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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBoissy-Saint-Léger (94)
Surface49.9
Coût Total168 500
Loyer Annuel12 782
Rentabilité7.59%
Cashflow/mois+81
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 400 €
Surface : 49.9 m²
Prix au m² : 2 573,15 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Salon (total 20,51 m²), 1 chambre, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Pas de cave

Dans une copropriété de 1990, située 5 bis place de la Peupleraie, à proximité des commodités et à moins de 10 minutes à pied de la gare. Possibilité de bénéficier du P T Z, sous conditions et prêt Action Logement

La SA HLM Coopérer Pour Habiter vend à Boissy St Léger un appartement de type T2 de 49,90m², au 2ème étage avec ascenseur. Il se compose comme suit : entrée, séjour sur balcon, cuisine séparée, un dégagement, une chambre, une salle de bains, WC. Double vitrage. Parking sous-sol. Chauffage individuel électrique. Taxe foncière : 1 062€

Sous réserve de l'autorisation préfectorale.

Modalités de visite : sur rdv auprès du vendeur. Si votre projet concerne une acquisition à deux personnes, il est impératif que les visites soient effectuées ensemble pour déposer la lettre d’intention d’achat. Date limite de remise des candidatures : le 25/07/2026 à 12h. Possibilité de soumettre votre candidature au-delà de la date indiquée si aucune offre valable reçue. Les candidatures sont étudiées par ordre d’arrivée.

Ville : Boissy-Saint-Léger
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94470
Coordonnées : 48.754551, 2.503630
Boissy-Saint-Léger
RER A
Total : 168 500
Prix d'acquisition : 128 400
Travaux : 29 828
Valeur du bien : 158 228
Frais de notaire : 10 272
Coût estimé : 10 272
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49.9
Loyer prédit : 21.35€/m²/mois
Fourchette : 18.72€ - 24.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 1065€/mois
Loyer annuel estimé : 12782€/an
Fourchette totale : 934€ - 1215€/mois
Fourchette annuelle : 11208€ - 14577€/an
Rentabilité brute :7.59%
Fourchette de rentabilité :6.65% - 8.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 106,96 €/m²
Basé sur :226 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :155 037
Prix d'achat :128 400
Décote à l'achat :-26 637 (-17.2%)
Marge achat-revente :-13 463€ (-8.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :846,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :49,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 895,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 379,26
Coût de l'assurance :14 743,75
Taxe foncière : 1 062,00€/an
Soit par mois : 88,50€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 065,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 983,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :81,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 177 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage individuel électrique par une pompe à chaleur air/air (clim réversible)
Quantité: 1 système pour 49.9 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, y compris le remplacement des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 828(598 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 976
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 49.9 m² × 240€/m² = 11976€, Main d'œuvre: 24€
  • Cuisine:10 002
    Rénovation cuisine complète: 6 m² × 1667€/m² = 10002€, Main d'œuvre: 24€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambre - Peinture:600
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 250
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boissy-Saint-Léger (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 976✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 065 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 782 €/an
Calcul : 1 065 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 874 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 500 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 590 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 062 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 828
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 354
Revenus locatifs : +12 782
Charges déductibles : -37 354
Résultat foncier Année 1 : -24 571(Déficit de 24 571 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 171
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 526 €/an
Revenus locatifs : +12 782
Charges déductibles : -7 526
Résultat foncier Années 2+ : 5 257 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3171.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 400
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 460(65% de 128 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 035 €/an
Calcul : 83 460 € × 3,636% = 3 035
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 78237 3595 879-24 57721 400 €3 177 €3 177 €
213 0387 3785 7265 660---
313 2987 2195 5676 080---
413 5647 0545 4026 510---
513 8366 8845 2326 952---
614 1126 7075 0557 405---
714 3956 5244 8727 871---
814 6836 3344 6838 348---
914 9766 1384 4868 838---
1015 2765 9354 2839 341---
1115 5815 7244 0729 857---
1215 8935 5063 85410 387---
1316 2115 2803 62810 931---
1416 5355 0463 39411 489---
1516 8664 8033 15112 063---
1617 2034 5522 90012 651---
1717 5474 2922 64013 256---
1817 8984 0222 37013 876---
1918 2563 7432 09114 513---
2018 6213 4531 80215 168---
2118 9943 1541 50215 840---
2219 3732 8431 19116 530---
2319 7612 52287017 239---
2420 1562 18853717 968---
2520 5591 84319218 716---
TOTAL409 414156 50185 379252 91321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 252 913
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 782 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 684 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 684-6 420+9 104
2+2 684+745+1 939
3+2 684+1 824+860
4+2 684+1 953+731
5+2 684+2 086+598
6+2 684+2 222+462
7+2 684+2 361+323
8+2 684+2 504+180
9+2 684+2 651+33
10+2 684+2 802-118
11+2 684+2 957-273
12+2 684+3 116-432
13+2 684+3 279-595
14+2 684+3 447-763
15+2 684+3 619-935
16+2 684+3 795-1 111
17+2 684+3 977-1 293
18+2 684+4 163-1 479
19+2 684+4 354-1 670
20+2 684+4 550-1 866
21+2 684+4 752-2 068
22+2 684+4 959-2 275
23+2 684+5 172-2 488
24+2 684+5 390-2 706
25+2 684+5 615-2 931
Total+67 100+75 874+-8 774
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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