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Appartement à vendre

VilleCoulaines (72)
Surface92m²
Coût Total159 422€
Loyer Annuel10 940€
Rentabilité6.86%
Cashflow/mois-166€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 400 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 384,78 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étage, 4 salles de bain, Cave, 3 chambres, Entrée séparée

COULAINES - PROCHE COMMERCES ET TRANSPORTS

Appartement traversant, très lumineux

au 3ème étage comprenant entrée, cuisine, salon-séjour, couloir, trois chambres possibilités 4

salle de bains avec douche

cave

chauffage individuel gaz

charges 117EUR/mois - taxe foncière 1398EUR

127 400 euros. 120 000 euros + Honoraires de négo. : 7 400 euros (soit 6,17% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Coulaines
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72190
Coordonnées : 48.032534, 0.210585
Total : 159 422€
Prix d'acquisition : 127 400€
Travaux : 21 830€
Valeur du bien : 149 230€
Frais de notaire : 10 192€
Coût estimé : 10 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 9.91€/m²/mois
Fourchette : 7.90€ - 12.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 912€/mois
Loyer annuel estimé : 10940€/an
Fourchette totale : 727€ - 1143€/mois
Fourchette annuelle : 8726€ - 13716€/an
Rentabilité brute :6.86%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 8.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 035,12 €/m²
Basé sur :430 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :187 231 €
Prix d'achat :127 400 €
Décote à l'achat :-59 831€ (-32.0%)
Marge achat-revente :27 809€ (14.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 422€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :780,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :63,77€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 844,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 656,61€
Coût de l'assurance :19 130,64€
Taxe foncière : 1 398,00€/an
Soit par mois : 116,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 117,00€/mois
Soit par an : 1 404,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 911,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 077,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-165,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage individuel au gaz
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE D - Appartement - Mise aux normes recommandée pour confort et sécurité
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification de l'étanchéité et de l'isolation des fenêtres existantes
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 92 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du système de production d'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 chauffe-eau pour 92 m²
Raison: DPE D - Appartement - Assurer un fonctionnement optimal
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints, robinetterie)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 830 €(237 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau: 1 chauffe-eau × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:800€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain × 800€ = 800€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:1 080€
    Peinture chambres: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Coulaines (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 912 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 940 €/an
Calcul : 912 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 177 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 422 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 765 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 398 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 404 €/an
Calcul : 117 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 830 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 574 €
Revenus locatifs : +10 940 €
Charges déductibles : -30 574 €
Résultat foncier Année 1 : -19 634 €(Déficit de 19 634 €)
Imputable sur revenu global : 19 634 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 744 €/an
Revenus locatifs : +10 940 €
Charges déductibles : -8 744 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 196 €/an
Prix d'achat du bien : 127 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 810 €(65% de 127 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 011 €/an
Calcul : 82 810 € × 3,636% = 3 011 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 940 €30 580 €5 182 €-19 640 €19 640 €--
211 159 €8 610 €5 043 €2 549 €---
311 382 €8 466 €4 898 €2 916 €---
411 610 €8 316 €4 749 €3 293 €---
511 842 €8 162 €4 595 €3 679 €---
612 079 €8 003 €4 436 €4 076 €---
712 320 €7 839 €4 271 €4 482 €---
812 567 €7 668 €4 101 €4 898 €---
912 818 €7 493 €3 925 €5 325 €---
1013 074 €7 311 €3 744 €5 763 €---
1113 336 €7 123 €3 556 €6 212 €---
1213 603 €6 929 €3 362 €6 673 €---
1313 875 €6 729 €3 162 €7 146 €---
1414 152 €6 522 €2 955 €7 630 €---
1514 435 €6 308 €2 741 €8 127 €---
1614 724 €6 087 €2 519 €8 637 €---
1715 018 €5 858 €2 291 €9 160 €---
1815 319 €5 622 €2 055 €9 697 €---
1915 625 €5 378 €1 810 €10 247 €---
2015 938 €5 125 €1 558 €10 812 €---
2116 256 €4 865 €1 298 €11 392 €---
2216 581 €4 595 €1 028 €11 986 €---
2316 913 €4 317 €750 €12 596 €---
2417 251 €4 029 €462 €13 222 €---
2517 596 €3 732 €165 €13 864 €---
TOTAL350 412 €185 667 €74 657 €164 745 €19 640 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 892 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 164 745 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 940 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 297 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 297 €-5 892 €+8 189 €
2+2 297 €+765 €+1 532 €
3+2 297 €+875 €+1 422 €
4+2 297 €+988 €+1 309 €
5+2 297 €+1 104 €+1 193 €
6+2 297 €+1 223 €+1 074 €
7+2 297 €+1 345 €+952 €
8+2 297 €+1 469 €+828 €
9+2 297 €+1 598 €+699 €
10+2 297 €+1 729 €+568 €
11+2 297 €+1 864 €+433 €
12+2 297 €+2 002 €+295 €
13+2 297 €+2 144 €+153 €
14+2 297 €+2 289 €+8 €
15+2 297 €+2 438 €-141 €
16+2 297 €+2 591 €-294 €
17+2 297 €+2 748 €-451 €
18+2 297 €+2 909 €-612 €
19+2 297 €+3 074 €-777 €
20+2 297 €+3 244 €-947 €
21+2 297 €+3 417 €-1 120 €
22+2 297 €+3 596 €-1 299 €
23+2 297 €+3 779 €-1 482 €
24+2 297 €+3 967 €-1 670 €
25+2 297 €+4 159 €-1 862 €
Total+57 425 €+49 423 €+8 002 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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