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Maison de village 7 pièces 176 m²

Bien expiré
VilleSainte-Soline (79)
Surface176m²
Coût Total148 300€
Loyer Annuel12 517€
Rentabilité8.44%
Cashflow/mois+158€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 176 m²
Prix au m² : 539,77 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au coeur du village de Ste Soline, a vendre charmante maison de village en pierre, récemment rénovée, d'une surface habitable de 176m2. Au RDC: Entrée, Salon, Salle à manger, Cuisine Cellier, Salle d'eau Au 1er étage: Pallier, 2 chambres, grande pièce, salle de bain, WC indépendant Au 2ème étage, grande pièce Petit extérieur agréable avec préau. Huisseries double vitrage. Chauffage électrique. Stationnement aisée sur parking située en face.

Ville : Sainte-Soline
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79120
Coordonnées : 46.244827, 0.032785
Total : 148 300€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 45 700€
Valeur du bien : 140 700€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 176m²
Loyer prédit : 5.93€/m²/mois
Fourchette : 4.55€ - 7.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1043€/mois
Loyer annuel estimé : 12517€/an
Fourchette totale : 801€ - 1358€/mois
Fourchette annuelle : 9616€ - 16292€/an
Rentabilité brute :8.44%
Fourchette de rentabilité :6.48% - 10.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :737,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :43,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 780,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 998,36€
Coût de l'assurance :12 976,25€
Taxe foncière : 1 251,68€/an
Soit par mois : 104,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 043,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 885,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :157,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 176 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine de 10 m²
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon de 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 700 €(260 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant peinture, électricité, et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1250€/m² = 10000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation 4 chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (incluant parquet flottant, peinture, électricité et main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Vérification tableau électrique: 1 tableau = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Soline (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 043 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 517 €/an
Calcul : 1 043 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 037 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 300 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 519 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 252 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 508 €
Revenus locatifs : +12 517 €
Charges déductibles : -52 508 €
Résultat foncier Année 1 : -39 991 €(Déficit de 39 991 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 591 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 808 €/an
Revenus locatifs : +12 517 €
Charges déductibles : -6 808 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 709 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18590.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 517 €52 513 €5 042 €-39 996 €21 400 €18 596 €18 596 €
212 767 €6 679 €4 909 €6 088 €--12 508 €
313 022 €6 542 €4 771 €6 481 €--6 027 €
413 283 €6 399 €4 628 €6 884 €---
513 549 €6 251 €4 481 €7 297 €---
613 820 €6 099 €4 328 €7 721 €---
714 096 €5 940 €4 170 €8 155 €---
814 378 €5 777 €4 006 €8 601 €---
914 665 €5 608 €3 837 €9 058 €---
1014 959 €5 432 €3 662 €9 526 €---
1115 258 €5 251 €3 480 €10 007 €---
1215 563 €5 063 €3 292 €10 500 €---
1315 874 €4 869 €3 098 €11 005 €---
1416 192 €4 668 €2 897 €11 524 €---
1516 516 €4 460 €2 689 €12 056 €---
1616 846 €4 244 €2 474 €12 602 €---
1717 183 €4 021 €2 251 €13 162 €---
1817 527 €3 791 €2 020 €13 736 €---
1917 877 €3 552 €1 781 €14 325 €---
2018 235 €3 305 €1 534 €14 930 €---
2118 599 €3 049 €1 278 €15 550 €---
2218 971 €2 784 €1 014 €16 187 €---
2319 351 €2 510 €740 €16 840 €---
2419 738 €2 227 €456 €17 511 €---
2520 132 €1 933 €163 €18 199 €---
TOTAL400 916 €162 967 €72 998 €237 950 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 237 950 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 517 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 629 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 629 €-6 420 €+9 049 €
2+2 629 €0 €+2 629 €
3+2 629 €0 €+2 629 €
4+2 629 €+257 €+2 372 €
5+2 629 €+2 189 €+440 €
6+2 629 €+2 316 €+313 €
7+2 629 €+2 447 €+182 €
8+2 629 €+2 580 €+49 €
9+2 629 €+2 717 €-88 €
10+2 629 €+2 858 €-229 €
11+2 629 €+3 002 €-373 €
12+2 629 €+3 150 €-521 €
13+2 629 €+3 302 €-673 €
14+2 629 €+3 457 €-828 €
15+2 629 €+3 617 €-988 €
16+2 629 €+3 781 €-1 152 €
17+2 629 €+3 948 €-1 319 €
18+2 629 €+4 121 €-1 492 €
19+2 629 €+4 298 €-1 669 €
20+2 629 €+4 479 €-1 850 €
21+2 629 €+4 665 €-2 036 €
22+2 629 €+4 856 €-2 227 €
23+2 629 €+5 052 €-2 423 €
24+2 629 €+5 253 €-2 624 €
25+2 629 €+5 460 €-2 831 €
Total+65 725 €+71 385 €+-5 660 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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