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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleRichelieu (37)
Surface46m²
Coût Total79 240€
Loyer Annuel5 349€
Rentabilité6.75%
Cashflow/mois-465€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 500 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 1 206,52 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Très beau type 2 dans petite résidence en plein centre de Richelieu, libre de toute occupation pour mise sa mise en vente.

Appartement qui a toujours été loué pour la somme de 450 € par mois.

Forte demande locative.

Appartement en tres bon état.

Stationnement aisé.

55 500 euros (honoraires de négociation à la charge du vendeur)

Ville : Richelieu
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37120
Coordonnées : 47.000590, 0.325070
Total : 79 240€
Prix d'acquisition : 55 500€
Travaux : 19 300€
Valeur du bien : 74 800€
Frais de notaire : 4 440€
Coût estimé : 4 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 9.69€/m²/mois
Fourchette : 8.10€ - 11.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 446€/mois
Loyer annuel estimé : 5349€/an
Fourchette totale : 372€ - 534€/mois
Fourchette annuelle : 4469€ - 6403€/an
Rentabilité brute :6.75%
Fourchette de rentabilité :5.64% - 8.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :742,7 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :34 164 €
Prix d'achat :55 500 €
Décote à l'achat :+21 336€ (+62.5%)
Marge achat-revente :-45 076€ (-131.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :79 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :392,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :23,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 415,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 623,89€
Coût de l'assurance :6 933,50€
Taxe foncière : 534,93€/an
Soit par mois : 44,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 450,00€/mois
Soit par an : 5 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 445,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 910,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-464,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour la cuisine - nécessité de mise à jour et de mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des fixtures de la salle de bain et mise à jour de la plomberie si nécessaire
Quantité: 6 m² (carrelage et fixtures)
Raison: État 3/5 visible sur photos - fixtures légèrement datées nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais nécessitant un entretien
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique dans l'appartement
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité des occupants

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 300 €(420 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:13 000€
    Cuisine complète: 8000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:3 600€
    Rénovation salle de bain 6 m²: 600€/m² × 6 = 3600€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant 12 m²: 40€/m² × 12 = 480€, Main d'œuvre: 720€
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Richelieu (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 446 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 349 €/an
Calcul : 446 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 668 €/an
Base de calcul : Emprunt de 79 240 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 277 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 535 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 400 €/an
Calcul : 450 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 180 €
Revenus locatifs : +5 349 €
Charges déductibles : -28 180 €
Résultat foncier Année 1 : -22 831 €(Déficit de 22 831 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 12 131 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 880 €/an
Revenus locatifs : +5 349 €
Charges déductibles : -8 880 €
Résultat foncier Années 2+ : -3 531 €/an(Déficit de 3 531 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12130.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 075 €(65% de 55 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 312 €/an
Calcul : 36 075 € × 3,636% = 1 312 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 349 €28 183 €2 670 €-22 833 €10 700 €12 133 €12 133 €
25 456 €8 812 €2 600 €-3 356 €3 356 €-12 133 €
35 565 €8 739 €2 526 €-3 173 €3 173 €-12 133 €
45 677 €8 663 €2 450 €-2 986 €2 986 €-12 133 €
55 790 €8 584 €2 372 €-2 794 €2 794 €-12 133 €
65 906 €8 503 €2 291 €-2 597 €2 597 €-12 133 €
76 024 €8 419 €2 207 €-2 395 €2 395 €-12 133 €
86 145 €8 332 €2 120 €-2 188 €2 188 €-12 133 €
96 268 €8 242 €2 030 €-1 975 €1 975 €-12 133 €
106 393 €8 150 €1 937 €-1 757 €1 757 €-12 133 €
116 521 €8 053 €1 841 €-1 533 €1 533 €-12 133 €
126 651 €7 954 €1 742 €-1 303 €1 303 €--
136 784 €7 851 €1 639 €-1 067 €1 067 €--
146 920 €7 744 €1 532 €-824 €824 €--
157 058 €7 634 €1 422 €-576 €576 €--
167 199 €7 520 €1 308 €-321 €321 €--
177 343 €7 402 €1 190 €-59 €59 €--
187 490 €7 280 €1 068 €210 €---
197 640 €7 154 €941 €487 €---
207 793 €7 023 €811 €770 €---
217 949 €6 888 €675 €1 061 €---
228 108 €6 748 €535 €1 360 €---
238 270 €6 603 €391 €1 667 €---
248 435 €6 453 €241 €1 982 €---
258 604 €6 298 €86 €2 306 €---
TOTAL171 338 €213 231 €38 624 €-41 892 €39 602 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 11 880 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -41 892 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 349 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 123 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 123 €-3 210 €+4 333 €
2+1 123 €-1 007 €+2 130 €
3+1 123 €-952 €+2 075 €
4+1 123 €-896 €+2 019 €
5+1 123 €-838 €+1 961 €
6+1 123 €-779 €+1 902 €
7+1 123 €-719 €+1 842 €
8+1 123 €-656 €+1 779 €
9+1 123 €-592 €+1 715 €
10+1 123 €-527 €+1 650 €
11+1 123 €-460 €+1 583 €
12+1 123 €-391 €+1 514 €
13+1 123 €-320 €+1 443 €
14+1 123 €-247 €+1 370 €
15+1 123 €-173 €+1 296 €
16+1 123 €-96 €+1 219 €
17+1 123 €-18 €+1 141 €
18+1 123 €+63 €+1 060 €
19+1 123 €+146 €+977 €
20+1 123 €+231 €+892 €
21+1 123 €+318 €+805 €
22+1 123 €+408 €+715 €
23+1 123 €+500 €+623 €
24+1 123 €+595 €+528 €
25+1 123 €+692 €+431 €
Total+28 075 €-8 928 €+37 003 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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