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Maison village couiza

VilleCouiza (11)
Surface80m²
Coût Total62 770€
Loyer Annuel5 804€
Rentabilité9.25%
Cashflow/mois+110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 39 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 487,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison village couiza - Particulier vend maison au centre de village sur la route principale. Rdv: séjour environ 28m2 , cuisine séparée,wc. A l'étage : 2 chambres,1 dressing,une salle d'eau à rénover entièrement. Au second : un débarras et un grenier. Pas de chauffage et cumulus à changer.

Ville : Couiza
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11190
Coordonnées : 42.940290, 2.251020
Total : 62 770€
Prix d'acquisition : 39 000€
Travaux : 20 650€
Valeur du bien : 59 650€
Frais de notaire : 3 120€
Coût estimé : 3 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 6.05€/m²/mois
Fourchette : 4.49€ - 8.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 484€/mois
Loyer annuel estimé : 5804€/an
Fourchette totale : 359€ - 651€/mois
Fourchette annuelle : 4311€ - 7815€/an
Rentabilité brute :9.25%
Fourchette de rentabilité :6.87% - 12.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :986,3 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :78 904 €
Prix d'achat :39 000 €
Décote à l'achat :-39 904€ (-50.6%)
Marge achat-revente :16 134€ (20.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :62 770€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :309,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :15,69€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 324,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :29 994,33€
Coût de l'assurance :4 707,75€
Taxe foncière : 580,40€/an
Soit par mois : 48,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 483,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 373,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :110,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement cumulus
Remplacement du cumulus par un modèle plus efficace
Quantité: 1 cumulus
Raison: DPE D - Maison - Nécessaire pour assurer un bon fonctionnement de l'eau chaude sanitaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle d'eau avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle d'eau
Raison: État 2/5 - Salle de bain à rénover entièrement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des éléments
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - Cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec nettoyage et peinture des murs
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - Salon en usure importante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 2 chambres avec peinture et entretien du parquet
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - Chambres nécessitent un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 650 €(258 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude - Remplacement cumulus:4 500€
    Cumulus thermodynamique: 1 × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 × 8000€ = 8000€ (inclut douche, lavabo, WC, plomberie, carrelage, électricité, main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:4 000€
    Rénovation cuisine: 10 m² × 400€/m² = 4000€ (inclut peinture, mise à jour des éléments, main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Rafraîchissement:2 400€
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Entretien parquet: 2 chambres × 600€ = 1200€, Main d'œuvre: 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Couiza (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude - Remplacement cumulus
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 484 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 804 €/an
Calcul : 484 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 076 €/an
Base de calcul : Emprunt de 62 770 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 188 €/an
Calcul : 16 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 580 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 495 €
Revenus locatifs : +5 804 €
Charges déductibles : -23 495 €
Résultat foncier Année 1 : -17 691 €(Déficit de 17 691 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 991 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 845 €/an
Revenus locatifs : +5 804 €
Charges déductibles : -2 845 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 959 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6990.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 350 €(65% de 39 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 922 €/an
Calcul : 25 350 € × 3,636% = 922 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 804 €23 497 €2 078 €-17 693 €10 700 €6 993 €6 993 €
25 920 €2 791 €2 022 €3 129 €--3 864 €
36 038 €2 734 €1 965 €3 305 €--559 €
46 159 €2 674 €1 906 €3 485 €---
56 282 €2 613 €1 844 €3 670 €---
66 408 €2 549 €1 781 €3 859 €---
76 536 €2 484 €1 715 €4 053 €---
86 667 €2 416 €1 647 €4 251 €---
96 800 €2 346 €1 577 €4 455 €---
106 936 €2 273 €1 504 €4 663 €---
117 075 €2 198 €1 429 €4 877 €---
127 217 €2 120 €1 352 €5 096 €---
137 361 €2 040 €1 271 €5 321 €---
147 508 €1 957 €1 188 €5 551 €---
157 658 €1 871 €1 103 €5 787 €---
167 811 €1 783 €1 014 €6 029 €---
177 968 €1 691 €922 €6 277 €---
188 127 €1 596 €827 €6 531 €---
198 290 €1 498 €729 €6 792 €---
208 455 €1 396 €628 €7 059 €---
218 624 €1 292 €523 €7 333 €---
228 797 €1 183 €414 €7 614 €---
238 973 €1 071 €302 €7 902 €---
249 152 €955 €186 €8 197 €---
259 335 €835 €66 €8 500 €---
TOTAL185 903 €69 862 €29 994 €116 041 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 116 041 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 804 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 219 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 219 €-3 210 €+4 429 €
2+1 219 €0 €+1 219 €
3+1 219 €0 €+1 219 €
4+1 219 €+878 €+341 €
5+1 219 €+1 101 €+118 €
6+1 219 €+1 158 €+61 €
7+1 219 €+1 216 €+3 €
8+1 219 €+1 275 €-56 €
9+1 219 €+1 336 €-117 €
10+1 219 €+1 399 €-180 €
11+1 219 €+1 463 €-244 €
12+1 219 €+1 529 €-310 €
13+1 219 €+1 596 €-377 €
14+1 219 €+1 665 €-446 €
15+1 219 €+1 736 €-517 €
16+1 219 €+1 809 €-590 €
17+1 219 €+1 883 €-664 €
18+1 219 €+1 959 €-740 €
19+1 219 €+2 037 €-818 €
20+1 219 €+2 118 €-899 €
21+1 219 €+2 200 €-981 €
22+1 219 €+2 284 €-1 065 €
23+1 219 €+2 371 €-1 152 €
24+1 219 €+2 459 €-1 240 €
25+1 219 €+2 550 €-1 331 €
Total+30 475 €+34 812 €+-4 337 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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