Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleNîmes (30)
Surface88m²
Coût Total165 252€
Loyer Annuel11 911€
Rentabilité7.21%
Cashflow/mois-75€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 400 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 470,45 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Salle de bain, Cave, Salon (total 23 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Balcon, Exposition sud

Nîmes - Saint-Césaire - Dans résidence sécurisée et entretenue - Appartement de type P4 d'environ 88.13m2 habitables situé au 3ème étage sans ascenseur - Comprenant une entrée, séjour avec climatisation réversible, cuisine indépendante donnant sur une loggia, dégagement, 3 chambres, salle de bains, dressing et wc - Bénéficiant d'un balcon (10.38m2) exposé sud, d'un garage (15.83m2), et d'une cave privative en sous-sol (14.45m2) - prévoir travaux de rafraichissement - Menuiseries pvc double vitrage - charges annuelles : 1215.04 € - DPE D - copropriété de 181 lots dont 60 lots principaux - honoraires de 6.98% ttc inclus à la charge de l'acquéreur

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30900
Coordonnées : 43.806000, 4.319090
Total : 165 252€
Prix d'acquisition : 129 400€
Travaux : 25 500€
Valeur du bien : 154 900€
Frais de notaire : 10 352€
Coût estimé : 10 352€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 993€/mois
Loyer annuel estimé : 11911€/an
Fourchette totale : 783€ - 1258€/mois
Fourchette annuelle : 9401€ - 15091€/an
Rentabilité brute :7.21%
Fourchette de rentabilité :5.69% - 9.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :634,92 €/m²
Basé sur :405 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :55 873 €
Prix d'achat :129 400 €
Décote à l'achat :+73 527€ (+131.6%)
Marge achat-revente :-109 379€ (-195.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 252€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :818,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :48,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 866,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 284,28€
Coût de l'assurance :14 459,55€
Taxe foncière : 1 191,07€/an
Soit par mois : 99,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 101,25€/mois
Soit par an : 1 215,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 992,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 067,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-74,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 133 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car le DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris les placards et le plan de travail.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec des installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et éventuellement remplacement du revêtement de sol dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des éléments décoratifs.
Quantité: 1 salon
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 500 €(290 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car le DPE est D. Pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:11 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète: 9000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain: 4000€, Plomberie et électricité: 1500€, Carrelage: 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:4 500€
    Peinture 30 m²: 60€/m² × 30 = 1800€, Remplacement revêtement de sol 30 m²: 40€/m² × 30 = 1200€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:3 000€
    Peinture salon 30 m²: 60€/m² × 30 = 1800€, Main d'œuvre: 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes. Main d'œuvre incluse. Les coûts de la cuisine et de la salle de bain incluent des rénovations complètes avec mise aux normes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 993 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 911 €/an
Calcul : 993 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 547 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 252 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 578 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 191 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 215 €/an
Calcul : 101 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 032 €
Revenus locatifs : +11 911 €
Charges déductibles : -34 032 €
Résultat foncier Année 1 : -22 121 €(Déficit de 22 121 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 721 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 532 €/an
Revenus locatifs : +11 911 €
Charges déductibles : -8 532 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 379 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 720.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 110 €(65% de 129 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 059 €/an
Calcul : 84 110 € × 3,636% = 3 059 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 911 €34 037 €5 552 €-22 126 €21 400 €726 €726 €
212 149 €8 389 €5 405 €3 759 €---
312 392 €8 237 €5 253 €4 155 €---
412 640 €8 079 €5 095 €4 561 €---
512 893 €7 916 €4 931 €4 977 €---
613 150 €7 747 €4 763 €5 403 €---
713 413 €7 572 €4 588 €5 841 €---
813 682 €7 392 €4 407 €6 290 €---
913 955 €7 205 €4 220 €6 751 €---
1014 234 €7 011 €4 027 €7 223 €---
1114 519 €6 811 €3 827 €7 708 €---
1214 809 €6 604 €3 620 €8 205 €---
1315 106 €6 390 €3 405 €8 716 €---
1415 408 €6 168 €3 184 €9 240 €---
1515 716 €5 939 €2 955 €9 777 €---
1616 030 €5 702 €2 717 €10 328 €---
1716 351 €5 457 €2 472 €10 894 €---
1816 678 €5 203 €2 218 €11 475 €---
1917 011 €4 940 €1 956 €12 071 €---
2017 352 €4 669 €1 684 €12 683 €---
2117 699 €4 388 €1 403 €13 311 €---
2218 053 €4 097 €1 112 €13 956 €---
2318 414 €3 796 €812 €14 618 €---
2418 782 €3 485 €500 €15 297 €---
2519 158 €3 163 €179 €15 995 €---
TOTAL381 504 €180 396 €80 284 €201 108 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 201 108 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 911 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 501 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 501 €-6 420 €+8 921 €
2+2 501 €+910 €+1 591 €
3+2 501 €+1 246 €+1 255 €
4+2 501 €+1 368 €+1 133 €
5+2 501 €+1 493 €+1 008 €
6+2 501 €+1 621 €+880 €
7+2 501 €+1 752 €+749 €
8+2 501 €+1 887 €+614 €
9+2 501 €+2 025 €+476 €
10+2 501 €+2 167 €+334 €
11+2 501 €+2 312 €+189 €
12+2 501 €+2 462 €+39 €
13+2 501 €+2 615 €-114 €
14+2 501 €+2 772 €-271 €
15+2 501 €+2 933 €-432 €
16+2 501 €+3 099 €-598 €
17+2 501 €+3 268 €-767 €
18+2 501 €+3 443 €-942 €
19+2 501 €+3 621 €-1 120 €
20+2 501 €+3 805 €-1 304 €
21+2 501 €+3 993 €-1 492 €
22+2 501 €+4 187 €-1 686 €
23+2 501 €+4 385 €-1 884 €
24+2 501 €+4 589 €-2 088 €
25+2 501 €+4 798 €-2 297 €
Total+62 525 €+60 333 €+2 192 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →