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Villa d'architecte de 1960 à Mont-de-Marsan

Bien expiré
VilleMont-de-Marsan (40)
Surface250.22m²
Coût Total364 470€
Loyer Annuel26 772€
Rentabilité7.35%
Cashflow/mois+108€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 990 €
Surface : 250.22 m²
Prix au m² : 999,08 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 2, Jardin

Villa des années 60 à rafraîchir disposant d'un beau potentiel ! Une maison sur deux niveaux comprenant un séjour, une salle à manger, une cuisine, six chambres, une pièce à usage libre, une salle de bain, une salle d'eau et une chaufferie. (selon le plan de bornage annexé, lot E) Le bien se situe sur la commune montoise à proximité d'un quartier attractif. Idéale pour une famille ! Classe énergétique : E GES : E (4.16 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/390017.pdf

Ville : Mont-de-Marsan
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40000
Coordonnées : 43.890189, -0.468145
Total : 364 470€
Prix d'acquisition : 249 990€
Travaux : 94 481€
Valeur du bien : 344 471€
Frais de notaire : 19 999€
Coût estimé : 19 999€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250.22m²
Loyer prédit : 8.92€/m²/mois
Fourchette : 7.18€ - 11.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 2231€/mois
Loyer annuel estimé : 26772€/an
Fourchette totale : 1797€ - 2770€/mois
Fourchette annuelle : 21561€ - 33241€/an
Rentabilité brute :7.35%
Fourchette de rentabilité :5.92% - 9.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :364 470€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 793,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :106,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 899,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :173 579,19€
Coût de l'assurance :31 891,13€
Taxe foncière : 2 677,16€/an
Soit par mois : 223,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 230,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 122,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :108,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Classe énergétique explicitement mentionnée dans la description.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 250.22 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 250.22 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 31 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 250.22 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du parquet
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :94 481 €(378 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 181€
    Isolation des combles perdus: 250.22 m² × 40€/m² = 10008€, Main d'œuvre: 172€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:25 000€
    Remplacement fenêtres: 31 fenêtres × 800€/fenêtre = 24800€, Main d'œuvre: 200€
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Cuisine complète: 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Salle de bain complète: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Rénovation lourde:13 500€
    Rénovation chambres: 90 m² × 150€/m² = 13500€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité)
  • Salon - Rafraîchissement:800€
    Peinture rafraîchissement: 25 m² × 32€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mont-de-Marsan (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 48 181€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 231 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 772 €/an
Calcul : 2 231 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 017 €/an
Base de calcul : Emprunt de 364 470 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 276 €/an
Calcul : 106 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 677 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 94 481 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 110 451 €
Revenus locatifs : +26 772 €
Charges déductibles : -110 451 €
Résultat foncier Année 1 : -83 679 €(Déficit de 83 679 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 62 279 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 970 €/an
Revenus locatifs : +26 772 €
Charges déductibles : -15 970 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 802 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 62279.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 249 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 494 €(65% de 249 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 909 €/an
Calcul : 162 494 € × 3,636% = 5 909 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 772 €110 463 €12 029 €-83 691 €21 400 €62 291 €62 291 €
227 307 €15 660 €11 707 €11 647 €--50 644 €
327 853 €15 327 €11 374 €12 526 €--38 117 €
428 410 €14 983 €11 030 €13 428 €--24 690 €
528 978 €14 627 €10 674 €14 352 €--10 338 €
629 558 €14 259 €10 306 €15 299 €---
730 149 €13 878 €9 926 €16 271 €---
830 752 €13 485 €9 532 €17 267 €---
931 367 €13 078 €9 126 €18 289 €---
1031 995 €12 658 €8 705 €19 336 €---
1132 634 €12 223 €8 271 €20 411 €---
1233 287 €11 774 €7 821 €21 513 €---
1333 953 €11 309 €7 356 €22 644 €---
1434 632 €10 829 €6 876 €23 803 €---
1535 325 €10 332 €6 379 €24 992 €---
1636 031 €9 819 €5 866 €26 213 €---
1736 752 €9 288 €5 335 €27 464 €---
1837 487 €8 738 €4 786 €28 748 €---
1938 236 €8 171 €4 218 €30 066 €---
2039 001 €7 584 €3 631 €31 417 €---
2139 781 €6 977 €3 024 €32 804 €---
2240 577 €6 350 €2 397 €34 227 €---
2341 388 €5 701 €1 748 €35 687 €---
2442 216 €5 031 €1 078 €37 186 €---
2543 060 €4 337 €384 €38 723 €---
TOTAL857 502 €366 880 €173 579 €490 622 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 490 622 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 772 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 622 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 622 €-6 420 €+12 042 €
2+5 622 €0 €+5 622 €
3+5 622 €0 €+5 622 €
4+5 622 €0 €+5 622 €
5+5 622 €0 €+5 622 €
6+5 622 €+1 488 €+4 134 €
7+5 622 €+4 881 €+741 €
8+5 622 €+5 180 €+442 €
9+5 622 €+5 487 €+135 €
10+5 622 €+5 801 €-179 €
11+5 622 €+6 123 €-501 €
12+5 622 €+6 454 €-832 €
13+5 622 €+6 793 €-1 171 €
14+5 622 €+7 141 €-1 519 €
15+5 622 €+7 498 €-1 876 €
16+5 622 €+7 864 €-2 242 €
17+5 622 €+8 239 €-2 617 €
18+5 622 €+8 624 €-3 002 €
19+5 622 €+9 020 €-3 398 €
20+5 622 €+9 425 €-3 803 €
21+5 622 €+9 841 €-4 219 €
22+5 622 €+10 268 €-4 646 €
23+5 622 €+10 706 €-5 084 €
24+5 622 €+11 156 €-5 534 €
25+5 622 €+11 617 €-5 995 €
Total+140 550 €+147 187 €+-6 637 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 206 jours
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