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VENTE

Bien expiré
VilleBelley (01)
Surface210m²
Coût Total448 700€
Loyer Annuel27 520€
Rentabilité6.13%
Cashflow/mois-275€
Image de bien 1
Prix : 325 000 €
Surface : 210 m²
Prix au m² : 1 547,62 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

NOTAIRE - Belle maison familiale avec jardin et garage à Belley

Ville : Belley
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01300
Total : 448 700€
Prix d'acquisition : 325 000€
Travaux : 97 700€
Valeur du bien : 422 700€
Frais de notaire : 26 000€
Coût estimé : 26 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 210m²
Loyer prédit : 10.92€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 14.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 2293€/mois
Loyer annuel estimé : 27520€/an
Fourchette totale : 1691€ - 3111€/mois
Fourchette annuelle : 20290€ - 37327€/an
Rentabilité brute :6.13%
Fourchette de rentabilité :4.52% - 8.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :448 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 207,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :130,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 338,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :213 693,81€
Coût de l'assurance :39 261,25€
Taxe foncière : 2 752,03€/an
Soit par mois : 229,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 293,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 568,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-274,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 210 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 210 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 210 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet, stratifié ou carrelage) dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet, stratifié ou carrelage) dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :97 700 €(465 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 700€
    Isolation toiture: 210 m² × 70€/m² = 14700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:26 000€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 1000€ = 26000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Revêtement sol chambres: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 100€
    Peinture murs et plafonds chambres: 70 m² × 30€/m² = 2100€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:1 800€
    Revêtement sol salon: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belley (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 293 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 520 €/an
Calcul : 2 293 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 794 €/an
Base de calcul : Emprunt de 448 700 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 570 €/an
Calcul : 131 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 752 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 97 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 116 817 €
Revenus locatifs : +27 520 €
Charges déductibles : -116 817 €
Résultat foncier Année 1 : -89 297 €(Déficit de 89 297 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 67 897 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 117 €/an
Revenus locatifs : +27 520 €
Charges déductibles : -19 117 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 403 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 67896.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 325 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 211 250 €(65% de 325 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 682 €/an
Calcul : 211 250 € × 3,636% = 7 682 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 520 €116 831 €14 809 €-89 311 €21 400 €67 911 €67 911 €
228 071 €18 735 €14 412 €9 336 €--58 575 €
328 632 €18 325 €14 003 €10 307 €--48 268 €
429 205 €17 901 €13 579 €11 303 €--36 965 €
529 789 €17 463 €13 141 €12 326 €--24 639 €
630 385 €17 010 €12 688 €13 374 €--11 265 €
730 992 €16 542 €12 219 €14 450 €---
831 612 €16 058 €11 735 €15 554 €---
932 244 €15 557 €11 235 €16 687 €---
1032 889 €15 040 €10 717 €17 850 €---
1133 547 €14 504 €10 182 €19 043 €---
1234 218 €13 951 €9 629 €20 267 €---
1334 902 €13 379 €9 057 €21 523 €---
1435 600 €12 788 €8 465 €22 813 €---
1536 312 €12 176 €7 854 €24 136 €---
1637 039 €11 544 €7 221 €25 495 €---
1737 779 €10 890 €6 568 €26 889 €---
1838 535 €10 214 €5 892 €28 321 €---
1939 306 €9 515 €5 193 €29 790 €---
2040 092 €8 793 €4 470 €31 299 €---
2140 894 €8 046 €3 723 €32 848 €---
2241 712 €7 273 €2 951 €34 438 €---
2342 546 €6 475 €2 152 €36 071 €---
2443 397 €5 649 €1 327 €37 747 €---
2544 265 €4 796 €473 €39 469 €---
TOTAL881 482 €419 456 €213 694 €462 027 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 462 027 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 520 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 779 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 779 €-6 420 €+12 199 €
2+5 779 €0 €+5 779 €
3+5 779 €0 €+5 779 €
4+5 779 €0 €+5 779 €
5+5 779 €0 €+5 779 €
6+5 779 €0 €+5 779 €
7+5 779 €+956 €+4 823 €
8+5 779 €+4 666 €+1 113 €
9+5 779 €+5 006 €+773 €
10+5 779 €+5 355 €+424 €
11+5 779 €+5 713 €+66 €
12+5 779 €+6 080 €-301 €
13+5 779 €+6 457 €-678 €
14+5 779 €+6 844 €-1 065 €
15+5 779 €+7 241 €-1 462 €
16+5 779 €+7 648 €-1 869 €
17+5 779 €+8 067 €-2 288 €
18+5 779 €+8 496 €-2 717 €
19+5 779 €+8 937 €-3 158 €
20+5 779 €+9 390 €-3 611 €
21+5 779 €+9 854 €-4 075 €
22+5 779 €+10 331 €-4 552 €
23+5 779 €+10 821 €-5 042 €
24+5 779 €+11 324 €-5 545 €
25+5 779 €+11 841 €-6 062 €
Total+144 475 €+138 608 €+5 867 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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