Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleSouillac (46)
Surface117
Coût Total135 324
Loyer Annuel10 848
Rentabilité8.02%
Cashflow/mois+113
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 800 €
Surface : 117 m²
Prix au m² : 1 015,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Revêtement du sol: Parquet, 2 chambres, Pas de cave, Non meublé

iad France - Sabine ABADIE vous propose: Maison proche des commodités, sur sous sol comprenant une pièce de vie avec parquet. Une cuisine séparée, deux chambres, une salle de bains, wc, grenier. Des travaux sont à prevoir. Un hangar et terrain cloturé.

Honoraires d'agence à la charge de l'acquéreur. Prix honoraires inclus : 118800 euros. Prix hors honoraires : 111800 euros. Honoraires TTC à la charge de l'acquéreur (6,26% du prix du bien hors honoraires) : 7000 euros. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 286 et classe CLIMAT F indice 77. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Sabine ABADIE mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de CAHORS sous le numéro 897538021, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Souillac
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46200
Coordonnées : 44.899153, 1.467970
Total : 135 324
Prix d'acquisition : 118 800
Travaux : 7 020
Valeur du bien : 125 820
Frais de notaire : 9 504
Coût estimé : 9 504
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117
Loyer prédit : 7.73€/m²/mois
Fourchette : 6.03€ - 9.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 904€/mois
Loyer annuel estimé : 10848€/an
Fourchette totale : 706€ - 1157€/mois
Fourchette annuelle : 8472€ - 13889€/an
Rentabilité brute :8.02%
Fourchette de rentabilité :6.26% - 10.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 436,26 €/m²
Basé sur :64 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :168 042
Prix d'achat :118 800
Décote à l'achat :-49 242 (-29.3%)
Marge achat-revente :32 718€ (19.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 324
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :660,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :39,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 700,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 941,92
Coût de l'assurance :11 840,85
Taxe foncière : 1 084,77€/an
Soit par mois : 90,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 903,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 790,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :113,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 286 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 117 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 117 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 020(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 020
    Isolation toiture/combles: 117 m² × 60€/m² = 7020€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FE(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 020✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 020€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 904 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 848 €/an
Calcul : 904 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 368 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 324 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 474 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 085 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 020
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 946
Revenus locatifs : +10 848
Charges déductibles : -12 946
Résultat foncier Année 1 : -2 098(Déficit de 2 098 €)
Imputable sur revenu global : 2 098
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 926 €/an
Revenus locatifs : +10 848
Charges déductibles : -5 926
Résultat foncier Années 2+ : 4 922 €/an
Prix d'achat du bien : 118 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 220(65% de 118 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 808 €/an
Calcul : 77 220 € × 3,636% = 2 808
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 84812 9504 372-2 1032 103 €--
211 0655 8124 2545 252---
311 2865 6904 1325 596---
411 5125 5644 0065 947---
511 7425 4343 8766 308---
611 9775 2993 7416 677---
712 2165 1603 6027 056---
812 4615 0173 4587 444---
912 7104 8683 3107 842---
1012 9644 7153 1568 249---
1113 2234 5562 9988 667---
1213 4884 3922 8349 095---
1313 7584 2232 6659 534---
1414 0334 0492 4909 984---
1514 3133 8682 31010 445---
1614 6003 6812 12310 918---
1714 8923 4891 93011 403---
1815 1893 2891 73111 900---
1915 4933 0841 52512 410---
2015 8032 8711 31312 932---
2116 1192 6511 09313 468---
2216 4422 42486614 017---
2316 7702 19063114 581---
2417 1061 94738915 158---
2517 4481 69713915 751---
TOTAL347 455108 92262 942238 5332 103Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 631
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 238 533
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 848 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 278 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 278-631+2 909
2+2 278+1 576+702
3+2 278+1 679+599
4+2 278+1 784+494
5+2 278+1 892+386
6+2 278+2 003+275
7+2 278+2 117+161
8+2 278+2 233+45
9+2 278+2 353-75
10+2 278+2 475-197
11+2 278+2 600-322
12+2 278+2 729-451
13+2 278+2 860-582
14+2 278+2 995-717
15+2 278+3 134-856
16+2 278+3 275-997
17+2 278+3 421-1 143
18+2 278+3 570-1 292
19+2 278+3 723-1 445
20+2 278+3 880-1 602
21+2 278+4 040-1 762
22+2 278+4 205-1 927
23+2 278+4 374-2 096
24+2 278+4 547-2 269
25+2 278+4 725-2 447
Total+56 950+71 560+-14 610
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →