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Appartement T2bis de 74m2 plein de charme- Centre historique d'Auch

VilleAuch (32)
Surface74m²
Coût Total112 440€
Loyer Annuel10 135€
Rentabilité9.01%
Cashflow/mois+146€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 93 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 256,76 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 74 m², 2 pièces, 1 chambre, 1 salle de bain, Cuisine séparée, Cave, 4 étages, Chauffage central collectif, Étage 4 sur 4, Frais d'agences inclus : 8,14% du prix, Cuisine séparée

Situé en plein coeur du quartier historique d'Auch à proximité immédiate des commerces, des établissements d'étude supérieures, des commodités et des monuments historiques, garantissant une forte attractivité locative et patrimoniale, cet appartement situé au 4ème étage d'une résidence sécurisée, est valorisé  par le charme de l'ancien (poutres, colombages, murs en pierres). Cet appartement est composé d'un séjour lumineux, d'une grande cuisine séparée, d'une salle de bain avec wc, d'une chambre et de deux bureaux pouvant accueillir des coins nuits supplémentaires. Cet appartement demande un rafraîchissement global. Concernant la copropriété, la toiture a été refaite. Une belle opportunité pour créer un intérieur sur-mesure et/ou réaliser un investissement locatif style Airbnb. N'hésitez pas à nous contactez pour des renseignements supplémentaires ou pour que nous organisions une visite !

Ville : Auch
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32000
Coordonnées : 43.647969, 0.587433
Total : 112 440€
Prix d'acquisition : 93 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 105 000€
Frais de notaire : 7 440€
Coût estimé : 7 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 11.41€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 14.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 845€/mois
Loyer annuel estimé : 10135€/an
Fourchette totale : 689€ - 1036€/mois
Fourchette annuelle : 8262€ - 12432€/an
Rentabilité brute :9.01%
Fourchette de rentabilité :7.35% - 11.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 653,23 €/m²
Basé sur :167 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :122 339 €
Prix d'achat :93 000 €
Décote à l'achat :-29 339€ (-24.0%)
Marge achat-revente :9 899€ (8.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :569,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :44,98€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 614,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 426,88€
Coût de l'assurance :13 492,80€
Taxe foncière : 1 013,48€/an
Soit par mois : 84,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 844,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 698,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :145,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2.3/5 visible - chambres avec murs en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2.3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(162 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 845 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 135 €/an
Calcul : 845 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 009 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 440 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 540 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 013 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 562 €
Revenus locatifs : +10 135 €
Charges déductibles : -17 562 €
Résultat foncier Année 1 : -7 427 €(Déficit de 7 427 €)
Imputable sur revenu global : 7 427 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 562 €/an
Revenus locatifs : +10 135 €
Charges déductibles : -5 562 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 573 €/an
Prix d'achat du bien : 93 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 450 €(65% de 93 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 198 €/an
Calcul : 60 450 € × 3,636% = 2 198 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 135 €17 566 €4 013 €-7 431 €7 431 €--
210 337 €5 462 €3 909 €4 875 €---
310 544 €5 355 €3 802 €5 189 €---
410 755 €5 244 €3 690 €5 511 €---
510 970 €5 128 €3 575 €5 842 €---
611 190 €5 009 €3 455 €6 181 €---
711 413 €4 885 €3 331 €6 529 €---
811 642 €4 756 €3 203 €6 886 €---
911 875 €4 623 €3 069 €7 252 €---
1012 112 €4 484 €2 931 €7 628 €---
1112 354 €4 341 €2 788 €8 013 €---
1212 601 €4 193 €2 639 €8 409 €---
1312 853 €4 039 €2 485 €8 815 €---
1413 110 €3 879 €2 326 €9 231 €---
1513 373 €3 714 €2 160 €9 659 €---
1613 640 €3 542 €1 989 €10 098 €---
1713 913 €3 364 €1 811 €10 549 €---
1814 191 €3 180 €1 627 €11 011 €---
1914 475 €2 989 €1 435 €11 486 €---
2014 764 €2 790 €1 237 €11 974 €---
2115 060 €2 585 €1 032 €12 475 €---
2215 361 €2 372 €819 €12 989 €---
2315 668 €2 151 €598 €13 517 €---
2415 982 €1 922 €369 €14 059 €---
2516 301 €1 685 €132 €14 616 €---
TOTAL324 620 €109 257 €58 427 €215 363 €7 431 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 229 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 215 363 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 135 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 128 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 128 €-2 229 €+4 357 €
2+2 128 €+1 463 €+665 €
3+2 128 €+1 557 €+571 €
4+2 128 €+1 653 €+475 €
5+2 128 €+1 753 €+375 €
6+2 128 €+1 854 €+274 €
7+2 128 €+1 959 €+169 €
8+2 128 €+2 066 €+62 €
9+2 128 €+2 176 €-48 €
10+2 128 €+2 288 €-160 €
11+2 128 €+2 404 €-276 €
12+2 128 €+2 523 €-395 €
13+2 128 €+2 644 €-516 €
14+2 128 €+2 769 €-641 €
15+2 128 €+2 898 €-770 €
16+2 128 €+3 029 €-901 €
17+2 128 €+3 165 €-1 037 €
18+2 128 €+3 303 €-1 175 €
19+2 128 €+3 446 €-1 318 €
20+2 128 €+3 592 €-1 464 €
21+2 128 €+3 742 €-1 614 €
22+2 128 €+3 897 €-1 769 €
23+2 128 €+4 055 €-1 927 €
24+2 128 €+4 218 €-2 090 €
25+2 128 €+4 385 €-2 257 €
Total+53 200 €+64 609 €+-11 409 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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