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Immeuble 16 pièces 300 m²

Bien expiré
VilleSaint-Nazaire (44)
Surface300m²
Coût Total523 190€
Loyer Annuel44 977€
Rentabilité8.60%
Cashflow/mois+673€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 465 750 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 1 552,5 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 16
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 16 pièces 300 m²

4% IMMOBILIER PONTCHATEAU HONORAIRES REDUITS SAINT NAZAIRE Plein coeur de Penhoet, Immeuble de rapport offrant 8 appartement type 2 , actuellement 3 loués et 5 disponibles. REVENUS MENSUELS PROJETES 3000 € minimum ! Travaux ravalement façade et couverture 2020. Compteurs eau et électrique indépendants A PIEDS DES CHANTIERS DE L'ATLANTIQUE Prix honoraires inclus 465 750 € soit 450 000 € Net vendeur +3.5% ttc charge acquéreur

Surface : 300 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 13 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 21/05/2024

Consommation énergie primaire : 216 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 94 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 600 € et 6 200 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Nazaire
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44600
Coordonnées : 47.290867, -2.201281
Total : 523 190€
Prix d'acquisition : 465 750€
Travaux : 20 180€
Valeur du bien : 485 930€
Frais de notaire : 37 260€
Coût estimé : 37 260€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 12.49€/m²/mois
Fourchette : 10.01€ - 15.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 3748€/mois
Loyer annuel estimé : 44977€/an
Fourchette totale : 3004€ - 4676€/mois
Fourchette annuelle : 36053€ - 56110€/an
Rentabilité brute :8.60%
Fourchette de rentabilité :6.89% - 10.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :523 190€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 552,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :148,24€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 700,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :242 516,32€
Coût de l'assurance :44 471,15€
Taxe foncière : 4 497,71€/an
Soit par mois : 374,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 748,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 075,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :672,69€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration nécessaire pour optimiser la consommation énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique pour une meilleure efficacité
Quantité: 1 chauffe-eau pour 300 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de la performance énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de la robinetterie dans la cuisine
Quantité: 10 m² de murs
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 180 €(67 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:2 000€
    Chaudière à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:1 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:4 700€
    Rénovation cuisine: 10 m² peinture = 30€/m² × 10 = 300€, Robinetterie: 500€, Main d'œuvre: 4200€
  • Salle de bain:9 800€
    Rénovation complète salle de bain: Douche = 1500€, Lavabo = 500€, WC = 300€, Carrelage = 30 m² × 60€/m² = 1800€, Plomberie = 2000€, Électricité = 1000€, Main d'œuvre: 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs: 22 m² × 40€/m² = 880€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse. Les prix sont estimés selon les quantités fournies par l'expert technique.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 748 €/mois
Revenus locatifs annuels : 44 977 €/an
Calcul : 3 748 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 835 €/an
Base de calcul : Emprunt de 523 190 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 779 €/an
Calcul : 148 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 498 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 291 €
Revenus locatifs : +44 977 €
Charges déductibles : -43 291 €
Résultat foncier Année 1 : 1 686 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 111 €/an
Revenus locatifs : +44 977 €
Charges déductibles : -23 111 €
Résultat foncier Années 2+ : 21 866 €/an
Prix d'achat du bien : 465 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 302 738 €(65% de 465 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 009 €/an
Calcul : 302 738 € × 3,636% = 11 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
144 977 €43 308 €16 851 €1 669 €---
245 877 €22 672 €16 395 €23 205 €---
346 794 €22 201 €15 924 €24 593 €---
447 730 €21 714 €15 438 €26 016 €---
548 685 €21 212 €14 935 €27 473 €---
649 658 €20 692 €14 416 €28 966 €---
750 651 €20 156 €13 879 €30 496 €---
851 665 €19 602 €13 325 €32 063 €---
952 698 €19 029 €12 753 €33 669 €---
1053 752 €18 438 €12 161 €35 314 €---
1154 827 €17 827 €11 550 €37 000 €---
1255 923 €17 195 €10 919 €38 728 €---
1357 042 €16 543 €10 266 €40 499 €---
1458 183 €15 869 €9 593 €42 313 €---
1559 346 €15 173 €8 897 €44 173 €---
1660 533 €14 454 €8 177 €46 079 €---
1761 744 €13 711 €7 434 €48 033 €---
1862 979 €12 943 €6 667 €50 035 €---
1964 238 €12 151 €5 874 €52 088 €---
2065 523 €11 331 €5 055 €54 192 €---
2166 834 €10 485 €4 209 €56 348 €---
2268 170 €9 611 €3 334 €58 559 €---
2369 534 €8 708 €2 431 €60 826 €---
2470 924 €7 775 €1 498 €63 150 €---
2572 343 €6 811 €534 €65 532 €---
TOTAL1 440 629 €419 610 €242 516 €1 021 019 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 021 019 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 44 977 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 445 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 445 €+501 €+8 944 €
2+9 445 €+6 961 €+2 484 €
3+9 445 €+7 378 €+2 067 €
4+9 445 €+7 805 €+1 640 €
5+9 445 €+8 242 €+1 203 €
6+9 445 €+8 690 €+755 €
7+9 445 €+9 149 €+296 €
8+9 445 €+9 619 €-174 €
9+9 445 €+10 101 €-656 €
10+9 445 €+10 594 €-1 149 €
11+9 445 €+11 100 €-1 655 €
12+9 445 €+11 618 €-2 173 €
13+9 445 €+12 150 €-2 705 €
14+9 445 €+12 694 €-3 249 €
15+9 445 €+13 252 €-3 807 €
16+9 445 €+13 824 €-4 379 €
17+9 445 €+14 410 €-4 965 €
18+9 445 €+15 011 €-5 566 €
19+9 445 €+15 626 €-6 181 €
20+9 445 €+16 258 €-6 813 €
21+9 445 €+16 905 €-7 460 €
22+9 445 €+17 568 €-8 123 €
23+9 445 €+18 248 €-8 803 €
24+9 445 €+18 945 €-9 500 €
25+9 445 €+19 660 €-10 215 €
Total+236 125 €+306 306 €+-70 181 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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