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Maison de ville à vendre

VilleBlanc-Mesnil (93)
Surface175m²
Coût Total504 320€
Loyer Annuel39 347€
Rentabilité7.80%
Cashflow/mois+321€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 399 000 €
Surface : 175 m²
Prix au m² : 2 280 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, 2 salles de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, 5 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Jardin, Terrasse, calme, Exposition sud, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

Plongez dans le charme de cette vaste maison familiale de 175 m², idéalement située dans un quartier calme de Le Blanc-Mesnil. Dès votre arrivée, vous serez séduit par la pièce de vie principale, baignée de lumière grâce à son orientation plein sud, offrant une ambiance chaleureuse et accueillante pour vos moments en famille.

Cette demeure propose cinq chambres spacieuses, assurant à chacun un espace personnel confortable. Avec ses deux salles de bains, deux séjours et deux cuisines, elle offre une flexibilité d'aménagement qui saura répondre à vos attentes et à celles de votre famille.

Le jardin de 300 m² est un véritable écrin de verdure, parfait pour se ressourcer ou organiser des activités en extérieur. Une dépendance, issue de l'ancien garage, ajoute une dimension supplémentaire à cette propriété, offrant des possibilités d'aménagement variées.

Le quartier est particulièrement apprécié des familles, avec l'École Maternelle Louis Pasteur et l'École Maternelle Anne Franck à seulement 200 mètres. Pour vos promenades, le Square Jacques Parizelle et le jardin D&M se trouvent à moins de 300 mètres. La gare RER du Blanc-Mesnil, accessible en 10 minutes à pied, facilite vos déplacements quotidiens.

Caractéristiques techniques

  • Surface : 175 m²
  • Nombre de pièces : 7
  • Nombre de chambres : 5
  • Nombre de salles de bains : 2
  • Année de construction : 1966
  • Surface du jardin : 300 m²
  • Chauffage : Électrique
  • Eau chaude : Ballon électrique
  • Taxe foncière : 4 392 €
  • DPE : D

Mentions légales :

Les renseignements fournis dans cette annonce sont communiqués à titre indicatif et ne sauraient remplacer les vérifications techniques, juridiques ou administratives requises avant toute opération immobilière. Il est conseillé de solliciter un professionnel pour la réalisation des diagnostics et la validation des éléments administratifs ou fiscaux. Annonce diffusée par Zefir. Pour consulter les informations officielles relatives aux risques, rendez-vous

Pour toute question, contactez Zefir

Ville : Blanc-Mesnil
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93150
Coordonnées : 48.938260, 2.476499
Blanc-Mesnil
RER B
Total : 504 320€
Prix d'acquisition : 399 000€
Travaux : 73 400€
Valeur du bien : 472 400€
Frais de notaire : 31 920€
Coût estimé : 31 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 175m²
Loyer prédit : 18.74€/m²/mois
Fourchette : 13.83€ - 25.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 3279€/mois
Loyer annuel estimé : 39347€/an
Fourchette totale : 2421€ - 4442€/mois
Fourchette annuelle : 29046€ - 53301€/an
Rentabilité brute :7.80%
Fourchette de rentabilité :5.76% - 10.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 750 €/m²
Basé sur :135 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :656 250 €
Prix d'achat :399 000 €
Décote à l'achat :-257 250€ (-39.2%)
Marge achat-revente :151 930€ (23.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :504 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 444,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :147,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 591,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :228 979,91€
Coût de l'assurance :44 128,00€
Taxe foncière : 4 392,00€/an
Soit par mois : 366,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 3 278,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 957,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :321,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 175 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du ballon électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement de la robinetterie et peinture
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 400 €(419 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 3 500€
  • Menuiseries:26 000€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1 000€ = 22 000€, Main d'œuvre: 4 000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 15 000€, Électroménager: 3 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Salle de bain:1 200€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 200€/m² = 1 200€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:4 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture chambres: 50 m² × 40€/m² = 2 000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1 200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blanc-Mesnil (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 45 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 279 €/mois
Revenus locatifs annuels : 39 347 €/an
Calcul : 3 279 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 927 €/an
Base de calcul : Emprunt de 504 320 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 765 €/an
Calcul : 147 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 392 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 95 484 €
Revenus locatifs : +39 347 €
Charges déductibles : -95 484 €
Résultat foncier Année 1 : -56 137 €(Déficit de 56 137 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 737 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 084 €/an
Revenus locatifs : +39 347 €
Charges déductibles : -22 084 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 263 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34737.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 399 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 259 350 €(65% de 399 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 431 €/an
Calcul : 259 350 € × 3,636% = 9 431 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
139 347 €95 500 €15 943 €-56 153 €21 400 €34 753 €34 753 €
240 134 €21 665 €15 508 €18 469 €--16 285 €
340 937 €21 216 €15 059 €19 720 €---
441 755 €20 753 €14 596 €21 002 €---
542 590 €20 274 €14 117 €22 316 €---
643 442 €19 780 €13 623 €23 662 €---
744 311 €19 270 €13 113 €25 041 €---
845 197 €18 744 €12 586 €26 454 €---
946 101 €18 200 €12 043 €27 902 €---
1047 023 €17 638 €11 481 €29 385 €---
1147 964 €17 059 €10 901 €30 905 €---
1248 923 €16 460 €10 303 €32 463 €---
1349 901 €15 842 €9 685 €34 059 €---
1450 900 €15 204 €9 047 €35 695 €---
1551 918 €14 545 €8 388 €37 372 €---
1652 956 €13 865 €7 708 €39 091 €---
1754 015 €13 163 €7 006 €40 852 €---
1855 095 €12 438 €6 281 €42 657 €---
1956 197 €11 690 €5 532 €44 508 €---
2057 321 €10 917 €4 760 €46 404 €---
2158 468 €10 119 €3 962 €48 349 €---
2259 637 €9 295 €3 138 €50 342 €---
2360 830 €8 444 €2 287 €52 385 €---
2462 046 €7 566 €1 409 €54 480 €---
2563 287 €6 659 €502 €56 628 €---
TOTAL1 260 296 €456 308 €228 980 €803 988 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 803 988 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 39 347 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 263 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 263 €-6 420 €+14 683 €
2+8 263 €0 €+8 263 €
3+8 263 €+1 031 €+7 232 €
4+8 263 €+6 301 €+1 962 €
5+8 263 €+6 695 €+1 568 €
6+8 263 €+7 099 €+1 164 €
7+8 263 €+7 512 €+751 €
8+8 263 €+7 936 €+327 €
9+8 263 €+8 370 €-107 €
10+8 263 €+8 816 €-553 €
11+8 263 €+9 272 €-1 009 €
12+8 263 €+9 739 €-1 476 €
13+8 263 €+10 218 €-1 955 €
14+8 263 €+10 709 €-2 446 €
15+8 263 €+11 212 €-2 949 €
16+8 263 €+11 727 €-3 464 €
17+8 263 €+12 256 €-3 993 €
18+8 263 €+12 797 €-4 534 €
19+8 263 €+13 352 €-5 089 €
20+8 263 €+13 921 €-5 658 €
21+8 263 €+14 505 €-6 242 €
22+8 263 €+15 103 €-6 840 €
23+8 263 €+15 716 €-7 453 €
24+8 263 €+16 344 €-8 081 €
25+8 263 €+16 988 €-8 725 €
Total+206 575 €+241 196 €+-34 621 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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