846 €+7 989 €-4 143 €
Total+96 150 €+120 455 €+-24 305 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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