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Rue de Wassy - T4

Bien expiré
VilleNantes (44)
Surface72.95m²
Coût Total149 232€
Loyer Annuel11 734€
Rentabilité7.86%
Cashflow/mois+89€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 900 €
Surface : 72.95 m²
Prix au m² : 1 479,1 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

NANTES RUE DE WASSY - T4 (3 chambres) Dans un immeuble sécurisé et bien tenu, appartement de type 4 situé au quatrième et dernier étage, comprenant : Entrée avec placards, wc, salon, cuisine aménagée, dégagement, salle de bains, 3 chambres. Place de parking. Travaux de rénovation énergétique du bâtiment à venir (15.000 euros à la charge des acheteurs)

Visite virtuelle sur demande. - https://vasselot.arthurimmo.com/

Ville : Nantes
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44100
Coordonnées : 47.210830, -1.605675
Total : 149 232€
Prix d'acquisition : 107 900€
Travaux : 32 700€
Valeur du bien : 140 600€
Frais de notaire : 8 632€
Coût estimé : 8 632€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72.95m²
Loyer prédit : 13.40€/m²/mois
Fourchette : 10.11€ - 17.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 978€/mois
Loyer annuel estimé : 11734€/an
Fourchette totale : 738€ - 1296€/mois
Fourchette annuelle : 8852€ - 15553€/an
Rentabilité brute :7.86%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 10.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 039,58 €/m²
Basé sur :367 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :148 787 €
Prix d'achat :107 900 €
Décote à l'achat :-40 887€ (-27.5%)
Marge achat-revente :-445€ (-0.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 232€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :747,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :43,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 790,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 895,17€
Coût de l'assurance :13 057,80€
Taxe foncière : 1 173,38€/an
Soit par mois : 97,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 977,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 888,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :89,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 367 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 72.95 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Peinture légèrement usée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 700 €(448 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/air:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région sans coefficient.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/air, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 978 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 734 €/an
Calcul : 978 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 158 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 232 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 522 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 173 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 553 €
Revenus locatifs : +11 734 €
Charges déductibles : -39 553 €
Résultat foncier Année 1 : -27 819 €(Déficit de 27 819 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 419 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 853 €/an
Revenus locatifs : +11 734 €
Charges déductibles : -6 853 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 881 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6419.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 135 €(65% de 107 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 550 €/an
Calcul : 70 135 € × 3,636% = 2 550 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 734 €39 558 €5 163 €-27 824 €21 400 €6 424 €6 424 €
211 969 €6 723 €5 027 €5 246 €--1 179 €
312 208 €6 583 €4 887 €5 625 €---
412 452 €6 438 €4 742 €6 014 €---
512 701 €6 288 €4 592 €6 413 €---
612 955 €6 132 €4 436 €6 823 €---
713 214 €5 971 €4 275 €7 243 €---
813 478 €5 804 €4 109 €7 674 €---
913 748 €5 632 €3 936 €8 117 €---
1014 023 €5 453 €3 757 €8 570 €---
1114 303 €5 267 €3 572 €9 036 €---
1214 590 €5 076 €3 380 €9 514 €---
1314 881 €4 877 €3 181 €10 004 €---
1415 179 €4 671 €2 976 €10 508 €---
1515 483 €4 458 €2 762 €11 024 €---
1615 792 €4 238 €2 542 €11 555 €---
1716 108 €4 009 €2 313 €12 099 €---
1816 430 €3 773 €2 077 €12 658 €---
1916 759 €3 528 €1 832 €13 231 €---
2017 094 €3 274 €1 578 €13 820 €---
2117 436 €3 011 €1 315 €14 425 €---
2217 785 €2 739 €1 043 €15 046 €---
2318 140 €2 457 €762 €15 683 €---
2418 503 €2 166 €470 €16 338 €---
2518 873 €1 863 €168 €17 010 €---
TOTAL375 838 €149 988 €74 895 €225 851 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 225 851 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 734 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 464 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 464 €-6 420 €+8 884 €
2+2 464 €0 €+2 464 €
3+2 464 €+1 334 €+1 130 €
4+2 464 €+1 804 €+660 €
5+2 464 €+1 924 €+540 €
6+2 464 €+2 047 €+417 €
7+2 464 €+2 173 €+291 €
8+2 464 €+2 302 €+162 €
9+2 464 €+2 435 €+29 €
10+2 464 €+2 571 €-107 €
11+2 464 €+2 711 €-247 €
12+2 464 €+2 854 €-390 €
13+2 464 €+3 001 €-537 €
14+2 464 €+3 152 €-688 €
15+2 464 €+3 307 €-843 €
16+2 464 €+3 466 €-1 002 €
17+2 464 €+3 630 €-1 166 €
18+2 464 €+3 797 €-1 333 €
19+2 464 €+3 969 €-1 505 €
20+2 464 €+4 146 €-1 682 €
21+2 464 €+4 327 €-1 863 €
22+2 464 €+4 514 €-2 050 €
23+2 464 €+4 705 €-2 241 €
24+2 464 €+4 901 €-2 437 €
25+2 464 €+5 103 €-2 639 €
Total+61 600 €+67 755 €+-6 155 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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