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Appartement à vendre

VilleBiscarrosse (40)
Surface67m²
Coût Total155 800€
Loyer Annuel9 098€
Rentabilité5.84%
Cashflow/mois-145€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 940,3 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 17 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: 2 parkings, Balcon, Terrasse, Belle vue, Digicode

À deux pas du centre-ville et de la place du Marché, découvrez cet agréable appartement bénéficiant d'un emplacement privilégié et d'une vue dégagée exceptionnelle, rare sur le secteur. Chaque soir, laissez-vous séduire par de superbes couchers de soleil offrant un spectacle naturel unique.

Équipé d'un chauffage individuel par climatisation réversible, cet appartement se compose d'une vaste entrée avec placard, de deux chambres, d'une salle de bains, d'une cuisine aménagée avec loggia attenante, ainsi que d'un lumineux séjour doté d'une grande baie vitrée ouvrant sur un balcon. Un véritable espace de vie tourné vers l'extérieur, idéal pour profiter quotidiennement d'une vue imprenable sur la forêt.

Vous apprécierez également la proximité immédiate des commerces, écoles, collège et autres commodités. Le lac Sud est accessible à seulement 10 minutes à pied, offrant un cadre de vie agréable entre nature et services.

Le bien se situe au sein d'une résidence à taille humaine, sécurisée et bien entretenue. Les principaux travaux de copropriété ont déjà été réalisés, notamment l'isolation, l'étanchéité du toit-terrasse ainsi que la mise en place du chauffage individuel, vous assurant ainsi davantage de sérénité pour les années à venir.

Un local à vélos commun, une cave privative et de nombreuses possibilités de stationnement au pied de l'immeuble viennent compléter ce bien.

Il ne vous reste plus qu'à personnaliser la décoration selon vos envies et à profiter pleinement de la qualité de vie offerte par Biscarrosse, entre nature, confort et commodités.

Une belle opportunité à ne pas manquer ! Contactez dès aujourd'hui l'agence GOSSELIN Immobilier pour organiser votre visite.

Ville : Biscarrosse
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40600
Coordonnées : 44.400268, -1.150914
Total : 155 800€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 15 400€
Valeur du bien : 145 400€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 11.32€/m²/mois
Fourchette : 9.34€ - 13.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 758€/mois
Loyer annuel estimé : 9098€/an
Fourchette totale : 626€ - 919€/mois
Fourchette annuelle : 7507€ - 11027€/an
Rentabilité brute :5.84%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 7.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 692,39 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :247 390 €
Prix d'achat :130 000 €
Décote à l'achat :-117 390€ (-47.5%)
Marge achat-revente :91 590€ (37.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :781,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :45,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 827,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 693,10€
Coût de l'assurance :13 632,50€
Taxe foncière : 909,83€/an
Soit par mois : 75,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 758,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 902,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-144,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 141 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de quelques éléments de cuisine datés et mise à jour de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 400 €(230 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 200€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 900€/m² = 7200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Biscarrosse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 758 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 098 €/an
Calcul : 758 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 416 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 800 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 545 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 910 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 271 €
Revenus locatifs : +9 098 €
Charges déductibles : -22 271 €
Résultat foncier Année 1 : -13 172 €(Déficit de 13 172 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 472 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 871 €/an
Revenus locatifs : +9 098 €
Charges déductibles : -6 871 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 228 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2472.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 098 €22 276 €5 421 €-13 177 €10 700 €2 477 €2 477 €
29 280 €6 734 €5 279 €2 546 €---
39 466 €6 588 €5 132 €2 878 €---
49 655 €6 436 €4 980 €3 220 €---
59 848 €6 278 €4 823 €3 570 €---
610 045 €6 115 €4 660 €3 930 €---
710 246 €5 946 €4 491 €4 300 €---
810 451 €5 771 €4 316 €4 680 €---
910 660 €5 590 €4 135 €5 070 €---
1010 873 €5 403 €3 948 €5 471 €---
1111 091 €5 208 €3 753 €5 882 €---
1211 313 €5 007 €3 552 €6 306 €---
1311 539 €4 799 €3 343 €6 740 €---
1411 770 €4 583 €3 128 €7 187 €---
1512 005 €4 359 €2 904 €7 646 €---
1612 245 €4 127 €2 672 €8 118 €---
1712 490 €3 887 €2 432 €8 603 €---
1812 740 €3 639 €2 184 €9 101 €---
1912 995 €3 381 €1 926 €9 613 €---
2013 255 €3 115 €1 660 €10 140 €---
2113 520 €2 839 €1 384 €10 681 €---
2213 790 €2 553 €1 097 €11 237 €---
2314 066 €2 256 €801 €11 810 €---
2414 347 €1 949 €494 €12 398 €---
2514 634 €1 632 €176 €13 003 €---
TOTAL291 423 €130 471 €78 693 €160 951 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 951 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 098 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 911 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 911 €-3 210 €+5 121 €
2+1 911 €+21 €+1 890 €
3+1 911 €+864 €+1 047 €
4+1 911 €+966 €+945 €
5+1 911 €+1 071 €+840 €
6+1 911 €+1 179 €+732 €
7+1 911 €+1 290 €+621 €
8+1 911 €+1 404 €+507 €
9+1 911 €+1 521 €+390 €
10+1 911 €+1 641 €+270 €
11+1 911 €+1 765 €+146 €
12+1 911 €+1 892 €+19 €
13+1 911 €+2 022 €-111 €
14+1 911 €+2 156 €-245 €
15+1 911 €+2 294 €-383 €
16+1 911 €+2 435 €-524 €
17+1 911 €+2 581 €-670 €
18+1 911 €+2 730 €-819 €
19+1 911 €+2 884 €-973 €
20+1 911 €+3 042 €-1 131 €
21+1 911 €+3 204 €-1 293 €
22+1 911 €+3 371 €-1 460 €
23+1 911 €+3 543 €-1 632 €
24+1 911 €+3 719 €-1 808 €
25+1 911 €+3 901 €-1 990 €
Total+47 775 €+48 285 €+-510 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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