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maison vente 5 pieces bourseul 160m2

VilleBourseul (22)
Surface160
Coût Total195 552
Loyer Annuel14 919
Rentabilité7.63%
Cashflow/mois+93
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 116 900 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 730,63 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vous souhaitez investir dans un bien à rénover? Le voici! Maison située dans le bourg de Bourseul proche des commodités. Ce bien vous séduira par ses possibilités d'aménagement. Elle se compose d'un rez de chaussée, de 2 étages (espace nuit et grenier) et d'une grande cave! A visiter rapidement!

Honoraires d'agence à la charge de l'acquéreur. Prix honoraires inclus : 116900 euros. Prix hors honoraires : 110000 euros. Honoraires TTC à la charge de l'acquéreur (6,27% du prix du bien hors honoraires) : 6900 euros. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Cécile Bouttemand mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de SAINT MALO sous le numéro 939656112, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Bourseul
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22130
Total : 195 552
Prix d'acquisition : 116 900
Travaux : 69 300
Valeur du bien : 186 200
Frais de notaire : 9 352
Coût estimé : 9 352
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160
Loyer prédit : 7.77€/m²/mois
Fourchette : 6.13€ - 9.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 1243€/mois
Loyer annuel estimé : 14919€/an
Fourchette totale : 980€ - 1577€/mois
Fourchette annuelle : 11761€ - 18925€/an
Rentabilité brute :7.63%
Fourchette de rentabilité :6.01% - 9.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 037,26 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :325 961
Prix d'achat :116 900
Décote à l'achat :-209 061 (-64.1%)
Marge achat-revente :130 409€ (40.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 552
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :976,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :48,89€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 025,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 512,93
Coût de l'assurance :14 666,40
Taxe foncière : 1 491,87€/an
Soit par mois : 124,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 243,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 150,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :93,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 300(433 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600
    Isolation combles: 160 m² × 60€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:14 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 700€ = 14000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:12 000
    Rénovation chambres: 80 m² × 150€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourseul (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 243 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 919 €/an
Calcul : 1 243 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 720 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 552 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 587 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 492 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 098
Revenus locatifs : +14 919
Charges déductibles : -78 098
Résultat foncier Année 1 : -63 179(Déficit de 63 179 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 779
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 798 €/an
Revenus locatifs : +14 919
Charges déductibles : -8 798
Résultat foncier Années 2+ : 6 121 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41779.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 116 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 985(65% de 116 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 763 €/an
Calcul : 75 985 € × 3,636% = 2 763
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 91978 1056 726-63 18621 400 €41 786 €41 786 €
215 2178 6286 5496 589--35 197 €
315 5218 4456 3667 077--28 120 €
415 8328 2566 1777 576--20 544 €
516 1498 0595 9818 089--12 455 €
616 4717 8565 7788 615--3 840 €
716 8017 6465 5689 155---
817 1377 4295 3509 708---
917 4807 2035 12510 276---
1017 8296 9704 89110 859---
1118 1866 7284 65011 457---
1218 5506 4784 40012 071---
1318 9216 2194 14112 701---
1419 2995 9513 87313 348---
1519 6855 6743 59514 011---
1620 0795 3863 30814 692---
1720 4805 0893 01015 392---
1820 8904 7812 70216 109---
1921 3084 4622 38316 846---
2021 7344 1312 05317 602---
2122 1683 7891 71118 379---
2222 6123 4351 35719 176---
2323 0643 06999019 995---
2423 5252 68961120 836---
2523 9962 29721821 699---
TOTAL477 851218 77697 513259 07521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 259 075
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 919 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 133 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 133-6 420+9 553
2+3 1330+3 133
3+3 1330+3 133
4+3 1330+3 133
5+3 1330+3 133
6+3 1330+3 133
7+3 133+1 595+1 538
8+3 133+2 913+220
9+3 133+3 083+50
10+3 133+3 258-125
11+3 133+3 437-304
12+3 133+3 621-488
13+3 133+3 810-677
14+3 133+4 004-871
15+3 133+4 203-1 070
16+3 133+4 408-1 275
17+3 133+4 617-1 484
18+3 133+4 833-1 700
19+3 133+5 054-1 921
20+3 133+5 281-2 148
21+3 133+5 514-2 381
22+3 133+5 753-2 620
23+3 133+5 999-2 866
24+3 133+6 251-3 118
25+3 133+6 510-3 377
Total+78 325+77 723+602
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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