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APPARTEMENT T4 - Avenue du Dr ROUANET

VilleMoissac (82)
Surface68m²
Coût Total72 800€
Loyer Annuel6 937€
Rentabilité9.53%
Cashflow/mois+76€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 882,35 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Quartier du Sarlac, appartement de type 4 au 3ème étage composé d'une entrée, d'un séjour/salon avec cuisine aménagée et équipée, 3 chambres, une salle de bains, une buanderie, une loggia et une cave. Double vitrage et chauffage électrique Aucun travaux à prévoir

Prix du bien : 60 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

Copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 14 Charges prévisionnelles annuelles : 750.00 € environ

Performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 01/04/2022 DPE : 313 kWh/m²/an GES : 10 kgCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1300.00 € et 1800.00 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Moissac
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82200
Coordonnées : 44.102740, 1.099320
Total : 72 800€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 8 000€
Valeur du bien : 68 000€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 8.50€/m²/mois
Fourchette : 7.09€ - 10.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 578€/mois
Loyer annuel estimé : 6937€/an
Fourchette totale : 482€ - 694€/mois
Fourchette annuelle : 5782€ - 8324€/an
Rentabilité brute :9.53%
Fourchette de rentabilité :7.94% - 11.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :997,82 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :67 851 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-7 851€ (-11.6%)
Marge achat-revente :-4 949€ (-7.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :72 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :360,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :21,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 381,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 368,38€
Coût de l'assurance :6 370,00€
Taxe foncière : 693,73€/an
Soit par mois : 57,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 62,50€/mois
Soit par an : 750,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 578,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 502,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :76,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 68 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris le remplacement des éléments datés
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments à moderniser
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et modernisation de la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais nécessite des améliorations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000 €(118 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 578 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 937 €/an
Calcul : 578 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 444 €/an
Base de calcul : Emprunt de 72 800 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 255 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 694 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 750 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 142 €
Revenus locatifs : +6 937 €
Charges déductibles : -12 142 €
Résultat foncier Année 1 : -5 205 €(Déficit de 5 205 €)
Imputable sur revenu global : 5 205 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 142 €/an
Revenus locatifs : +6 937 €
Charges déductibles : -4 142 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 795 €/an
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 937 €12 145 €2 446 €-5 207 €5 207 €--
27 076 €4 080 €2 381 €2 996 €---
37 218 €4 012 €2 314 €3 205 €---
47 362 €3 943 €2 244 €3 419 €---
57 509 €3 871 €2 173 €3 638 €---
67 659 €3 797 €2 098 €3 863 €---
77 813 €3 720 €2 021 €4 093 €---
87 969 €3 640 €1 942 €4 329 €---
98 128 €3 558 €1 859 €4 571 €---
108 291 €3 472 €1 774 €4 818 €---
118 457 €3 384 €1 686 €5 072 €---
128 626 €3 293 €1 595 €5 333 €---
138 798 €3 199 €1 500 €5 599 €---
148 974 €3 101 €1 403 €5 873 €---
159 154 €3 000 €1 302 €6 154 €---
169 337 €2 896 €1 197 €6 441 €---
179 523 €2 788 €1 089 €6 736 €---
189 714 €2 676 €977 €7 038 €---
199 908 €2 560 €862 €7 348 €---
2010 106 €2 440 €742 €7 666 €---
2110 309 €2 317 €618 €7 992 €---
2210 515 €2 189 €490 €8 326 €---
2310 725 €2 056 €358 €8 669 €---
2410 939 €1 919 €220 €9 020 €---
2511 158 €1 777 €79 €9 381 €---
TOTAL222 205 €85 832 €35 368 €136 373 €5 207 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 562 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 136 373 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 937 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 457 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 457 €-1 562 €+3 019 €
2+1 457 €+899 €+558 €
3+1 457 €+962 €+495 €
4+1 457 €+1 026 €+431 €
5+1 457 €+1 091 €+366 €
6+1 457 €+1 159 €+298 €
7+1 457 €+1 228 €+229 €
8+1 457 €+1 299 €+158 €
9+1 457 €+1 371 €+86 €
10+1 457 €+1 445 €+12 €
11+1 457 €+1 522 €-65 €
12+1 457 €+1 600 €-143 €
13+1 457 €+1 680 €-223 €
14+1 457 €+1 762 €-305 €
15+1 457 €+1 846 €-389 €
16+1 457 €+1 932 €-475 €
17+1 457 €+2 021 €-564 €
18+1 457 €+2 111 €-654 €
19+1 457 €+2 204 €-747 €
20+1 457 €+2 300 €-843 €
21+1 457 €+2 398 €-941 €
22+1 457 €+2 498 €-1 041 €
23+1 457 €+2 601 €-1 144 €
24+1 457 €+2 706 €-1 249 €
25+1 457 €+2 814 €-1 357 €
Total+36 425 €+40 912 €+-4 487 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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