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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleGénérac (30)
Surface134.9m²
Coût Total237 410€
Loyer Annuel18 119€
Rentabilité7.63%
Cashflow/mois+132€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 184 000 €
Surface : 134.9 m²
Prix au m² : 1 363,97 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, 2 chambres, Entrée séparée, Pas de balcon, Pas de cave

Négoce Habitat vous présente cet immeuble de 135m² composé au rez-de-chaussée d'un local commercial de 62m² refait à neuf avec vitrine dans rue passante, situé au centre du village de Générac, possibilité de multiples professions, une entrée séparée du local allant à l'étage où se trouve un magnifique appartement de 72.87m² entièrement rénové avec goût composé d'une pièce de vie spacieuse avec salon séjour et cuisine équipée, un dégagement desservant une salle d'eau avec douche italienne, meuble vasque, sèche serviettes, un WC suspendu indépendant, une chambre avec mezzanine pouvant servir de bureau, une autre chambre au deuxième étage, menuiseries neuves gris anthracites 7016 au rez-de-chaussée, et blanches à l'étage volets roulants électriques, convecteurs électroniques dernière génération. Réf CC3504 Tarif 184000€ honoraires à la charge du vendeur compris. Vous pouvez consulter le reportage photos sur Contact Christine CARLIER (agent commercial immatriculé au RSAC de Nîmes N°324023662) mail Agence immobilière NÉGOCE HABITAT, , 117 Av du Mas de Sapte 34130 Saint-Aunès. CPI 3402 2017 000 017 628 délivrée par la CCI de l'Hérault, SARL AFCR au capital de 5000€, Non détention de fonds.Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur :

Ville : Générac
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30510
Coordonnées : 43.736573, 4.358401
Total : 237 410€
Prix d'acquisition : 184 000€
Travaux : 38 690€
Valeur du bien : 222 690€
Frais de notaire : 14 720€
Coût estimé : 14 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 134.9m²
Loyer prédit : 11.19€/m²/mois
Fourchette : 9.27€ - 13.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 1510€/mois
Loyer annuel estimé : 18119€/an
Fourchette totale : 1250€ - 1823€/mois
Fourchette annuelle : 15005€ - 21878€/an
Rentabilité brute :7.63%
Fourchette de rentabilité :6.32% - 9.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 375 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :320 388 €
Prix d'achat :184 000 €
Décote à l'achat :-136 388€ (-42.6%)
Marge achat-revente :82 978€ (25.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :237 410€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 159,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :67,27€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 226,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 424,18€
Coût de l'assurance :20 179,85€
Taxe foncière : 1 811,86€/an
Soit par mois : 150,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 509,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 377,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :132,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 186 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage si nécessaire, en fonction des normes actuelles.
Quantité: 1 système pour 72.87 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification de l'étanchéité et de l'isolation des menuiseries existantes.
Quantité: Nombre de fenêtres à estimer selon la surface
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 690 €(287 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:26 090€
    Remplacement système de chauffage: 1 système pour 72.87 m² × 150€/m² = 10930€, Main d'œuvre: 40% = 4360€, Total: 10800€
  • Menuiseries:2 880€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres (estimation) × 300€ = 1200€, Main d'œuvre: 40% = 480€, Total: 1200€
  • Chambres - Revêtement sol:3 480€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 40% = 480€, Total: 1800€
  • Chambres - Peinture:3 840€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 40% = 640€, Total: 1600€
  • Électricité générale:2 400€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: inclus, Total: 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Générac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 970€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 510 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 119 €/an
Calcul : 1 510 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 663 €/an
Base de calcul : Emprunt de 237 410 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 807 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 812 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 690 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 972 €
Revenus locatifs : +18 119 €
Charges déductibles : -48 972 €
Résultat foncier Année 1 : -30 853 €(Déficit de 30 853 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 453 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 282 €/an
Revenus locatifs : +18 119 €
Charges déductibles : -10 282 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 837 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9453.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 184 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 119 600 €(65% de 184 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 349 €/an
Calcul : 119 600 € × 3,636% = 4 349 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 119 €48 979 €7 670 €-30 861 €21 400 €9 461 €9 461 €
218 481 €10 082 €7 463 €8 399 €--1 062 €
318 851 €9 868 €7 249 €8 983 €---
419 228 €9 647 €7 028 €9 581 €---
519 612 €9 418 €6 799 €10 194 €---
620 004 €9 182 €6 563 €10 822 €---
720 405 €8 938 €6 319 €11 466 €---
820 813 €8 686 €6 067 €12 127 €---
921 229 €8 426 €5 806 €12 803 €---
1021 653 €8 156 €5 537 €13 497 €---
1122 087 €7 878 €5 259 €14 208 €---
1222 528 €7 591 €4 972 €14 937 €---
1322 979 €7 294 €4 675 €15 685 €---
1423 438 €6 988 €4 369 €16 451 €---
1523 907 €6 671 €4 052 €17 236 €---
1624 385 €6 343 €3 724 €18 042 €---
1724 873 €6 005 €3 386 €18 868 €---
1825 370 €5 656 €3 037 €19 715 €---
1925 878 €5 295 €2 676 €20 583 €---
2026 395 €4 922 €2 303 €21 474 €---
2126 923 €4 536 €1 917 €22 387 €---
2227 462 €4 138 €1 519 €23 324 €---
2328 011 €3 727 €1 108 €24 284 €---
2428 571 €3 302 €683 €25 270 €---
2529 143 €2 862 €243 €26 280 €---
TOTAL580 345 €214 591 €110 424 €365 755 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 365 755 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 119 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 805 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 805 €-6 420 €+10 225 €
2+3 805 €0 €+3 805 €
3+3 805 €+2 376 €+1 429 €
4+3 805 €+2 874 €+931 €
5+3 805 €+3 058 €+747 €
6+3 805 €+3 247 €+558 €
7+3 805 €+3 440 €+365 €
8+3 805 €+3 638 €+167 €
9+3 805 €+3 841 €-36 €
10+3 805 €+4 049 €-244 €
11+3 805 €+4 262 €-457 €
12+3 805 €+4 481 €-676 €
13+3 805 €+4 705 €-900 €
14+3 805 €+4 935 €-1 130 €
15+3 805 €+5 171 €-1 366 €
16+3 805 €+5 413 €-1 608 €
17+3 805 €+5 660 €-1 855 €
18+3 805 €+5 914 €-2 109 €
19+3 805 €+6 175 €-2 370 €
20+3 805 €+6 442 €-2 637 €
21+3 805 €+6 716 €-2 911 €
22+3 805 €+6 997 €-3 192 €
23+3 805 €+7 285 €-3 480 €
24+3 805 €+7 581 €-3 776 €
25+3 805 €+7 884 €-4 079 €
Total+95 125 €+109 726 €+-14 601 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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