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Maison divisee en deux logements avec jardin

VilleGuémené-sur-Scorff (56)
Surface134
Coût Total99 265
Loyer Annuel12 694
Rentabilité12.79%
Cashflow/mois+439
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 875 €
Surface : 134 m²
Prix au m² : 596,08 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située dans le centre de Guémené-Sur-Scorff, un village pittoresque avec ses différents commerces/restaurants à distance de marche, découvrez cette belle maison divisée en deux logements. Une entrée commune qui vous guide vers le premier logement ayant : couloir, chambre, pièce de vie sur cuisine ouverte, salle de bains et WC. A l'étage une autre habitation qui offre deux chambres, cuisine séparée, salle d'eau/WC et pièce de vie. Grand grenier aménageable. A la recherche d'un investissement rentable, ne passez pas à côté de ce produit (ou si vous souhaitez obtenir une grande maison familiale avec ses 134 m2 de surface habitable). Les travaux principaux à prévoir : électricité, isolation, chauffage... La toiture a été refaite en 2021, l'ensemble est relié au tout-à-l'égout. Un beau jardin à l'arrière ainsi qu’un petit d'espace devant. 

Ville : Guémené-sur-Scorff
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56160
Total : 99 265
Prix d'acquisition : 79 875
Travaux : 13 000
Valeur du bien : 92 875
Frais de notaire : 6 390
Coût estimé : 6 390
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 134
Loyer prédit : 7.89€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 10.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1058€/mois
Loyer annuel estimé : 12694€/an
Fourchette totale : 816€ - 1371€/mois
Fourchette annuelle : 9793€ - 16454€/an
Rentabilité brute :12.79%
Fourchette de rentabilité :9.87% - 16.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 199,54 €/m²
Basé sur :51 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :160 738
Prix d'achat :79 875
Décote à l'achat :-80 863 (-50.3%)
Marge achat-revente :61 473€ (38.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 265
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :484,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :28,13€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 512,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 170,15
Coût de l'assurance :8 437,53
Taxe foncière : 1 269,39€/an
Soit par mois : 105,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 057,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 618,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :439,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 342 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 134 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (134 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - Aucune photo fournie
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - Aucune photo fournie
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement du papier peint usé
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs en papier peint usé
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du carrelage ancien et peinture
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage ancien
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Travaux nécessaires pour la sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000(97 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guémené-sur-Scorff (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 058 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 694 €/an
Calcul : 1 058 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 204 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 265 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 338 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 269 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 811
Revenus locatifs : +12 694
Charges déductibles : -17 811
Résultat foncier Année 1 : -5 117(Déficit de 5 117 €)
Imputable sur revenu global : 5 117
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 811 €/an
Revenus locatifs : +12 694
Charges déductibles : -4 811
Résultat foncier Années 2+ : 7 883 €/an
Prix d'achat du bien : 79 875
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 919(65% de 79 875 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 888 €/an
Calcul : 51 919 € × 3,636% = 1 888
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 69417 8143 207-5 1205 120 €--
212 9484 7273 1208 220---
313 2074 6383 0318 569---
413 4714 5452 9388 926---
513 7404 4502 8439 291---
614 0154 3512 7449 664---
714 2954 2492 64210 046---
814 5814 1442 53710 438---
914 8734 0352 42810 838---
1015 1703 9222 31511 248---
1115 4743 8062 19911 668---
1215 7833 6862 07912 097---
1316 0993 5621 95512 537---
1416 4213 4331 82712 987---
1516 7493 3011 69413 448---
1617 0843 1641 55713 920---
1717 4263 0231 41614 403---
1817 7752 8771 27014 898---
1918 1302 7261 11915 404---
2018 4932 57096315 923---
2118 8622 40980216 454---
2219 2402 24263516 998---
2319 6252 07046317 555---
2420 0171 89228518 125---
2520 4171 70910218 709---
TOTAL406 59099 34246 170307 2475 120Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 536
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 307 247
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 694 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 666 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 666-1 536+4 202
2+2 666+2 466+200
3+2 666+2 571+95
4+2 666+2 678-12
5+2 666+2 787-121
6+2 666+2 899-233
7+2 666+3 014-348
8+2 666+3 131-465
9+2 666+3 251-585
10+2 666+3 374-708
11+2 666+3 500-834
12+2 666+3 629-963
13+2 666+3 761-1 095
14+2 666+3 896-1 230
15+2 666+4 035-1 369
16+2 666+4 176-1 510
17+2 666+4 321-1 655
18+2 666+4 469-1 803
19+2 666+4 621-1 955
20+2 666+4 777-2 111
21+2 666+4 936-2 270
22+2 666+5 099-2 433
23+2 666+5 266-2 600
24+2 666+5 437-2 771
25+2 666+5 613-2 947
Total+66 650+92 174+-25 524
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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