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Achat : Maison Nogent (52800)

VilleNogent (52)
Surface99m²
Coût Total121 740€
Loyer Annuel7 894€
Rentabilité6.48%
Cashflow/mois-37€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 63 000 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 636,36 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 99 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Cette bonne maison ancienne transformée dans les années 70 n'attend que vous pour retrouver vie et fraîcheur. Au rez-de-chaussée, vous trouverez le séjour, la cuisine, un toilette et la chaufferie, à l'étage, le dégagement dessert trois chambres et la salle de bain. Derrière la maison, l'ancien atelier peut aussi servir à agrandir la maison. Petit jardin derrière avec dépendance et garage fermé à moins de 50 m de la maison. Prévoir budget de rafraichissement.Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Ville : Nogent
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52800
Coordonnées : 48.021510, 5.334760
Total : 121 740€
Prix d'acquisition : 63 000€
Travaux : 53 700€
Valeur du bien : 116 700€
Frais de notaire : 5 040€
Coût estimé : 5 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 6.64€/m²/mois
Fourchette : 5.14€ - 8.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 658€/mois
Loyer annuel estimé : 7894€/an
Fourchette totale : 509€ - 851€/mois
Fourchette annuelle : 6104€ - 10210€/an
Rentabilité brute :6.48%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 8.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :749,11 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :74 161 €
Prix d'achat :63 000 €
Décote à l'achat :-11 161€ (-15.1%)
Marge achat-revente :-47 579€ (-64.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :594,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :34,49€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 629,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 623,73€
Coût de l'assurance :10 347,90€
Taxe foncière : 789,42€/an
Soit par mois : 65,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 657,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 694,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-36,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 99 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager et la plomberie
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 700 €(542 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 920€
    Isolation toiture/combles: 99 m² × 80€/m² = 7920€ (inclut main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 700€ = 8400€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nogent (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 320€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 658 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 894 €/an
Calcul : 658 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 929 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 740 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 414 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 789 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 833 €
Revenus locatifs : +7 894 €
Charges déductibles : -58 833 €
Résultat foncier Année 1 : -50 938 €(Déficit de 50 938 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 538 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 133 €/an
Revenus locatifs : +7 894 €
Charges déductibles : -5 133 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 762 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29538.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 63 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 950 €(65% de 63 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 489 €/an
Calcul : 40 950 € × 3,636% = 1 489 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 894 €58 837 €3 933 €-50 942 €21 400 €29 542 €29 542 €
28 052 €5 030 €3 827 €3 022 €--26 521 €
38 213 €4 920 €3 717 €3 293 €--23 228 €
48 377 €4 807 €3 604 €3 570 €--19 658 €
58 545 €4 690 €3 486 €3 855 €--15 802 €
68 716 €4 569 €3 365 €4 147 €--11 655 €
78 890 €4 444 €3 240 €4 447 €--7 209 €
89 068 €4 314 €3 111 €4 754 €--2 455 €
99 249 €4 181 €2 977 €5 069 €---
109 434 €4 043 €2 839 €5 391 €---
119 623 €3 900 €2 697 €5 723 €---
129 815 €3 753 €2 550 €6 063 €---
1310 012 €3 601 €2 397 €6 411 €---
1410 212 €3 443 €2 240 €6 768 €---
1510 416 €3 281 €2 078 €7 135 €---
1610 625 €3 113 €1 910 €7 511 €---
1710 837 €2 940 €1 736 €7 897 €---
1811 054 €2 761 €1 557 €8 293 €---
1911 275 €2 575 €1 372 €8 699 €---
2011 500 €2 384 €1 181 €9 116 €---
2111 730 €2 186 €983 €9 544 €---
2211 965 €1 982 €779 €9 983 €---
2312 204 €1 771 €568 €10 433 €---
2412 448 €1 553 €350 €10 895 €---
2512 697 €1 328 €125 €11 369 €---
TOTAL252 853 €140 407 €56 624 €112 446 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 112 446 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 894 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 658 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 658 €-6 420 €+8 078 €
2+1 658 €0 €+1 658 €
3+1 658 €0 €+1 658 €
4+1 658 €0 €+1 658 €
5+1 658 €0 €+1 658 €
6+1 658 €0 €+1 658 €
7+1 658 €0 €+1 658 €
8+1 658 €0 €+1 658 €
9+1 658 €+784 €+874 €
10+1 658 €+1 617 €+41 €
11+1 658 €+1 717 €-59 €
12+1 658 €+1 819 €-161 €
13+1 658 €+1 923 €-265 €
14+1 658 €+2 031 €-373 €
15+1 658 €+2 141 €-483 €
16+1 658 €+2 253 €-595 €
17+1 658 €+2 369 €-711 €
18+1 658 €+2 488 €-830 €
19+1 658 €+2 610 €-952 €
20+1 658 €+2 735 €-1 077 €
21+1 658 €+2 863 €-1 205 €
22+1 658 €+2 995 €-1 337 €
23+1 658 €+3 130 €-1 472 €
24+1 658 €+3 269 €-1 611 €
25+1 658 €+3 411 €-1 753 €
Total+41 450 €+33 734 €+7 716 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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