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Appartement 3 pièces 65 m²

VilleLimoges (87)
Surface65
Coût Total110 892
Loyer Annuel6 731
Rentabilité6.07%
Cashflow/mois-333
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 900 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 075,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 65 m² - À vendre – Appartement 4 pièces de 66 m² à Limoges, proche du CHU

Idéalement situé à Limoges, à proximité du Centre Hospitalier Universitaire de Limoges, venez découvrir cet appartement de 66 m² offrant un cadre de vie pratique et agréable.

Il se compose d'un séjour double lumineux, de deux chambres, d'une cuisine, ainsi que d'une salle d'eau.

Vous profiterez également de deux balcons, situés à l'avant et à l'arrière de l'appartement, offrant un espace extérieur appréciable.

Pour plus de confort, le bien dispose de plusieurs rangements, d'une cave et d'une place de parking privative.

Atout supplémentaire : le ravalement de façade a déjà été voté et sera pris en charge par le propriétaire actuel, un avantage non négligeable pour les futurs acquéreurs.

📞 Contactez-nous dès maintenant pour plus d'informations ou pour organiser une visite de cet appartement à vendre à Limoges. Référence agence : 9110 Référence annonce : GBVN-YBA-8VB Date de réalisation du diagnostic : 27/05/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 295 Charges prévisionnelles annuelles : 3014 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 880 € et 1 230 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.820530, 1.260512
Total : 110 892
Prix d'acquisition : 69 900
Travaux : 35 400
Valeur du bien : 105 300
Frais de notaire : 5 592
Coût estimé : 5 592
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 561€/mois
Loyer annuel estimé : 6731€/an
Fourchette totale : 447€ - 704€/mois
Fourchette annuelle : 5365€ - 8445€/an
Rentabilité brute :6.07%
Fourchette de rentabilité :4.84% - 7.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 620,51 €/m²
Basé sur :468 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :105 333
Prix d'achat :69 900
Décote à l'achat :-35 433 (-33.6%)
Marge achat-revente :-5 559€ (-5.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 892
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :555,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :32,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 587,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 653,45
Coût de l'assurance :9 703,05
Taxe foncière : 673,10€/an
Soit par mois : 56,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 250,00€/mois
Soit par an : 3 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 560,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 893,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-332,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 65 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité de l'eau chaude sanitaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol (parquet) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 400(545 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 200€
  • Menuiseries:4 800
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 561 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 731 €/an
Calcul : 561 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 833 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 892 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 388 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 673 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 000 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 294
Revenus locatifs : +6 731
Charges déductibles : -43 294
Résultat foncier Année 1 : -36 563(Déficit de 36 563 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 163
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 894 €/an
Revenus locatifs : +6 731
Charges déductibles : -7 894
Résultat foncier Années 2+ : -1 163 €/an(Déficit de 1 163 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15162.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 435(65% de 69 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 652 €/an
Calcul : 45 435 € × 3,636% = 1 652
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 73143 2973 836-36 56621 400 €15 166 €15 166 €
26 8667 7973 736-931931 €-15 166 €
37 0037 6933 632-690690 €-15 166 €
47 1437 5853 524-442442 €-15 166 €
57 2867 4733 412-188188 €-15 166 €
67 4327 3583 29774--15 093 €
77 5807 2383 177342--14 751 €
87 7327 1143 053618--14 133 €
97 8866 9862 925901--13 233 €
108 0446 8532 7921 191--12 041 €
118 2056 7152 6541 490--10 552 €
128 3696 5732 5121 796---
138 5376 4252 3642 111---
148 7076 2722 2112 435---
158 8816 1142 0532 767---
169 0595 9501 8893 109---
179 2405 7801 7193 460---
189 4255 6041 5433 820---
199 6135 4221 3614 191---
209 8065 2341 1734 572---
2110 0025 0399774 963---
2210 2024 8377755 365---
2310 4064 6275665 779---
2410 6144 4103496 204---
2510 8264 1861256 641---
TOTAL215 595192 58455 65323 01123 651Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 095
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 23 011
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 731 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 414 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 414-6 420+7 834
2+1 414-279+1 693
3+1 414-207+1 621
4+1 414-133+1 547
5+1 414-56+1 470
6+1 4140+1 414
7+1 4140+1 414
8+1 4140+1 414
9+1 4140+1 414
10+1 4140+1 414
11+1 4140+1 414
12+1 414+539+875
13+1 414+633+781
14+1 414+730+684
15+1 414+830+584
16+1 414+933+481
17+1 414+1 038+376
18+1 414+1 146+268
19+1 414+1 257+157
20+1 414+1 372+42
21+1 414+1 489-75
22+1 414+1 610-196
23+1 414+1 734-320
24+1 414+1 861-447
25+1 414+1 992-578
Total+35 350+10 069+25 281
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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