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Maison à vendre

VilleBourbonne-les-Bains (52)
Surface75m²
Coût Total60 520€
Loyer Annuel5 325€
Rentabilité8.80%
Cashflow/mois+85€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 586,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine ouverte, Cave, 2 chambres, 1 place de parking, Jardin, Pas de balcon

Située au coeur de BOURBONNE LES BAINS, cité thermale, maison de type f4, 75 m2 habitables sur un terrain de 518 m2 ( aménagé en palier) avec garage et accès à l'arrière comprenant: cuisine séjour, chambre, salle d'eau, toilette, câve voutée en extérieur, atelier. A l'étage: 2 chambres. Pour tous renseignements: Thierry PERNIN AGENCE IMMOBILIERE DE BOURBONNE LES BAINS. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Bourbonne-les-Bains
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52400
Coordonnées : 47.944280, 5.741964
Total : 60 520€
Prix d'acquisition : 44 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 57 000€
Frais de notaire : 3 520€
Coût estimé : 3 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 5.92€/m²/mois
Fourchette : 4.55€ - 7.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 444€/mois
Loyer annuel estimé : 5325€/an
Fourchette totale : 341€ - 578€/mois
Fourchette annuelle : 4092€ - 6931€/an
Rentabilité brute :8.80%
Fourchette de rentabilité :6.76% - 11.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :550 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :41 250 €
Prix d'achat :44 000 €
Décote à l'achat :+2 750€ (+6.7%)
Marge achat-revente :-19 270€ (-46.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :60 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :296,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :17,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 314,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :28 437,42€
Coût de l'assurance :5 295,50€
Taxe foncière : 532,51€/an
Soit par mois : 44,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 443,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 358,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :85,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 455 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 75 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour de l'électricité
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE G - Maison - Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: 75 m²
Raison: DPE G - Maison - Assurer la conformité et la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(173 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 444 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 325 €/an
Calcul : 444 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 971 €/an
Base de calcul : Emprunt de 60 520 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 212 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 533 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 716 €
Revenus locatifs : +5 325 €
Charges déductibles : -15 716 €
Résultat foncier Année 1 : -10 391 €(Déficit de 10 391 €)
Imputable sur revenu global : 10 391 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 716 €/an
Revenus locatifs : +5 325 €
Charges déductibles : -2 716 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 609 €/an
Prix d'achat du bien : 44 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 600 €(65% de 44 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 040 €/an
Calcul : 28 600 € × 3,636% = 1 040 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 325 €15 718 €1 973 €-10 393 €10 393 €--
25 432 €2 665 €1 920 €2 767 €---
35 540 €2 610 €1 865 €2 931 €---
45 651 €2 553 €1 809 €3 098 €---
55 764 €2 494 €1 750 €3 270 €---
65 879 €2 434 €1 689 €3 446 €---
75 997 €2 371 €1 627 €3 626 €---
86 117 €2 306 €1 562 €3 810 €---
96 239 €2 240 €1 495 €4 000 €---
106 364 €2 170 €1 426 €4 194 €---
116 491 €2 099 €1 355 €4 392 €---
126 621 €2 025 €1 281 €4 596 €---
136 754 €1 949 €1 205 €4 805 €---
146 889 €1 870 €1 126 €5 019 €---
157 026 €1 788 €1 044 €5 238 €---
167 167 €1 704 €960 €5 463 €---
177 310 €1 617 €873 €5 693 €---
187 456 €1 527 €783 €5 929 €---
197 606 €1 434 €690 €6 171 €---
207 758 €1 338 €594 €6 420 €---
217 913 €1 239 €494 €6 674 €---
228 071 €1 136 €392 €6 935 €---
238 233 €1 030 €286 €7 202 €---
248 397 €920 €176 €7 477 €---
258 565 €807 €63 €7 758 €---
TOTAL170 565 €60 046 €28 437 €110 519 €10 393 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 118 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 519 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 325 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 118 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 118 €-3 118 €+4 236 €
2+1 118 €+830 €+288 €
3+1 118 €+879 €+239 €
4+1 118 €+929 €+189 €
5+1 118 €+981 €+137 €
6+1 118 €+1 034 €+84 €
7+1 118 €+1 088 €+30 €
8+1 118 €+1 143 €-25 €
9+1 118 €+1 200 €-82 €
10+1 118 €+1 258 €-140 €
11+1 118 €+1 318 €-200 €
12+1 118 €+1 379 €-261 €
13+1 118 €+1 441 €-323 €
14+1 118 €+1 506 €-388 €
15+1 118 €+1 571 €-453 €
16+1 118 €+1 639 €-521 €
17+1 118 €+1 708 €-590 €
18+1 118 €+1 779 €-661 €
19+1 118 €+1 851 €-733 €
20+1 118 €+1 926 €-808 €
21+1 118 €+2 002 €-884 €
22+1 118 €+2 080 €-962 €
23+1 118 €+2 161 €-1 043 €
24+1 118 €+2 243 €-1 125 €
25+1 118 €+2 327 €-1 209 €
Total+27 950 €+33 156 €+-5 206 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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