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Appartement à vendre

VilleSavigny-sur-Orge (91)
Surface64
Coût Total172 292
Loyer Annuel12 111
Rentabilité7.03%
Cashflow/mois-295
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 900 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 2 342,19 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Revêtement du sol: Parquet, 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, Pas de cave, Non meublé

Contacter pour toutes informations Monsieur Pittiglio , 3 pièces de 64m2 au prix de 149 900 euros , 3eme étage en parfait état général avec ascenseur avec grand balcon donnant sur le séjour, cuisine neuve séparée et totalement meublée et équipée (hotte, plaque, four, lave-vaisselle, réfrigérateur-congélateur) et son îlot central, 2 belles chambres, salle d'eau, WC séparé, placard-penderie dans l'entrée de l'appartement et sur toute sa longueur, buanderie. Ce 3 pièces s'accompagne d'un box et d'une cave. Parquet dans tout le logement et carrelage dans la cuisine et salle d'eau et WC et double vitrage récent dans toutes les pièces avec volets dépliants. Charges comprenant l'eau chaude et froide et le chauffage et l'entretien de l'immeuble et les espaces verts et le gardien :300 euros par mois. A deux pas du RER C et au pied du tramway T12 et des commerces et écoles de Savigny-sur-Orge (Gare), axes routiers à quelques minutes, A6 et N7 et N20 et Orly et Rungis. Résidence sécurisée par digicode et interphone.DPE: F Libre de suite.

Ville : Savigny-sur-Orge
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91600
Coordonnées : 48.689040, 2.325370
Total : 172 292
Prix d'acquisition : 149 900
Travaux : 10 400
Valeur du bien : 160 300
Frais de notaire : 11 992
Coût estimé : 11 992
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64
Loyer prédit : 15.77€/m²/mois
Fourchette : 13.04€ - 19.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 1009€/mois
Loyer annuel estimé : 12111€/an
Fourchette totale : 835€ - 1220€/mois
Fourchette annuelle : 10017€ - 14642€/an
Rentabilité brute :7.03%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 8.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 314,95 €/m²
Basé sur :95 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :148 157
Prix d'achat :149 900
Décote à l'achat :+1 743 (+1.2%)
Marge achat-revente :-24 135€ (-16.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 292
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :853,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :50,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 903,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 704,52
Coût de l'assurance :15 075,55
Taxe foncière : 1 211,07€/an
Soit par mois : 100,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 300,00€/mois
Soit par an : 3 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 009,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 304,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-295,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 supposé - Amélioration de l'esthétique et de la fonctionnalité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 supposé - Rafraîchissement nécessaire
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 supposé - Amélioration esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 supposé - Rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 400(163 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10400€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 10 400✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (10 400€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 009 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 111 €/an
Calcul : 1 009 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 783 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 292 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 603 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 211 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 600 €/an
Calcul : 300 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 598
Revenus locatifs : +12 111
Charges déductibles : -21 598
Résultat foncier Année 1 : -9 487(Déficit de 9 487 €)
Imputable sur revenu global : 9 487
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 198 €/an
Revenus locatifs : +12 111
Charges déductibles : -11 198
Résultat foncier Années 2+ : 913 €/an
Prix d'achat du bien : 149 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 435(65% de 149 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 543 €/an
Calcul : 97 435 € × 3,636% = 3 543
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 11121 6035 789-9 4929 492 €--
212 35311 0495 6351 304---
312 60010 8905 4761 710---
412 85210 7265 3122 126---
513 10910 5565 1422 553---
613 37110 3804 9652 992---
713 63910 1974 7833 441---
813 91110 0094 5953 902---
914 1909 8144 4004 376---
1014 4739 6124 1984 861---
1114 7639 4043 9905 359---
1215 0589 1883 7745 870---
1315 3598 9653 5506 395---
1415 6678 7343 3196 933---
1515 9808 4953 0807 485---
1616 2998 2472 8338 052---
1716 6257 9922 5778 634---
1816 9587 7272 3139 231---
1917 2977 4532 0399 844---
2017 6437 1701 75610 473---
2117 9966 8771 46311 119---
2218 3566 5741 16011 782---
2318 7236 26084612 463---
2419 0975 93652213 162---
2519 4795 60018613 879---
TOTAL387 910229 45783 705158 4539 492Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 848
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 453
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 111 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 543 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 543-2 848+5 391
2+2 543+391+2 152
3+2 543+513+2 030
4+2 543+638+1 905
5+2 543+766+1 777
6+2 543+897+1 646
7+2 543+1 032+1 511
8+2 543+1 171+1 372
9+2 543+1 313+1 230
10+2 543+1 458+1 085
11+2 543+1 608+935
12+2 543+1 761+782
13+2 543+1 918+625
14+2 543+2 080+463
15+2 543+2 246+297
16+2 543+2 416+127
17+2 543+2 590-47
18+2 543+2 769-226
19+2 543+2 953-410
20+2 543+3 142-599
21+2 543+3 336-793
22+2 543+3 535-992
23+2 543+3 739-1 196
24+2 543+3 948-1 405
25+2 543+4 164-1 621
Total+63 575+47 536+16 039
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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