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Appartement 4 pièces 77 m²

VilleRennes (35)
Surface77m²
Coût Total171 170€
Loyer Annuel12 116€
Rentabilité7.08%
Cashflow/mois-223€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 883,12 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

RENNES Appartement T4 en BRS d'env 79m² (loi carrez)

Devenez propriétaire de votre résidence principale à un prix accessible, en toute sécurité grâce au BRS dans l'ancien avec Espacil !

A deux pas du métro, des commerces, écoles et services, nous proposons un appartement T4 situé au 41 avenue des Gayeulles à RENNES au 2ème étage de la résidence.

Copropriété de 175 lots dont 87 logements (pas de procédure en cours) Charges de copropriétés : 650 €/trimestre (eau et chauffage compris)

Cet appartement d'env 79 m² (loi carrez) est composé d'une entrée, un séjour, une cuisine, 3 chambres, une salle de bain, un dressing, WC, une cave et une place de parking.

Son prix : 145 000 € Montant de la redevance mensuelle de 31,60 € à reverser à L'OFS

DPE : classe énergie C Classe Climat : C

LES PLUS :

  • sa situation
  • Pas de frais d'agence
  • Garantie de rachat et relogement en cas d'acquisition en résidence principale
  • Conseil en financement personnalisé et gratuit par notre partenaire ACTION LOGEMENT
  • Bénéficie du PTZ sous réserve d'éligibilité
  • Accompagnement par nos équipes tout au long du projet

Pour fixer un horaire ou obtenir des renseignements complémentaires, contactez-nous ! Sarah LE FLOHIC : [Coordonnées masquées]

Date limite de réception des offres d'achat : le 21/10/2026 à 12h00

Les offres devront mentionner la référence 0116/41/0202 et être accompagnées des documents justifiant de votre statut d'occupation actuel : locataire, propriétaire, hébergé(e)…. Et de vos deux derniers avis d'imposition

  • par mail à : [Coordonnées masquées] Référence annonce : [Coordonnées masquées].0202 Consommation énergétique : 104 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 20 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur
Ville : Rennes
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35700
Coordonnées : 48.132423, -1.657946
Total : 171 170€
Prix d'acquisition : 145 000€
Travaux : 14 570€
Valeur du bien : 159 570€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 13.11€/m²/mois
Fourchette : 10.01€ - 17.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1010€/mois
Loyer annuel estimé : 12116€/an
Fourchette totale : 771€ - 1322€/mois
Fourchette annuelle : 9253€ - 15865€/an
Rentabilité brute :7.08%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 9.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 386,43 €/m²
Basé sur :200 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :260 755 €
Prix d'achat :145 000 €
Décote à l'achat :-115 755€ (-44.4%)
Marge achat-revente :89 585€ (34.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 170€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :852,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :62,76€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 915,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 530,25€
Coût de l'assurance :18 828,70€
Taxe foncière : 1 211,58€/an
Soit par mois : 100,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 216,67€/mois
Soit par an : 2 600,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 009,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 232,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-223,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de rangement et mise à jour des finitions de la cuisine
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et mise à jour des finitions dans le salon
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et mise à jour des finitions dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitent un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise à jour des finitions dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après état moyen visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 570 €(189 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000€
    Cuisine complète: 8 m² × 750€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 050€
    Peinture murs salon: 15 m² × 70€/m² = 1050€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 520€
    Peinture murs 3 chambres: 36 m² × 70€/m² = 2520€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rennes. Cuisine complète estimée à 750€/m², peinture à 70€/m², et rénovation de salle de bain à 1000€/m², incluant la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 010 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 116 €/an
Calcul : 1 010 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 831 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 170 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 753 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 212 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 600 €/an
Calcul : 217 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 570 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 966 €
Revenus locatifs : +12 116 €
Charges déductibles : -24 966 €
Résultat foncier Année 1 : -12 850 €(Déficit de 12 850 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 150 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 396 €/an
Revenus locatifs : +12 116 €
Charges déductibles : -10 396 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 720 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2149.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 116 €24 971 €5 836 €-12 855 €10 700 €2 155 €2 155 €
212 358 €10 247 €5 682 €2 111 €--44 €
312 605 €10 088 €5 523 €2 517 €---
412 857 €9 923 €5 358 €2 934 €---
513 115 €9 752 €5 187 €3 362 €---
613 377 €9 576 €5 011 €3 801 €---
713 644 €9 393 €4 828 €4 252 €---
813 917 €9 203 €4 639 €4 714 €---
914 196 €9 008 €4 443 €5 188 €---
1014 479 €8 805 €4 240 €5 675 €---
1114 769 €8 595 €4 030 €6 174 €---
1215 064 €8 378 €3 813 €6 687 €---
1315 366 €8 153 €3 588 €7 213 €---
1415 673 €7 920 €3 355 €7 753 €---
1515 987 €7 679 €3 114 €8 307 €---
1616 306 €7 430 €2 865 €8 876 €---
1716 632 €7 172 €2 607 €9 461 €---
1816 965 €6 905 €2 340 €10 060 €---
1917 304 €6 628 €2 063 €10 676 €---
2017 650 €6 342 €1 777 €11 308 €---
2118 003 €6 046 €1 481 €11 958 €---
2218 363 €5 739 €1 174 €12 624 €---
2318 731 €5 422 €857 €13 309 €---
2419 105 €5 093 €529 €14 012 €---
2519 487 €4 753 €189 €14 734 €---
TOTAL388 072 €213 219 €84 530 €174 853 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 174 853 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 116 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 544 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 544 €-3 210 €+5 754 €
2+2 544 €0 €+2 544 €
3+2 544 €+742 €+1 802 €
4+2 544 €+880 €+1 664 €
5+2 544 €+1 009 €+1 535 €
6+2 544 €+1 140 €+1 404 €
7+2 544 €+1 275 €+1 269 €
8+2 544 €+1 414 €+1 130 €
9+2 544 €+1 556 €+988 €
10+2 544 €+1 702 €+842 €
11+2 544 €+1 852 €+692 €
12+2 544 €+2 006 €+538 €
13+2 544 €+2 164 €+380 €
14+2 544 €+2 326 €+218 €
15+2 544 €+2 492 €+52 €
16+2 544 €+2 663 €-119 €
17+2 544 €+2 838 €-294 €
18+2 544 €+3 018 €-474 €
19+2 544 €+3 203 €-659 €
20+2 544 €+3 393 €-849 €
21+2 544 €+3 587 €-1 043 €
22+2 544 €+3 787 €-1 243 €
23+2 544 €+3 993 €-1 449 €
24+2 544 €+4 204 €-1 660 €
25+2 544 €+4 420 €-1 876 €
Total+63 600 €+52 456 €+11 144 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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