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Maison divisee en deux logements avec jardin

Bien expiré
VilleGuémené-sur-Scorff (56)
Surface134m²
Coût Total99 265€
Loyer Annuel12 694€
Rentabilité12.79%
Cashflow/mois+439€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 875 €
Surface : 134 m²
Prix au m² : 596,08 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située dans le centre de Guémené-Sur-Scorff, un village pittoresque avec ses différents commerces/restaurants à distance de marche, découvrez cette belle maison divisée en deux logements. Une entrée commune qui vous guide vers le premier logement ayant : couloir, chambre, pièce de vie sur cuisine ouverte, salle de bains et WC. A l'étage une autre habitation qui offre deux chambres, cuisine séparée, salle d'eau/WC et pièce de vie. Grand grenier aménageable. A la recherche d'un investissement rentable, ne passez pas à côté de ce produit (ou si vous souhaitez obtenir une grande maison familiale avec ses 134 m2 de surface habitable). Les travaux principaux à prévoir : électricité, isolation, chauffage... La toiture a été refaite en 2021, l'ensemble est relié au tout-à-l'égout. Un beau jardin à l'arrière ainsi qu’un petit d'espace devant. 

Ville : Guémené-sur-Scorff
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56160
Total : 99 265€
Prix d'acquisition : 79 875€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 92 875€
Frais de notaire : 6 390€
Coût estimé : 6 390€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 134m²
Loyer prédit : 7.89€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 10.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1058€/mois
Loyer annuel estimé : 12694€/an
Fourchette totale : 816€ - 1371€/mois
Fourchette annuelle : 9793€ - 16454€/an
Rentabilité brute :12.79%
Fourchette de rentabilité :9.87% - 16.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 199,54 €/m²
Basé sur :51 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :160 738 €
Prix d'achat :79 875 €
Décote à l'achat :-80 863€ (-50.3%)
Marge achat-revente :61 473€ (38.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 265€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :484,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :28,13€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 512,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 170,15€
Coût de l'assurance :8 437,53€
Taxe foncière : 1 269,39€/an
Soit par mois : 105,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 057,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 618,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :439,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 342 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 134 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (134 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - Aucune photo fournie
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - Aucune photo fournie
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement du papier peint usé
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs en papier peint usé
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du carrelage ancien et peinture
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage ancien
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Travaux nécessaires pour la sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(97 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guémené-sur-Scorff (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 058 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 694 €/an
Calcul : 1 058 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 204 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 265 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 338 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 269 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 811 €
Revenus locatifs : +12 694 €
Charges déductibles : -17 811 €
Résultat foncier Année 1 : -5 117 €(Déficit de 5 117 €)
Imputable sur revenu global : 5 117 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 811 €/an
Revenus locatifs : +12 694 €
Charges déductibles : -4 811 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 883 €/an
Prix d'achat du bien : 79 875 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 919 €(65% de 79 875 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 888 €/an
Calcul : 51 919 € × 3,636% = 1 888 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 694 €17 814 €3 207 €-5 120 €5 120 €--
212 948 €4 727 €3 120 €8 220 €---
313 207 €4 638 €3 031 €8 569 €---
413 471 €4 545 €2 938 €8 926 €---
513 740 €4 450 €2 843 €9 291 €---
614 015 €4 351 €2 744 €9 664 €---
714 295 €4 249 €2 642 €10 046 €---
814 581 €4 144 €2 537 €10 438 €---
914 873 €4 035 €2 428 €10 838 €---
1015 170 €3 922 €2 315 €11 248 €---
1115 474 €3 806 €2 199 €11 668 €---
1215 783 €3 686 €2 079 €12 097 €---
1316 099 €3 562 €1 955 €12 537 €---
1416 421 €3 433 €1 827 €12 987 €---
1516 749 €3 301 €1 694 €13 448 €---
1617 084 €3 164 €1 557 €13 920 €---
1717 426 €3 023 €1 416 €14 403 €---
1817 775 €2 877 €1 270 €14 898 €---
1918 130 €2 726 €1 119 €15 404 €---
2018 493 €2 570 €963 €15 923 €---
2118 862 €2 409 €802 €16 454 €---
2219 240 €2 242 €635 €16 998 €---
2319 625 €2 070 €463 €17 555 €---
2420 017 €1 892 €285 €18 125 €---
2520 417 €1 709 €102 €18 709 €---
TOTAL406 590 €99 342 €46 170 €307 247 €5 120 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 536 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 307 247 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 694 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 666 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 666 €-1 536 €+4 202 €
2+2 666 €+2 466 €+200 €
3+2 666 €+2 571 €+95 €
4+2 666 €+2 678 €-12 €
5+2 666 €+2 787 €-121 €
6+2 666 €+2 899 €-233 €
7+2 666 €+3 014 €-348 €
8+2 666 €+3 131 €-465 €
9+2 666 €+3 251 €-585 €
10+2 666 €+3 374 €-708 €
11+2 666 €+3 500 €-834 €
12+2 666 €+3 629 €-963 €
13+2 666 €+3 761 €-1 095 €
14+2 666 €+3 896 €-1 230 €
15+2 666 €+4 035 €-1 369 €
16+2 666 €+4 176 €-1 510 €
17+2 666 €+4 321 €-1 655 €
18+2 666 €+4 469 €-1 803 €
19+2 666 €+4 621 €-1 955 €
20+2 666 €+4 777 €-2 111 €
21+2 666 €+4 936 €-2 270 €
22+2 666 €+5 099 €-2 433 €
23+2 666 €+5 266 €-2 600 €
24+2 666 €+5 437 €-2 771 €
25+2 666 €+5 613 €-2 947 €
Total+66 650 €+92 174 €+-25 524 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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