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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMarines (95)
Surface270m²
Coût Total439 420€
Loyer Annuel42 337€
Rentabilité9.63%
Cashflow/mois+854€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 324 000 €
Surface : 270 m²
Prix au m² : 1 200 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salon (total 80 m²), 5 chambres, Terrasse, Jardin, 2 parkings: Box de stationnement, Garage

A 10 minutes de Chaumont en Vexin !

Longère rénovée proposant :

Entrée , vaste séjour en cathédrale , cuisine aménagée équipée , couloir desservant : 2 grandes chambres , wc séparé , salle de bain + douche.buanderie , chaufferie

A l'étage : mezzanine , couloir desservant : 3 chambres dont une suite parentale avec baignoire . Wc séparé.

Le tout sur un terrain de 1688m2 entièrement clos avec GARAGE de 45 m2 au sol.

Ville : Marines
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95640
Coordonnées : 49.148669, 1.983388
Total : 439 420€
Prix d'acquisition : 324 000€
Travaux : 89 500€
Valeur du bien : 413 500€
Frais de notaire : 25 920€
Coût estimé : 25 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 270m²
Loyer prédit : 13.07€/m²/mois
Fourchette : 10.32€ - 16.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 3528€/mois
Loyer annuel estimé : 42337€/an
Fourchette totale : 2785€ - 4469€/mois
Fourchette annuelle : 33423€ - 53630€/an
Rentabilité brute :9.63%
Fourchette de rentabilité :7.61% - 12.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :439 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 192,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :128,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 320,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :218 412,92€
Coût de l'assurance :38 449,25€
Taxe foncière : 4 233,74€/an
Soit par mois : 352,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 528,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 673,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :854,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 136 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 270 m²
Raison: Maison - Bien que DPE C, l'isolation des combles peut améliorer le confort thermique.
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 270 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique et du confort.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine aménagée équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 1/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :89 500 €(331 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 800€
    Isolation combles: 270 m² × 40€/m² = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:34 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 34 fenêtres × 1000€/fenêtre = 34000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 57 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 528 €/mois
Revenus locatifs annuels : 42 337 €/an
Calcul : 3 528 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 056 €/an
Base de calcul : Emprunt de 439 420 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 538 €/an
Calcul : 128 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 234 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 89 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 110 328 €
Revenus locatifs : +42 337 €
Charges déductibles : -110 328 €
Résultat foncier Année 1 : -67 990 €(Déficit de 67 990 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 590 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 828 €/an
Revenus locatifs : +42 337 €
Charges déductibles : -20 828 €
Résultat foncier Années 2+ : 21 510 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46590.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 324 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 210 600 €(65% de 324 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 658 €/an
Calcul : 210 600 € × 3,636% = 7 658 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
142 337 €110 342 €15 070 €-68 005 €21 400 €46 605 €46 605 €
243 184 €20 445 €14 674 €22 739 €--23 866 €
344 048 €20 035 €14 263 €24 013 €---
444 929 €19 610 €13 839 €25 318 €---
545 827 €19 170 €13 399 €26 657 €---
646 744 €18 715 €12 943 €28 029 €---
747 679 €18 244 €12 472 €29 435 €---
848 632 €17 756 €11 984 €30 877 €---
949 605 €17 250 €11 479 €32 354 €---
1050 597 €16 727 €10 956 €33 870 €---
1151 609 €16 186 €10 414 €35 423 €---
1252 641 €15 625 €9 854 €37 016 €---
1353 694 €15 045 €9 273 €38 649 €---
1454 768 €14 444 €8 673 €40 324 €---
1555 863 €13 822 €8 051 €42 041 €---
1656 981 €13 179 €7 407 €43 802 €---
1758 120 €12 512 €6 740 €45 608 €---
1859 283 €11 822 €6 050 €47 461 €---
1960 468 €11 107 €5 336 €49 361 €---
2061 678 €10 368 €4 596 €51 310 €---
2162 911 €9 602 €3 830 €53 309 €---
2264 169 €8 809 €3 038 €55 360 €---
2365 453 €7 989 €2 217 €57 464 €---
2466 762 €7 139 €1 367 €59 623 €---
2568 097 €6 260 €488 €61 837 €---
TOTAL1 356 079 €452 206 €218 413 €903 873 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 903 873 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 42 337 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 891 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 891 €-6 420 €+15 311 €
2+8 891 €0 €+8 891 €
3+8 891 €+44 €+8 847 €
4+8 891 €+7 596 €+1 295 €
5+8 891 €+7 997 €+894 €
6+8 891 €+8 409 €+482 €
7+8 891 €+8 831 €+60 €
8+8 891 €+9 263 €-372 €
9+8 891 €+9 706 €-815 €
10+8 891 €+10 161 €-1 270 €
11+8 891 €+10 627 €-1 736 €
12+8 891 €+11 105 €-2 214 €
13+8 891 €+11 595 €-2 704 €
14+8 891 €+12 097 €-3 206 €
15+8 891 €+12 612 €-3 721 €
16+8 891 €+13 141 €-4 250 €
17+8 891 €+13 682 €-4 791 €
18+8 891 €+14 238 €-5 347 €
19+8 891 €+14 808 €-5 917 €
20+8 891 €+15 393 €-6 502 €
21+8 891 €+15 993 €-7 102 €
22+8 891 €+16 608 €-7 717 €
23+8 891 €+17 239 €-8 348 €
24+8 891 €+17 887 €-8 996 €
25+8 891 €+18 551 €-9 660 €
Total+222 275 €+271 162 €+-48 887 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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