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Maison 4 pièces 102 m²

VilleDol-de-Bretagne (35)
Surface102m²
Coût Total168 952€
Loyer Annuel12 027€
Rentabilité7.12%
Cashflow/mois+28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 400 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 1 033,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 102 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SÈCHE et associé vous proposent : Maison / villa à vendre - DOL DE BRETAGNE (35120)

Maison construite en pierres et couverte en ardoises, comprenant au rez de chaussée : une entrée, une salle de bain, un WC, une cuisine, une chambre, une pièce passante, une cave.  Au premier étage : deux chambres dont une passante, une salle d'eau, un WC, un grenier.  Garage fermé couvert en fibro. Terrain de 193m².

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude SÈCHE et associé - Notaires à Dol-de-Bretagne - N° SIRET : 31262983500017

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Surface : 102 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 10/06/2025

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 140 € et 4 280 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Dol-de-Bretagne
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35120
Coordonnées : 48.548206, -1.756984
Total : 168 952€
Prix d'acquisition : 105 400€
Travaux : 55 120€
Valeur du bien : 160 520€
Frais de notaire : 8 432€
Coût estimé : 8 432€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 9.83€/m²/mois
Fourchette : 7.80€ - 12.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 1002€/mois
Loyer annuel estimé : 12027€/an
Fourchette totale : 796€ - 1262€/mois
Fourchette annuelle : 9553€ - 15143€/an
Rentabilité brute :7.12%
Fourchette de rentabilité :5.65% - 8.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 400 €/m²
Basé sur :69 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :244 800 €
Prix d'achat :105 400 €
Décote à l'achat :-139 400€ (-56.9%)
Marge achat-revente :75 848€ (31.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 952€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :825,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :49,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 874,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 582,98€
Coût de l'assurance :14 783,30€
Taxe foncière : 1 202,74€/an
Soit par mois : 100,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 002,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 974,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :27,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 102 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 12 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 120 €(540 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 120€
    Isolation toiture/combles: 102 m² × 60€/m² = 6120€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air-eau:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation cuisine complète:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambre:1 500€
    Revêtement sol chambre: 15 m² × 100€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol salon:1 200€
    Revêtement sol salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Dol-de-Bretagne). Les prix incluent la main d'œuvre. Les fourchettes de prix ont été adaptées pour refléter la région.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 420€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage, Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 002 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 027 €/an
Calcul : 1 002 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 453 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 952 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 591 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 203 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 367 €
Revenus locatifs : +12 027 €
Charges déductibles : -62 367 €
Résultat foncier Année 1 : -50 340 €(Déficit de 50 340 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 940 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 247 €/an
Revenus locatifs : +12 027 €
Charges déductibles : -7 247 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 780 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28939.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 510 €(65% de 105 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 491 €/an
Calcul : 68 510 € × 3,636% = 2 491 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 027 €62 373 €5 459 €-50 345 €21 400 €28 945 €28 945 €
212 268 €7 105 €5 311 €5 163 €--23 782 €
312 513 €6 953 €5 159 €5 561 €--18 222 €
412 764 €6 795 €5 001 €5 968 €--12 254 €
513 019 €6 633 €4 839 €6 386 €--5 867 €
613 279 €6 465 €4 671 €6 815 €---
713 545 €6 291 €4 497 €7 254 €---
813 816 €6 112 €4 317 €7 704 €---
914 092 €5 926 €4 132 €8 166 €---
1014 374 €5 735 €3 941 €8 639 €---
1114 661 €5 537 €3 743 €9 124 €---
1214 955 €5 332 €3 538 €9 622 €---
1315 254 €5 121 €3 327 €10 132 €---
1415 559 €4 903 €3 109 €10 656 €---
1515 870 €4 677 €2 883 €11 192 €---
1616 187 €4 445 €2 650 €11 743 €---
1716 511 €4 204 €2 410 €12 307 €---
1816 841 €3 955 €2 161 €12 886 €---
1917 178 €3 698 €1 904 €13 480 €---
2017 522 €3 433 €1 639 €14 089 €---
2117 872 €3 158 €1 364 €14 714 €---
2218 230 €2 875 €1 081 €15 354 €---
2318 594 €2 582 €788 €16 012 €---
2418 966 €2 280 €486 €16 686 €---
2519 345 €1 967 €173 €17 378 €---
TOTAL385 241 €178 555 €78 583 €206 686 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 686 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 027 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 526 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 526 €-6 420 €+8 946 €
2+2 526 €0 €+2 526 €
3+2 526 €0 €+2 526 €
4+2 526 €0 €+2 526 €
5+2 526 €0 €+2 526 €
6+2 526 €+284 €+2 242 €
7+2 526 €+2 176 €+350 €
8+2 526 €+2 311 €+215 €
9+2 526 €+2 450 €+76 €
10+2 526 €+2 592 €-66 €
11+2 526 €+2 737 €-211 €
12+2 526 €+2 887 €-361 €
13+2 526 €+3 040 €-514 €
14+2 526 €+3 197 €-671 €
15+2 526 €+3 358 €-832 €
16+2 526 €+3 523 €-997 €
17+2 526 €+3 692 €-1 166 €
18+2 526 €+3 866 €-1 340 €
19+2 526 €+4 044 €-1 518 €
20+2 526 €+4 227 €-1 701 €
21+2 526 €+4 414 €-1 888 €
22+2 526 €+4 606 €-2 080 €
23+2 526 €+4 804 €-2 278 €
24+2 526 €+5 006 €-2 480 €
25+2 526 €+5 213 €-2 687 €
Total+63 150 €+62 006 €+1 144 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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