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appartement vente 4 pieces le mee sur seine 74m2

VilleMée-sur-Seine (77)
Surface74
Coût Total195 500
Loyer Annuel12 334
Rentabilité6.31%
Cashflow/mois-392
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 2 094,59 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 4
Étage : 9
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
  • SPECIAL INVESTISSEUR * Je vous présente cet appartement vendu loué en colocation comprenant 4 chambres dont 1 avec balcon pour un revenu d'environ 1900€ en tout dont 2 sont louées en ce moment, 1 cuisine et 1 salle d'eau. Il se situe au 9ème étage avec ascenseur. Les +++
  • DPE en C
  • Copropriété fermée et sécurisée
  • Proche commerces et transport

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 269 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 293€ par mois (soit 3516 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE C indice 168 et classe CLIMAT C indice 15. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Melanie Vieira mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de MELUN sous le numéro 850274507, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Mée-sur-Seine
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77350
Total : 195 500
Prix d'acquisition : 155 000
Travaux : 28 100
Valeur du bien : 183 100
Frais de notaire : 12 400
Coût estimé : 12 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74
Loyer prédit : 13.89€/m²/mois
Fourchette : 11.32€ - 17.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 1028€/mois
Loyer annuel estimé : 12334€/an
Fourchette totale : 838€ - 1261€/mois
Fourchette annuelle : 10052€ - 15135€/an
Rentabilité brute :6.31%
Fourchette de rentabilité :5.14% - 7.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 716,42 €/m²
Basé sur :101 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :127 015
Prix d'achat :155 000
Décote à l'achat :+27 985 (+22.0%)
Marge achat-revente :-68 485€ (-53.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :968,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :55,39€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 023,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 979,65
Coût de l'assurance :16 617,50
Taxe foncière : 1 233,44€/an
Soit par mois : 102,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 293,00€/mois
Soit par an : 3 516,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 027,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 419,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-391,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 168 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie si nécessaire et rafraîchissement de la cuisine moderne
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - cuisine moderne mais électroménager un peu daté
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 100(380 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 500
    Cuisine complète rafraîchissement: 8000€, Plomberie mise aux normes: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 000
    Rénovation salle de bain: 4000€, Carrelage (20 m²): 50€/m² × 20 = 1000€, Plomberie salle de bain: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:6 000
    Parquet flottant (40 m²): 60€/m² × 40 = 2400€, Peinture (80 m²): 30€/m² × 80 = 2400€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Électricité:2 400
    Mise aux normes électricité (4 chambres): 1000€, Main d'œuvre: 1400€
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 800€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mée-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 028 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 334 €/an
Calcul : 1 028 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 562 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 500 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 665 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 233 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 516 €/an
Calcul : 293 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 077
Revenus locatifs : +12 334
Charges déductibles : -40 077
Résultat foncier Année 1 : -27 742(Déficit de 27 742 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 17 042
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 977 €/an
Revenus locatifs : +12 334
Charges déductibles : -11 977
Résultat foncier Années 2+ : 358 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 17042.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 33440 0836 569-27 74910 700 €17 049 €17 049 €
212 58111 8096 394773--16 276 €
312 83311 6286 2141 205--15 071 €
413 08911 4416 0271 648--13 423 €
513 35111 2485 8342 103--11 321 €
613 61811 0485 6342 570--8 751 €
713 89010 8425 4283 049--5 702 €
814 16810 6285 2143 540--2 162 €
914 45210 4074 9934 045---
1014 74110 1784 7644 563---
1115 0369 9414 5275 094---
1215 3369 6964 2825 640---
1315 6439 4434 0296 200---
1415 9569 1813 7676 775---
1516 2758 9103 4957 365---
1616 6008 6293 2157 971---
1716 9328 3392 9258 594---
1817 2718 0382 6249 233---
1917 6177 7282 3149 889---
2017 9697 4061 99210 562---
2118 3287 0741 66011 254---
2218 6956 7301 31611 965---
2319 0696 37496012 694---
2419 4506 00659213 444---
2519 8395 62521114 214---
TOTAL395 073258 43394 980136 64010 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 136 640
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 334 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 590 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 590-3 210+5 800
2+2 5900+2 590
3+2 5900+2 590
4+2 5900+2 590
5+2 5900+2 590
6+2 5900+2 590
7+2 5900+2 590
8+2 5900+2 590
9+2 590+565+2 025
10+2 590+1 369+1 221
11+2 590+1 528+1 062
12+2 590+1 692+898
13+2 590+1 860+730
14+2 590+2 033+557
15+2 590+2 210+380
16+2 590+2 391+199
17+2 590+2 578+12
18+2 590+2 770-180
19+2 590+2 967-377
20+2 590+3 169-579
21+2 590+3 376-786
22+2 590+3 589-999
23+2 590+3 808-1 218
24+2 590+4 033-1 443
25+2 590+4 264-1 674
Total+64 750+40 992+23 758
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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