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Achat : Maison Verneuil-Petit (55600)

VilleVerneuil-Petit (55)
Surface110
Coût Total224 090
Loyer Annuel13 471
Rentabilité6.01%
Cashflow/mois-149
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 1 254,55 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 110 m², 7 pièces, 4 chambres, Terrasse, 917 m² de terrain, Cave, 1 garage, 1 place de parking

Située à Verneuil-Petit (55600), petit village à proximité de la frontière Belge, à 5 min de Montmédy et 15 min de Virton, maison individuelle de 110m2, très lumineuse dans un cadre agréable et paisible avec jardin et ruisseau. Au-Rez-De-Chaussée : une entrée avec ancienne cheminée, une salle à manger avec accès à la terrasse et au jardin, une petite cuisine, une salle de douche, une grande chambre de 17m2 très lumineuse qui peut devenir un salon / séjour. A l'étage : 3 grandes chambres et une pièce avec la possibilité de faire une salle de bain Grenier aménageable de plus de 60m2 Écurie avec ancien grenier à foin au-dessus, cellier Garage de 30m2 avec stockage au-dessus Chauffage fioul + Poêle à bois Travaux à prévoir : rafraichissement, électricité, cuisine et salle de bain à repenser, huisseries, isolation Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 138 000 € Honoraires charge vendeur Contactez votre conseiller Safti : Adeline Demacon, Tél. : , E-mail : - Ei - Agent commercial immatriculé au Rsac de Bar Le Duc sous le numéro 880 646 922

Ville : Verneuil-Petit
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55600
Coordonnées : 49.541474, 5.415043
Total : 224 090
Prix d'acquisition : 138 000
Travaux : 75 050
Valeur du bien : 213 050
Frais de notaire : 11 040
Coût estimé : 11 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110
Loyer prédit : 10.21€/m²/mois
Fourchette : 7.52€ - 13.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 1123€/mois
Loyer annuel estimé : 13471€/an
Fourchette totale : 827€ - 1524€/mois
Fourchette annuelle : 9920€ - 18292€/an
Rentabilité brute :6.01%
Fourchette de rentabilité :4.43% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 304,35 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :143 479
Prix d'achat :138 000
Décote à l'achat :-5 479 (-3.8%)
Marge achat-revente :-80 611€ (-56.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :224 090
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 094,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :65,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 159,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 228,78
Coût de l'assurance :19 607,88
Taxe foncière : 1 347,07€/an
Soit par mois : 112,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 122,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 272,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-149,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 18 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique (tableau, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation complète pour 110 m²
Raison: Électricité à mettre aux normes pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 050(682 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:13 200
    Isolation des combles: 110 m² × 120€/m² = 13200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:10 500
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€ (incluant pose)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 12000€ (incluant meubles, électroménager et pose)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC et carrelage)
  • Chambres:10 800
    Rénovation chambres: 60 m² × 180€/m² = 10800€ (incluant parquet et peinture)
  • Salon:750
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant peinture)
  • Électricité:8 800
    Mise aux normes électricité: 110 m² × 80€/m² = 8800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 123 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 471 €/an
Calcul : 1 123 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 233 €/an
Base de calcul : Emprunt de 224 090 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 784 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 347 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 050
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 414
Revenus locatifs : +13 471
Charges déductibles : -84 414
Résultat foncier Année 1 : -70 944(Déficit de 70 944 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 544
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 364 €/an
Revenus locatifs : +13 471
Charges déductibles : -9 364
Résultat foncier Années 2+ : 4 106 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49543.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 700(65% de 138 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 262 €/an
Calcul : 89 700 € × 3,636% = 3 262
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 47184 4217 240-70 95121 400 €49 551 €49 551 €
213 7409 1767 0444 564--44 986 €
314 0158 9746 8425 041--39 945 €
414 2958 7656 6335 530--34 415 €
514 5818 5496 4186 032--28 383 €
614 8738 3266 1956 547--21 836 €
715 1708 0965 9647 074--14 762 €
815 4747 8585 7277 616--7 146 €
915 7837 6125 4818 171---
1016 0997 3585 2278 741---
1116 4217 0964 9649 325---
1216 7496 8244 6939 925---
1317 0846 5444 41310 540---
1417 4266 2554 12311 171---
1517 7745 9563 82411 818---
1618 1305 6473 51512 483---
1718 4925 3283 19613 165---
1818 8624 9982 86613 864---
1919 2394 6572 52614 582---
2019 6244 3052 17315 319---
2120 0173 9411 81016 076---
2220 4173 5651 43416 852---
2320 8253 1771 04517 649---
2421 2422 77664418 466---
2521 6672 36123019 306---
TOTAL431 469232 563104 229198 90621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 198 906
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 471 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 829 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 829-6 420+9 249
2+2 8290+2 829
3+2 8290+2 829
4+2 8290+2 829
5+2 8290+2 829
6+2 8290+2 829
7+2 8290+2 829
8+2 8290+2 829
9+2 829+307+2 522
10+2 829+2 622+207
11+2 829+2 798+31
12+2 829+2 977-148
13+2 829+3 162-333
14+2 829+3 351-522
15+2 829+3 546-717
16+2 829+3 745-916
17+2 829+3 949-1 120
18+2 829+4 159-1 330
19+2 829+4 375-1 546
20+2 829+4 596-1 767
21+2 829+4 823-1 994
22+2 829+5 056-2 227
23+2 829+5 295-2 466
24+2 829+5 540-2 711
25+2 829+5 792-2 963
Total+70 725+59 672+11 053
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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