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Terrain avec maison neuf à vendre

Bien expiré
VilleBrétigny-sur-Orge (91)
Surface120
Coût Total341 340
Loyer Annuel21 269
Rentabilité6.23%
Cashflow/mois-187
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 275 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 2 291,67 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres

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Ville : Brétigny-sur-Orge
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91220
Coordonnées : 48.610031, 2.307195
Total : 341 340
Prix d'acquisition : 275 000
Travaux : 44 340
Valeur du bien : 319 340
Frais de notaire : 22 000
Coût estimé : 22 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120
Loyer prédit : 14.77€/m²/mois
Fourchette : 12.62€ - 17.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1772€/mois
Loyer annuel estimé : 21269€/an
Fourchette totale : 1515€ - 2074€/mois
Fourchette annuelle : 18178€ - 24886€/an
Rentabilité brute :6.23%
Fourchette de rentabilité :5.33% - 7.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :341 340
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 679,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :102,40€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 782,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :162 563,51
Coût de l'assurance :30 720,60
Taxe foncière : 2 126,94€/an
Soit par mois : 177,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 772,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 959,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-186,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 70 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 assumé pour les chambres sans photo - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 340(370 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 840
    Parquet flottant: 64 m² × 60€/m² = 3840€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:25 500
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:15 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Carrelage: 2000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brétigny-sur-Orge (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BB(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 772 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 269 €/an
Calcul : 1 772 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 255 €/an
Base de calcul : Emprunt de 341 340 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 229 €/an
Calcul : 102 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 127 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 340
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 950
Revenus locatifs : +21 269
Charges déductibles : -58 950
Résultat foncier Année 1 : -37 681(Déficit de 37 681 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 26 981
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 610 €/an
Revenus locatifs : +21 269
Charges déductibles : -14 610
Résultat foncier Années 2+ : 6 659 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 26980.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 275 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 178 750(65% de 275 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 500 €/an
Calcul : 178 750 € × 3,636% = 6 500
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 26958 96111 265-37 69210 700 €26 992 €26 992 €
221 69514 32010 9647 375--19 617 €
322 12914 00810 6528 121--11 496 €
422 57113 68610 3308 886--2 610 €
523 02313 3529 9979 670---
623 48313 0089 65210 475---
723 95312 6529 29611 301---
824 43212 2838 92712 149---
924 92111 9028 54713 018---
1025 41911 5098 15313 910---
1125 92711 1017 74614 826---
1226 44610 6817 32515 765---
1326 97510 2456 89016 729---
1427 5149 7956 44017 719---
1528 0659 3305 97418 734---
1628 6268 8495 49319 777---
1729 1988 3524 99620 846---
1829 7827 8384 48221 945---
1930 3787 3063 95023 072---
2030 9866 7573 40124 229---
2131 6056 1882 83225 417---
2232 2375 6012 24526 637---
2332 8824 9931 63727 889---
2433 5404 3651 00929 175---
2534 2113 71636030 495---
TOTAL681 266290 798162 564390 46810 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 390 468
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 269 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 467 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 467-3 210+7 677
2+4 4670+4 467
3+4 4670+4 467
4+4 4670+4 467
5+4 467+2 118+2 349
6+4 467+3 143+1 324
7+4 467+3 390+1 077
8+4 467+3 645+822
9+4 467+3 905+562
10+4 467+4 173+294
11+4 467+4 448+19
12+4 467+4 730-263
13+4 467+5 019-552
14+4 467+5 316-849
15+4 467+5 620-1 153
16+4 467+5 933-1 466
17+4 467+6 254-1 787
18+4 467+6 583-2 116
19+4 467+6 922-2 455
20+4 467+7 269-2 802
21+4 467+7 625-3 158
22+4 467+7 991-3 524
23+4 467+8 367-3 900
24+4 467+8 752-4 285
25+4 467+9 148-4 681
Total+111 675+117 140+-5 465
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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