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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleFontenay-le-Fleury (78)
Surface68m²
Coût Total194 520€
Loyer Annuel13 627€
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois-357€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 2 338,24 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 1 chambre, Entrée séparée, 1 parking: Parking, calme, Gardien, Digicode, Interphone

FONTENAY-LE-FLEURY - Limitrophe ST CYR L'ECOLE- Dans une résidence de standing verdoyante avec gardiens, piscine et terrains de tennis privés , à deux pas des commerces et écoles et à 20min à pied de la gare, bel appartement 3 pièces , lumineux, d'environ 59m² habitable et 68m² au sol , au 3ème et dernier étage avec ascenseur. Il comprend : une entrée, une cuisine aménagée, un séjour d'environ 22m² expo SE donnant sur une loggia fermée pouvant servir de bureau ou de deuxième chambre, un dressing , une grande chambre d 'environ 13 m² ,une salle de bains avec WC. Une place de parking extérieure et une cave complètent ce bien. Double vitrage PVC et volets motorisés installés. RARE A CE PRIX ! OPPORTUNITE A SAISIR! frais agence inclus de 5,65% à la charge acquéreurs (5.65 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 3050 lots - dont 1099 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 4140.00 euros.

Ville : Fontenay-le-Fleury
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78330
Coordonnées : 48.818856, 2.056004
Total : 194 520€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 22 800€
Valeur du bien : 181 800€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 16.70€/m²/mois
Fourchette : 14.17€ - 19.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1136€/mois
Loyer annuel estimé : 13627€/an
Fourchette totale : 964€ - 1338€/mois
Fourchette annuelle : 11565€ - 16058€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :5.95% - 8.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 238,43 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :288 214 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-129 214€ (-44.8%)
Marge achat-revente :93 694€ (32.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :976,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :56,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 033,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 563,65€
Coût de l'assurance :17 020,50€
Taxe foncière : 1 362,74€/an
Soit par mois : 113,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 345,00€/mois
Soit par an : 4 140,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 135,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 492,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-356,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 231 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la cuisine équipée si nécessaire, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour la cuisine - rafraîchissement nécessaire.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé pour la salle de bain - rafraîchissement nécessaire.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique souhaitée.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 800 €(335 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:12 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 500€
    Salle de bain complète: 5000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 20€/m² = 600€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 20€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué pour la cuisine et la salle de bain). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 136 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 627 €/an
Calcul : 1 136 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 781 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 520 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 681 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 363 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 140 €/an
Calcul : 345 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 764 €
Revenus locatifs : +13 627 €
Charges déductibles : -35 764 €
Résultat foncier Année 1 : -22 137 €(Déficit de 22 137 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 737 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 964 €/an
Revenus locatifs : +13 627 €
Charges déductibles : -12 964 €
Résultat foncier Années 2+ : 663 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 737.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 627 €35 771 €6 787 €-22 143 €21 400 €743 €743 €
213 900 €12 794 €6 610 €1 106 €---
314 178 €12 610 €6 427 €1 568 €---
414 461 €12 420 €6 237 €2 041 €---
514 751 €12 223 €6 040 €2 527 €---
615 046 €12 019 €5 836 €3 026 €---
715 347 €11 808 €5 625 €3 538 €---
815 654 €11 589 €5 406 €4 064 €---
915 967 €11 363 €5 179 €4 604 €---
1016 286 €11 128 €4 944 €5 158 €---
1116 612 €10 885 €4 701 €5 727 €---
1216 944 €10 633 €4 449 €6 311 €---
1317 283 €10 372 €4 188 €6 911 €---
1417 628 €10 102 €3 918 €7 527 €---
1517 981 €9 822 €3 638 €8 160 €---
1618 341 €9 531 €3 348 €8 809 €---
1718 707 €9 231 €3 047 €9 477 €---
1819 082 €8 920 €2 736 €10 162 €---
1919 463 €8 597 €2 414 €10 866 €---
2019 853 €8 263 €2 080 €11 589 €---
2120 250 €7 917 €1 734 €12 332 €---
2220 655 €7 559 €1 375 €13 096 €---
2321 068 €7 188 €1 004 €13 880 €---
2421 489 €6 803 €619 €14 686 €---
2521 919 €6 405 €221 €15 514 €---
TOTAL436 489 €275 953 €98 564 €160 536 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 536 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 627 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 862 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 862 €-6 420 €+9 282 €
2+2 862 €+109 €+2 753 €
3+2 862 €+470 €+2 392 €
4+2 862 €+612 €+2 250 €
5+2 862 €+758 €+2 104 €
6+2 862 €+908 €+1 954 €
7+2 862 €+1 062 €+1 800 €
8+2 862 €+1 219 €+1 643 €
9+2 862 €+1 381 €+1 481 €
10+2 862 €+1 547 €+1 315 €
11+2 862 €+1 718 €+1 144 €
12+2 862 €+1 893 €+969 €
13+2 862 €+2 073 €+789 €
14+2 862 €+2 258 €+604 €
15+2 862 €+2 448 €+414 €
16+2 862 €+2 643 €+219 €
17+2 862 €+2 843 €+19 €
18+2 862 €+3 049 €-187 €
19+2 862 €+3 260 €-398 €
20+2 862 €+3 477 €-615 €
21+2 862 €+3 700 €-838 €
22+2 862 €+3 929 €-1 067 €
23+2 862 €+4 164 €-1 302 €
24+2 862 €+4 406 €-1 544 €
25+2 862 €+4 654 €-1 792 €
Total+71 550 €+48 161 €+23 389 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 103 jours
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