Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Immeuble de rapport nieuil l'espoir

VilleNieuil-l'Espoir (86)
Surface350m²
Coût Total490 600€
Loyer Annuel38 812€
Rentabilité7.91%
Cashflow/mois+314€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 450 000 €
Surface : 350 m²
Prix au m² : 1 285,71 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 9
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble de rapport nieuil l'espoir - vends Plein centre de Nieuil l'espoir 10 minutes CHU et FAC, proches écoles immeuble de rapport Bureau 170 m2 avec zone de stockage 32 m2 Loft de 107 m2 avec jardin T1 18 m2 une seule pièce avec espace sanitaire T3 46,94 m2 2 chambres cuisine US et sbd T3 65 m2 2 chambres cuisine US, sdb et mezzanine Parking pour l'ensemble des locataires chauffage collective PAC avec production solaire revenu annuel brut de 49860 euro brut/an après charge revenu de 41000 euro net/an possibilité de vendre le bien à la découpe rentabilité net d'environ 9,1 % tous les logements sont loués me contacter d'abord par message

Ville : Nieuil-l'Espoir
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86340
Coordonnées : 46.485980, 0.455260
Total : 490 600€
Prix d'acquisition : 450 000€
Travaux : 4 600€
Valeur du bien : 454 600€
Frais de notaire : 36 000€
Coût estimé : 36 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 350m²
Loyer prédit : 9.24€/m²/mois
Fourchette : 7.32€ - 11.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 3234€/mois
Loyer annuel estimé : 38812€/an
Fourchette totale : 2563€ - 4081€/mois
Fourchette annuelle : 30762€ - 48969€/an
Rentabilité brute :7.91%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 9.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 780,49 €/m²
Basé sur :1 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :623 172 €
Prix d'achat :450 000 €
Décote à l'achat :-173 172€ (-27.8%)
Marge achat-revente :132 572€ (21.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :490 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 401,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :196,24€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 2 597,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :229 745,80€
Coût de l'assurance :58 872,00€
Taxe foncière : 3 881,21€/an
Soit par mois : 323,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 234,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 920,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :313,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 600 €(13 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 90€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:2 000€
    Mise aux normes électricité: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Nieuil-l'Espoir (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 234 €/mois
Revenus locatifs annuels : 38 812 €/an
Calcul : 3 234 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 932 €/an
Base de calcul : Emprunt de 490 600 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 355 €/an
Calcul : 196 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 881 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 768 €
Revenus locatifs : +38 812 €
Charges déductibles : -26 768 €
Résultat foncier Année 1 : 12 044 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 168 €/an
Revenus locatifs : +38 812 €
Charges déductibles : -22 168 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 644 €/an
Prix d'achat du bien : 450 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 292 500 €(65% de 450 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 636 €/an
Calcul : 292 500 € × 3,636% = 10 636 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
138 812 €26 784 €15 948 €12 028 €---
239 588 €21 754 €15 518 €17 834 €---
340 380 €21 310 €15 074 €19 070 €---
441 188 €20 851 €14 615 €20 336 €---
542 011 €20 377 €14 141 €21 634 €---
642 852 €19 887 €13 651 €22 965 €---
743 709 €19 380 €13 144 €24 328 €---
844 583 €18 857 €12 621 €25 726 €---
945 475 €18 316 €12 080 €27 158 €---
1046 384 €17 757 €11 521 €28 627 €---
1147 312 €17 180 €10 944 €30 132 €---
1248 258 €16 583 €10 347 €31 675 €---
1349 223 €15 966 €9 730 €33 257 €---
1450 208 €15 329 €9 093 €34 879 €---
1551 212 €14 670 €8 434 €36 542 €---
1652 236 €13 989 €7 753 €38 247 €---
1753 281 €13 286 €7 050 €39 995 €---
1854 346 €12 559 €6 323 €41 787 €---
1955 433 €11 808 €5 572 €43 626 €---
2056 542 €11 031 €4 795 €45 511 €---
2157 673 €10 229 €3 993 €47 444 €---
2258 826 €9 400 €3 164 €49 426 €---
2360 003 €8 543 €2 307 €51 459 €---
2461 203 €7 658 €1 422 €53 545 €---
2562 427 €6 743 €507 €55 684 €---
TOTAL1 243 163 €390 248 €229 746 €852 915 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 852 915 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 38 812 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 151 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 151 €+3 608 €+4 543 €
2+8 151 €+5 350 €+2 801 €
3+8 151 €+5 721 €+2 430 €
4+8 151 €+6 101 €+2 050 €
5+8 151 €+6 490 €+1 661 €
6+8 151 €+6 889 €+1 262 €
7+8 151 €+7 298 €+853 €
8+8 151 €+7 718 €+433 €
9+8 151 €+8 147 €+4 €
10+8 151 €+8 588 €-437 €
11+8 151 €+9 040 €-889 €
12+8 151 €+9 503 €-1 352 €
13+8 151 €+9 977 €-1 826 €
14+8 151 €+10 464 €-2 313 €
15+8 151 €+10 963 €-2 812 €
16+8 151 €+11 474 €-3 323 €
17+8 151 €+11 998 €-3 847 €
18+8 151 €+12 536 €-4 385 €
19+8 151 €+13 088 €-4 937 €
20+8 151 €+13 653 €-5 502 €
21+8 151 €+14 233 €-6 082 €
22+8 151 €+14 828 €-6 677 €
23+8 151 €+15 438 €-7 287 €
24+8 151 €+16 063 €-7 912 €
25+8 151 €+16 705 €-8 554 €
Total+203 775 €+255 874 €+-52 099 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →