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Achat : Maison Brévilly (08140)

Bien expiré
VilleBrévilly (08)
Surface120m²
Coût Total150 840€
Loyer Annuel9 873€
Rentabilité6.55%
Cashflow/mois-43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 103 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 858,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 120 m², 5 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, Cave, Structure/extérieur à restaurer

Maison avec fort potentiel – 120 m² – Brévilly Delphine Nicolas – WE-Invest Immobilier vous propose de découvrir cette maison d'environ 120 m², située sur la commune de Brévilly, à proximité des commodités et des principaux axes routiers. À rénover selon vos envies, elle offre de beaux volumes et un fort potentiel pour créer une maison à votre image. Descriptif Au rez-de-chaussée Une spacieuse cuisine aménagée. Une salle à manger chaleureuse avec poêle à bois. Un salon lumineux. Une salle de bains avec WC et vasque. Au premier étage Un palier desservant trois belles chambres aux volumes généreux. Au deuxième étage Des combles aménageables d'environ 30 m², offrant de nombreuses possibilités : suite parentale, bureau, salle de jeux ou espace détente. Les atouts Environ 120 m² habitables Terrain clos de 216 m² ainsi qu'une terrasse Double vitrage Volets roulants en partie Assainissement conforme, raccordé au tout-à-l'égout DPE : D Environnement calme, à proximité de la Belgique et des axes autoroutiers toiture refaite en partie une remise Vous recherchez un bien à rénover avec un beau potentiel ? Cette maison est une belle opportunité pour concrétiser votre projet immobilier. N'attendez plus pour venir la découvrir ! ? Pour toute information complémentaire ou organiser une visite, contactez Delphine Nicolas – WE-Invest Immobilier . Je serai ravie de vous accompagner dans la réalisation de votre projet immobilier

Ville : Brévilly
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08140
Coordonnées : 49.663620, 5.078420
Total : 150 840€
Prix d'acquisition : 103 000€
Travaux : 39 600€
Valeur du bien : 142 600€
Frais de notaire : 8 240€
Coût estimé : 8 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 6.86€/m²/mois
Fourchette : 5.51€ - 8.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 823€/mois
Loyer annuel estimé : 9873€/an
Fourchette totale : 662€ - 1023€/mois
Fourchette annuelle : 7939€ - 12279€/an
Rentabilité brute :6.55%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 8.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 095,24 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :131 429 €
Prix d'achat :103 000 €
Décote à l'achat :-28 429€ (-21.6%)
Marge achat-revente :-19 411€ (-14.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :739,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :44,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 783,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 877,41€
Coût de l'assurance :13 198,50€
Taxe foncière : 987,32€/an
Soit par mois : 82,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 822,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 865,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-42,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles aménageables pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 30 m² (combles aménageables)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 600 €(330 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 500€
    Isolation combles: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Brévilly (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 823 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 873 €/an
Calcul : 823 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 914 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 840 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 528 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 987 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 029 €
Revenus locatifs : +9 873 €
Charges déductibles : -46 029 €
Résultat foncier Année 1 : -36 156 €(Déficit de 36 156 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 756 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 429 €/an
Revenus locatifs : +9 873 €
Charges déductibles : -6 429 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 444 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14755.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 103 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 950 €(65% de 103 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 435 €/an
Calcul : 66 950 € × 3,636% = 2 435 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 873 €46 034 €4 918 €-36 160 €21 400 €14 760 €14 760 €
210 071 €6 301 €4 786 €3 769 €--10 991 €
310 272 €6 164 €4 649 €4 108 €--6 883 €
410 477 €6 023 €4 508 €4 454 €--2 429 €
510 687 €5 877 €4 362 €4 810 €---
610 901 €5 726 €4 211 €5 175 €---
711 119 €5 570 €4 055 €5 549 €---
811 341 €5 409 €3 893 €5 933 €---
911 568 €5 242 €3 727 €6 326 €---
1011 799 €5 070 €3 554 €6 730 €---
1112 035 €4 892 €3 376 €7 144 €---
1212 276 €4 708 €3 192 €7 568 €---
1312 522 €4 517 €3 002 €8 004 €---
1412 772 €4 321 €2 806 €8 451 €---
1513 027 €4 118 €2 602 €8 910 €---
1613 288 €3 908 €2 393 €9 380 €---
1713 554 €3 691 €2 176 €9 863 €---
1813 825 €3 467 €1 951 €10 358 €---
1914 101 €3 235 €1 720 €10 867 €---
2014 383 €2 995 €1 480 €11 388 €---
2114 671 €2 748 €1 232 €11 923 €---
2214 964 €2 492 €977 €12 473 €---
2315 264 €2 227 €712 €13 036 €---
2415 569 €1 954 €439 €13 615 €---
2515 880 €1 672 €157 €14 209 €---
TOTAL316 241 €148 359 €70 877 €167 882 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 167 882 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 873 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 073 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 073 €-6 420 €+8 493 €
2+2 073 €0 €+2 073 €
3+2 073 €0 €+2 073 €
4+2 073 €0 €+2 073 €
5+2 073 €+714 €+1 359 €
6+2 073 €+1 552 €+521 €
7+2 073 €+1 665 €+408 €
8+2 073 €+1 780 €+293 €
9+2 073 €+1 898 €+175 €
10+2 073 €+2 019 €+54 €
11+2 073 €+2 143 €-70 €
12+2 073 €+2 271 €-198 €
13+2 073 €+2 401 €-328 €
14+2 073 €+2 535 €-462 €
15+2 073 €+2 673 €-600 €
16+2 073 €+2 814 €-741 €
17+2 073 €+2 959 €-886 €
18+2 073 €+3 107 €-1 034 €
19+2 073 €+3 260 €-1 187 €
20+2 073 €+3 416 €-1 343 €
21+2 073 €+3 577 €-1 504 €
22+2 073 €+3 742 €-1 669 €
23+2 073 €+3 911 €-1 838 €
24+2 073 €+4 084 €-2 011 €
25+2 073 €+4 263 €-2 190 €
Total+51 825 €+50 365 €+1 460 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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