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Maison à vendre

VilleJoigny (89)
Surface64m²
Coût Total108 960€
Loyer Annuel5 746€
Rentabilité5.27%
Cashflow/mois-147€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 765,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 2 chambres

Venez découvrir cette jolie maison de ville située au coeur de la vieille ville!! Avec sa devanture en briques, elle vous accueillera avec une pièce de vie, un espace cuisine et une salle d'eau avec wc. A l'étage, un palier desservant 2 belles chambres. Un grenier et une cave viennent compléter ce bien. Cette maison nécessite des travaux de rafraichissement et des travaux de toiture. Une exclusivité 100% Ordim Immobilier!!

Ville : Joigny
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89300
Coordonnées : 47.982698, 3.395525
Total : 108 960€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 56 040€
Valeur du bien : 105 040€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 7.48€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 9.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 479€/mois
Loyer annuel estimé : 5746€/an
Fourchette totale : 379€ - 605€/mois
Fourchette annuelle : 4549€ - 7258€/an
Rentabilité brute :5.27%
Fourchette de rentabilité :4.17% - 6.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 203,13 €/m²
Basé sur :65 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 000 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :-28 000€ (-36.4%)
Marge achat-revente :-31 960€ (-41.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :546,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :31,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 578,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 034,66€
Coût de l'assurance :9 534,00€
Taxe foncière : 574,58€/an
Soit par mois : 47,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 478,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 626,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-147,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 427 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 64 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage dans la salle de bain
Quantité: 4 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et nettoyage du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale
Quantité: 1 installation pour 64 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation toiture
Réparation de la toiture si nécessaire
Quantité: 64 m²
Raison: Toiture mentionnée comme nécessitant des travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 040 €(876 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Isolation:3 840€
    Isolation toiture: 64 m² × 60€/m² = 3840€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€/fenêtre = 10400€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€
  • Salle de bain:1 200€
    Carrelage salle de bain: 4 m² × 300€/m² = 1200€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Électricité:8 000€
    Mise aux normes électricité: 64 m² × 125€/m² = 8000€
  • Réparation toiture:5 200€
    Réparation toiture: 64 m² × 80€/m² = 5200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Joigny (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 240€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 479 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 746 €/an
Calcul : 479 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 787 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 960 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 381 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 575 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 783 €
Revenus locatifs : +5 746 €
Charges déductibles : -60 783 €
Résultat foncier Année 1 : -55 038 €(Déficit de 55 038 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 638 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 743 €/an
Revenus locatifs : +5 746 €
Charges déductibles : -4 743 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 002 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33637.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 746 €60 787 €3 791 €-55 041 €21 400 €33 641 €33 641 €
25 861 €4 648 €3 692 €1 213 €--32 428 €
35 978 €4 545 €3 589 €1 433 €--30 996 €
46 097 €4 439 €3 483 €1 658 €--29 337 €
56 219 €4 329 €3 373 €1 890 €--27 447 €
66 344 €4 215 €3 259 €2 129 €--25 318 €
76 471 €4 097 €3 141 €2 374 €--22 944 €
86 600 €3 975 €3 019 €2 626 €--20 319 €
96 732 €3 848 €2 892 €2 884 €--17 434 €
106 867 €3 717 €2 761 €3 150 €--14 284 €
117 004 €3 581 €2 625 €3 423 €--10 861 €
127 144 €3 440 €2 484 €3 704 €---
137 287 €3 294 €2 338 €3 993 €---
147 433 €3 143 €2 187 €4 290 €---
157 581 €2 987 €2 031 €4 595 €---
167 733 €2 825 €1 869 €4 908 €---
177 888 €2 657 €1 701 €5 231 €---
188 046 €2 483 €1 527 €5 562 €---
198 206 €2 303 €1 347 €5 903 €---
208 371 €2 117 €1 161 €6 254 €---
218 538 €1 924 €968 €6 614 €---
228 709 €1 723 €768 €6 985 €---
238 883 €1 516 €560 €7 367 €---
249 061 €1 302 €346 €7 759 €---
259 242 €1 079 €123 €8 162 €---
TOTAL184 040 €134 973 €55 035 €49 066 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 49 066 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 746 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 207 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 207 €-6 420 €+7 627 €
2+1 207 €0 €+1 207 €
3+1 207 €0 €+1 207 €
4+1 207 €0 €+1 207 €
5+1 207 €0 €+1 207 €
6+1 207 €0 €+1 207 €
7+1 207 €0 €+1 207 €
8+1 207 €0 €+1 207 €
9+1 207 €0 €+1 207 €
10+1 207 €0 €+1 207 €
11+1 207 €0 €+1 207 €
12+1 207 €+1 111 €+96 €
13+1 207 €+1 198 €+9 €
14+1 207 €+1 287 €-80 €
15+1 207 €+1 378 €-171 €
16+1 207 €+1 472 €-265 €
17+1 207 €+1 569 €-362 €
18+1 207 €+1 669 €-462 €
19+1 207 €+1 771 €-564 €
20+1 207 €+1 876 €-669 €
21+1 207 €+1 984 €-777 €
22+1 207 €+2 096 €-889 €
23+1 207 €+2 210 €-1 003 €
24+1 207 €+2 328 €-1 121 €
25+1 207 €+2 449 €-1 242 €
Total+30 175 €+17 978 €+12 197 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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