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GRANDE MAISON avec jardin et garage.

Bien expiré
VilleTonneins (47)
Surface150m²
Coût Total185 640€
Loyer Annuel14 507€
Rentabilité7.81%
Cashflow/mois+132€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 720 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1, Jardin

Proche des commerces, GRANDE MAISON composée d'une grande véranda, une entrée, un salon-séjour, une cuisine, une chambre, un WC, une salle d'eau. A l'étage un palier desservant deux grandes chambres, un dressing , un garage. Sur un terrain arboré de 800m2. A VOIR RAPIDEMENT !!!! Je vous attends pour une visite : Sébastien FEDRIGO GS IMMOBILIER. EI Agent commercial immatriculé au RSAC d'Agen sous le no 940074404

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire - - https://silgado.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=7
Ville : Tonneins
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47400
Coordonnées : 44.388541, 0.325725
Total : 185 640€
Prix d'acquisition : 108 000€
Travaux : 69 000€
Valeur du bien : 177 000€
Frais de notaire : 8 640€
Coût estimé : 8 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 8.06€/m²/mois
Fourchette : 6.38€ - 10.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1209€/mois
Loyer annuel estimé : 14507€/an
Fourchette totale : 958€ - 1526€/mois
Fourchette annuelle : 11491€ - 18315€/an
Rentabilité brute :7.81%
Fourchette de rentabilité :6.19% - 9.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 231,8 €/m²
Basé sur :60 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :184 769 €
Prix d'achat :108 000 €
Décote à l'achat :-76 769€ (-41.5%)
Marge achat-revente :-871€ (-0.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :185 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :909,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :46,41€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 955,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 229,40€
Coût de l'assurance :13 923,00€
Taxe foncière : 1 450,70€/an
Soit par mois : 120,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 208,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 076,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :132,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 253 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées et murs abîmés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - AUCUNE PHOTO FOURNIE
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - AUCUNE PHOTO FOURNIE
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: salon complet (25 m²)
Raison: État 2/5 visible - usure visible
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, évacuations fonctionnelles
Quantité: 150 m²
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 000 €(460 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 500€
    Isolation toiture/combles: 150 m² × 70€/m² = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:11 400€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€ = 11400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:8 100€
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 180€/m² = 8100€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:5 000€
    Rénovation complète salon: 25 m² × 200€/m² = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:4 500€
    Mise à jour plomberie générale: 150 m² × 30€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tonneins (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 209 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 507 €/an
Calcul : 1 209 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 047 €/an
Base de calcul : Emprunt de 185 640 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 557 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 451 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 055 €
Revenus locatifs : +14 507 €
Charges déductibles : -77 055 €
Résultat foncier Année 1 : -62 548 €(Déficit de 62 548 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 148 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 055 €/an
Revenus locatifs : +14 507 €
Charges déductibles : -8 055 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 452 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41147.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 507 €77 061 €6 053 €-62 554 €21 400 €41 154 €41 154 €
214 797 €7 898 €5 890 €6 899 €--34 254 €
315 093 €7 729 €5 722 €7 364 €--26 890 €
415 395 €7 555 €5 548 €7 840 €--19 051 €
515 703 €7 376 €5 368 €8 327 €--10 724 €
616 017 €7 190 €5 182 €8 827 €--1 897 €
716 337 €6 998 €4 990 €9 340 €---
816 664 €6 799 €4 792 €9 865 €---
916 997 €6 594 €4 586 €10 403 €---
1017 337 €6 382 €4 374 €10 955 €---
1117 684 €6 163 €4 155 €11 521 €---
1218 038 €5 936 €3 929 €12 101 €---
1318 398 €5 702 €3 695 €12 696 €---
1418 766 €5 460 €3 453 €13 306 €---
1519 142 €5 210 €3 203 €13 931 €---
1619 525 €4 952 €2 944 €14 572 €---
1719 915 €4 685 €2 677 €15 230 €---
1820 313 €4 409 €2 401 €15 904 €---
1920 720 €4 124 €2 116 €16 596 €---
2021 134 €3 829 €1 821 €17 305 €---
2121 557 €3 524 €1 517 €18 032 €---
2221 988 €3 210 €1 202 €18 778 €---
2322 428 €2 884 €877 €19 543 €---
2422 876 €2 548 €540 €20 328 €---
2523 334 €2 200 €193 €21 133 €---
TOTAL464 665 €206 420 €87 229 €258 245 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 258 245 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 507 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 046 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 046 €-6 420 €+9 466 €
2+3 046 €0 €+3 046 €
3+3 046 €0 €+3 046 €
4+3 046 €0 €+3 046 €
5+3 046 €0 €+3 046 €
6+3 046 €0 €+3 046 €
7+3 046 €+2 233 €+813 €
8+3 046 €+2 959 €+87 €
9+3 046 €+3 121 €-75 €
10+3 046 €+3 287 €-241 €
11+3 046 €+3 456 €-410 €
12+3 046 €+3 630 €-584 €
13+3 046 €+3 809 €-763 €
14+3 046 €+3 992 €-946 €
15+3 046 €+4 179 €-1 133 €
16+3 046 €+4 372 €-1 326 €
17+3 046 €+4 569 €-1 523 €
18+3 046 €+4 771 €-1 725 €
19+3 046 €+4 979 €-1 933 €
20+3 046 €+5 191 €-2 145 €
21+3 046 €+5 410 €-2 364 €
22+3 046 €+5 633 €-2 587 €
23+3 046 €+5 863 €-2 817 €
24+3 046 €+6 098 €-3 052 €
25+3 046 €+6 340 €-3 294 €
Total+76 150 €+77 473 €+-1 323 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 80 jours
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