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Détails du bien

VillePers (79)
Surface70.17
Coût Total62 940
Loyer Annuel5 145
Rentabilité8.17%
Cashflow/mois+56
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 40 000 €
Surface : 70.17 m²
Prix au m² : 570,04 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Bois Poêle Bois, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif

Cette maison de campagne, en bon état général, est située dans un village entre Lezay et Sauzé-entre-Bois. Elle est idéale pour un pied à terre ou une résidence secondaire. Elle comprend une entrée, un cabinet de toilettes, une cuisine aménagée avec une cheminée, un salon. A l'étage, 2 chambres mansardées, salle d'eau avec wc. Dépendances dans la cour. La maison dispose d'un double-vitrage et d'un système d'assainissement aux normes. Terrain total de 350m² - https://www.century21ics-immobilier.com/mentions_legales/

Ville : Pers
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79190
Coordonnées : 46.218372, 0.065953
Total : 62 940
Prix d'acquisition : 40 000
Travaux : 19 740
Valeur du bien : 59 740
Frais de notaire : 3 200
Coût estimé : 3 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70.17
Loyer prédit : 6.11€/m²/mois
Fourchette : 4.75€ - 7.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 429€/mois
Loyer annuel estimé : 5145€/an
Fourchette totale : 333€ - 551€/mois
Fourchette annuelle : 4002€ - 6615€/an
Rentabilité brute :8.17%
Fourchette de rentabilité :6.36% - 10.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :835,25 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :58 609
Prix d'achat :40 000
Décote à l'achat :-18 609 (-31.8%)
Marge achat-revente :-4 331€ (-7.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :62 940
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :306,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :23,60€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 330,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :29 075,05
Coût de l'assurance :7 080,75
Taxe foncière : 514,50€/an
Soit par mois : 42,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 428,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 373,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :55,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 243 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris le plan de travail et l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement des éléments de mobilier.
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 740(281 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:5 880
    Douche complète: 1 × 1500€ = 1500€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 400€ = 400€, Carrelage murs (4m²): 4 × 60€/m² = 240€, Carrelage sol (4m²): 4 × 60€/m² = 240€, Main d'œuvre: 3000€
  • Cuisine:10 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 960
    Parquet flottant (24m²): 24 × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:900
    Peinture murs (15m²): 15 × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 429 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 145 €/an
Calcul : 429 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 019 €/an
Base de calcul : Emprunt de 62 940 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 283 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 514 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 740
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 557
Revenus locatifs : +5 145
Charges déductibles : -22 557
Résultat foncier Année 1 : -17 412(Déficit de 17 412 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 6 712
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 817 €/an
Revenus locatifs : +5 145
Charges déductibles : -2 817
Résultat foncier Années 2+ : 2 328 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6711.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 40 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 000(65% de 40 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 945 €/an
Calcul : 26 000 € × 3,636% = 945
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 14522 5592 021-17 41410 700 €6 714 €6 714 €
25 2482 7641 9662 484--4 230 €
35 3532 7071 9102 645--1 584 €
45 4602 6491 8512 811---
55 5692 5891 7912 980---
65 6802 5261 7293 154---
75 7942 4621 6643 332---
85 9102 3951 5983 515---
96 0282 3271 5293 701---
106 1492 2561 4583 893---
116 2722 1821 3854 089---
126 3972 1071 3094 290---
136 5252 0281 2314 497---
146 6561 9481 1504 708---
156 7891 8641 0664 925---
166 9241 7789805 147---
177 0631 6898915 374---
187 2041 5977995 607---
197 3481 5027045 847---
207 4951 4036066 092---
217 6451 3025046 343---
227 7981 1974006 601---
237 9541 0892916 865---
248 1139771797 136---
258 275862647 414---
TOTAL164 79568 75829 07596 03710 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 96 037
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 145 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 080 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 080-3 210+4 290
2+1 0800+1 080
3+1 0800+1 080
4+1 080+368+712
5+1 080+894+186
6+1 080+946+134
7+1 080+1 000+80
8+1 080+1 054+26
9+1 080+1 110-30
10+1 080+1 168-88
11+1 080+1 227-147
12+1 080+1 287-207
13+1 080+1 349-269
14+1 080+1 412-332
15+1 080+1 477-397
16+1 080+1 544-464
17+1 080+1 612-532
18+1 080+1 682-602
19+1 080+1 754-674
20+1 080+1 828-748
21+1 080+1 903-823
22+1 080+1 980-900
23+1 080+2 059-979
24+1 080+2 141-1 061
25+1 080+2 224-1 144
Total+27 000+28 811+-1 811
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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