Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleGénérac (30)
Surface134.9
Coût Total237 410
Loyer Annuel18 119
Rentabilité7.63%
Cashflow/mois+132
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 184 000 €
Surface : 134.9 m²
Prix au m² : 1 363,97 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, 2 chambres, Entrée séparée, Pas de balcon, Pas de cave

Négoce Habitat vous présente cet immeuble de 135m² composé au rez-de-chaussée d'un local commercial de 62m² refait à neuf avec vitrine dans rue passante, situé au centre du village de Générac, possibilité de multiples professions, une entrée séparée du local allant à l'étage où se trouve un magnifique appartement de 72.87m² entièrement rénové avec goût composé d'une pièce de vie spacieuse avec salon séjour et cuisine équipée, un dégagement desservant une salle d'eau avec douche italienne, meuble vasque, sèche serviettes, un WC suspendu indépendant, une chambre avec mezzanine pouvant servir de bureau, une autre chambre au deuxième étage, menuiseries neuves gris anthracites 7016 au rez-de-chaussée, et blanches à l'étage volets roulants électriques, convecteurs électroniques dernière génération. Réf CC3504 Tarif 184000€ honoraires à la charge du vendeur compris. Vous pouvez consulter le reportage photos sur Contact Christine CARLIER (agent commercial immatriculé au RSAC de Nîmes N°324023662) mail Agence immobilière NÉGOCE HABITAT, , 117 Av du Mas de Sapte 34130 Saint-Aunès. CPI 3402 2017 000 017 628 délivrée par la CCI de l'Hérault, SARL AFCR au capital de 5000€, Non détention de fonds.Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur :

Ville : Générac
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30510
Coordonnées : 43.736573, 4.358401
Total : 237 410
Prix d'acquisition : 184 000
Travaux : 38 690
Valeur du bien : 222 690
Frais de notaire : 14 720
Coût estimé : 14 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 134.9
Loyer prédit : 11.19€/m²/mois
Fourchette : 9.27€ - 13.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 1510€/mois
Loyer annuel estimé : 18119€/an
Fourchette totale : 1250€ - 1823€/mois
Fourchette annuelle : 15005€ - 21878€/an
Rentabilité brute :7.63%
Fourchette de rentabilité :6.32% - 9.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 375 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :320 388
Prix d'achat :184 000
Décote à l'achat :-136 388 (-42.6%)
Marge achat-revente :82 978€ (25.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :237 410
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 159,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :67,27€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 226,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 424,18
Coût de l'assurance :20 179,85
Taxe foncière : 1 811,86€/an
Soit par mois : 150,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 509,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 377,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :132,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 186 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage si nécessaire, en fonction des normes actuelles.
Quantité: 1 système pour 72.87 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification de l'étanchéité et de l'isolation des menuiseries existantes.
Quantité: Nombre de fenêtres à estimer selon la surface
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 690(287 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:26 090
    Remplacement système de chauffage: 1 système pour 72.87 m² × 150€/m² = 10930€, Main d'œuvre: 40% = 4360€, Total: 10800€
  • Menuiseries:2 880
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres (estimation) × 300€ = 1200€, Main d'œuvre: 40% = 480€, Total: 1200€
  • Chambres - Revêtement sol:3 480
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 40% = 480€, Total: 1800€
  • Chambres - Peinture:3 840
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 40% = 640€, Total: 1600€
  • Électricité générale:2 400
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: inclus, Total: 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Générac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 970✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 510 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 119 €/an
Calcul : 1 510 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 663 €/an
Base de calcul : Emprunt de 237 410 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 807 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 812 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 690
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 972
Revenus locatifs : +18 119
Charges déductibles : -48 972
Résultat foncier Année 1 : -30 853(Déficit de 30 853 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 453
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 282 €/an
Revenus locatifs : +18 119
Charges déductibles : -10 282
Résultat foncier Années 2+ : 7 837 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9453.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 184 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 119 600(65% de 184 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 349 €/an
Calcul : 119 600 € × 3,636% = 4 349
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 11948 9797 670-30 86121 400 €9 461 €9 461 €
218 48110 0827 4638 399--1 062 €
318 8519 8687 2498 983---
419 2289 6477 0289 581---
519 6129 4186 79910 194---
620 0049 1826 56310 822---
720 4058 9386 31911 466---
820 8138 6866 06712 127---
921 2298 4265 80612 803---
1021 6538 1565 53713 497---
1122 0877 8785 25914 208---
1222 5287 5914 97214 937---
1322 9797 2944 67515 685---
1423 4386 9884 36916 451---
1523 9076 6714 05217 236---
1624 3856 3433 72418 042---
1724 8736 0053 38618 868---
1825 3705 6563 03719 715---
1925 8785 2952 67620 583---
2026 3954 9222 30321 474---
2126 9234 5361 91722 387---
2227 4624 1381 51923 324---
2328 0113 7271 10824 284---
2428 5713 30268325 270---
2529 1432 86224326 280---
TOTAL580 345214 591110 424365 75521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 365 755
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 119 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 805 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 805-6 420+10 225
2+3 8050+3 805
3+3 805+2 376+1 429
4+3 805+2 874+931
5+3 805+3 058+747
6+3 805+3 247+558
7+3 805+3 440+365
8+3 805+3 638+167
9+3 805+3 841-36
10+3 805+4 049-244
11+3 805+4 262-457
12+3 805+4 481-676
13+3 805+4 705-900
14+3 805+4 935-1 130
15+3 805+5 171-1 366
16+3 805+5 413-1 608
17+3 805+5 660-1 855
18+3 805+5 914-2 109
19+3 805+6 175-2 370
20+3 805+6 442-2 637
21+3 805+6 716-2 911
22+3 805+6 997-3 192
23+3 805+7 285-3 480
24+3 805+7 581-3 776
25+3 805+7 884-4 079
Total+95 125+109 726+-14 601
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →