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Maison à vendre

VilleLaroche-Saint-Cydroine (89)
Surface71m²
Coût Total99 972€
Loyer Annuel6 981€
Rentabilité6.98%
Cashflow/mois+7€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 900 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 716,9 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage

Maison Laroche Saint Cydroine entre Joigny et Migennes de 71m² habitable avec courette Vous trouverez en rez-de-chaussée une entrée, un salon séjour, une cuisine, une chambre, salle d'eau wc. A l'étage une chambre. Grand garage et grange attenante de 75m² avec grenier aménageable.

Ville : Laroche-Saint-Cydroine
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89400
Coordonnées : 47.964155, 3.474595
Total : 99 972€
Prix d'acquisition : 50 900€
Travaux : 45 000€
Valeur du bien : 95 900€
Frais de notaire : 4 072€
Coût estimé : 4 072€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 8.19€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 582€/mois
Loyer annuel estimé : 6981€/an
Fourchette totale : 465€ - 728€/mois
Fourchette annuelle : 5577€ - 8739€/an
Rentabilité brute :6.98%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 8.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 515,15 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :107 576 €
Prix d'achat :50 900 €
Décote à l'achat :-56 676€ (-52.7%)
Marge achat-revente :7 604€ (7.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 972€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :488,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :28,33€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 516,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 498,99€
Coût de l'assurance :8 497,62€
Taxe foncière : 698,14€/an
Soit par mois : 58,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 581,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 574,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :7,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 467 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 71 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols usés nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement ternie nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 000 €(634 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 100€
    Isolation toiture/combles: 71 m² × 100€/m² = 7100€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 unité × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 582 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 981 €/an
Calcul : 582 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 227 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 972 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 340 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 698 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 265 €
Revenus locatifs : +6 981 €
Charges déductibles : -49 265 €
Résultat foncier Année 1 : -42 283 €(Déficit de 42 283 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 883 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 265 €/an
Revenus locatifs : +6 981 €
Charges déductibles : -4 265 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 717 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20883.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 33 085 €(65% de 50 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 203 €/an
Calcul : 33 085 € × 3,636% = 1 203 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 981 €49 268 €3 230 €-42 287 €21 400 €20 887 €20 887 €
27 121 €4 181 €3 143 €2 940 €--17 946 €
37 263 €4 091 €3 052 €3 173 €--14 773 €
47 409 €3 997 €2 959 €3 411 €--11 362 €
57 557 €3 901 €2 863 €3 656 €--7 706 €
67 708 €3 802 €2 764 €3 906 €--3 800 €
77 862 €3 699 €2 661 €4 163 €---
88 019 €3 593 €2 555 €4 427 €---
98 180 €3 483 €2 445 €4 697 €---
108 343 €3 370 €2 332 €4 974 €---
118 510 €3 253 €2 215 €5 258 €---
128 681 €3 132 €2 094 €5 549 €---
138 854 €3 007 €1 969 €5 847 €---
149 031 €2 878 €1 840 €6 154 €---
159 212 €2 744 €1 706 €6 468 €---
169 396 €2 606 €1 568 €6 790 €---
179 584 €2 464 €1 426 €7 120 €---
189 776 €2 317 €1 279 €7 459 €---
199 971 €2 165 €1 127 €7 806 €---
2010 171 €2 008 €970 €8 163 €---
2110 374 €1 845 €807 €8 529 €---
2210 582 €1 678 €640 €8 904 €---
2310 793 €1 504 €466 €9 289 €---
2411 009 €1 325 €287 €9 684 €---
2511 229 €1 141 €102 €10 089 €---
TOTAL223 617 €117 450 €46 499 €106 167 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 167 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 981 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 466 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 466 €-6 420 €+7 886 €
2+1 466 €0 €+1 466 €
3+1 466 €0 €+1 466 €
4+1 466 €0 €+1 466 €
5+1 466 €0 €+1 466 €
6+1 466 €0 €+1 466 €
7+1 466 €+109 €+1 357 €
8+1 466 €+1 328 €+138 €
9+1 466 €+1 409 €+57 €
10+1 466 €+1 492 €-26 €
11+1 466 €+1 577 €-111 €
12+1 466 €+1 665 €-199 €
13+1 466 €+1 754 €-288 €
14+1 466 €+1 846 €-380 €
15+1 466 €+1 940 €-474 €
16+1 466 €+2 037 €-571 €
17+1 466 €+2 136 €-670 €
18+1 466 €+2 238 €-772 €
19+1 466 €+2 342 €-876 €
20+1 466 €+2 449 €-983 €
21+1 466 €+2 559 €-1 093 €
22+1 466 €+2 671 €-1 205 €
23+1 466 €+2 787 €-1 321 €
24+1 466 €+2 905 €-1 439 €
25+1 466 €+3 027 €-1 561 €
Total+36 650 €+31 850 €+4 800 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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