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Achat : Maison Saint-Silvain-Bas-le-Roc (23600)

Bien expiré
VilleSaint-Silvain-Bas-le-Roc (23)
Surface93
Coût Total139 240
Loyer Annuel7 200
Rentabilité5.17%
Cashflow/mois-198
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 774,19 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 93 m², 5 pièces, 2 chambres, 280 m² de terrain, Cave, 1 garage, 1 place de parking

Fiche Id-PAR176564 : Texte en cours d'actualisation... Données techniques connues : Saint silvain bas le roc, secteur 10 mns de boussac, Maison au calme d'environ 93 m2 comprenant 5 piece(s) dont 2 chambre(s) + Jardin de 280 m2 - Vue : Campagne - Construction Pierres - Equipements annexes : jardin - garage - cellier - cave - chauffage : Fioul Radiateurs - Classe-Energie G : 549 kWh.m2.an - Plus d'informations disponibles sur demande... - Mentions légales : Proposé à la vente à 72000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - Dpe réalisé le : - Classe-Energie G : 549 kWh.m2.an - Logement à consommation énergétique excessive - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard compris entre 6220 et 8460 Euros - Affaire suivie par Mme Véronique Sire (Agent commercial independant) - Reseau Immo-Diffusion Boussac - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale) - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Précision localisation : 10 Mns De Boussac Honoraires à la charge du Vendeur Bien En copropriété : Non Lieu : Creuse (23)

Ville : Saint-Silvain-Bas-le-Roc
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23600
Coordonnées : 46.330000, 2.230000
Total : 139 240
Prix d'acquisition : 72 000
Travaux : 61 480
Valeur du bien : 133 480
Frais de notaire : 5 760
Coût estimé : 5 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93
Loyer prédit : 6.45€/m²/mois
Fourchette : 4.94€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 600€/mois
Loyer annuel estimé : 7200€/an
Fourchette totale : 459€ - 783€/mois
Fourchette annuelle : 5514€ - 9402€/an
Rentabilité brute :5.17%
Fourchette de rentabilité :3.96% - 6.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 240
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :697,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :40,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 737,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 880,48
Coût de l'assurance :12 183,50
Taxe foncière : 719,99€/an
Soit par mois : 60,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 599,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 797,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-197,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul actuel
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer la performance énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 93 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation pour 93 m²)
Raison: DPE G - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec équipements datés
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, changement de revêtement si nécessaire
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon avec papier peint daté
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, changement de mobilier si nécessaire
Quantité: salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle à manger avec mobilier ancien

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 480(661 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:5 580
    Isolation toiture/combles: 93 m² × 60€/m² = 5580€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:18 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres:4 000
    Rénovation lourde 2 chambres: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (installation incluse)
  • Salon:1 200
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Autres pièces:1 600
    Rafraîchissement salle à manger: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 680✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 600 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 200 €/an
Calcul : 600 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 812 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 240 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 487 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 720 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 480
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 500
Revenus locatifs : +7 200
Charges déductibles : -67 500
Résultat foncier Année 1 : -60 300(Déficit de 60 300 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 900
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 020 €/an
Revenus locatifs : +7 200
Charges déductibles : -6 020
Résultat foncier Années 2+ : 1 180 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38899.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 20067 5044 817-60 30421 400 €38 904 €38 904 €
27 3445 8984 6911 446--37 458 €
37 4915 7674 5601 723--35 735 €
47 6415 6324 4252 009--33 726 €
57 7935 4924 2852 302--31 425 €
67 9495 3474 1392 603--28 822 €
78 1085 1963 9892 912--25 910 €
88 2705 0413 8333 230--22 681 €
98 4364 8803 6723 556--19 125 €
108 6054 7133 5053 892--15 233 €
118 7774 5403 3334 237--10 996 €
128 9524 3613 1544 591---
139 1314 1762 9684 956---
149 3143 9842 7765 330---
159 5003 7852 5785 715---
169 6903 5792 3726 111---
179 8843 3662 1596 518---
1810 0823 1451 9386 936---
1910 2832 9171 7097 367---
2010 4892 6801 4727 809---
2110 6992 4351 2278 264---
2210 9132 1819738 732---
2311 1311 9187119 213---
2411 3531 6464389 708---
2511 5811 36415610 217---
TOTAL230 614161 54469 88069 07121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 69 071
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 200 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 512 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 512-6 420+7 932
2+1 5120+1 512
3+1 5120+1 512
4+1 5120+1 512
5+1 5120+1 512
6+1 5120+1 512
7+1 5120+1 512
8+1 5120+1 512
9+1 5120+1 512
10+1 5120+1 512
11+1 5120+1 512
12+1 512+1 377+135
13+1 512+1 487+25
14+1 512+1 599-87
15+1 512+1 715-203
16+1 512+1 833-321
17+1 512+1 955-443
18+1 512+2 081-569
19+1 512+2 210-698
20+1 512+2 343-831
21+1 512+2 479-967
22+1 512+2 620-1 108
23+1 512+2 764-1 252
24+1 512+2 912-1 400
25+1 512+3 065-1 553
Total+37 800+24 020+13 780
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 93 jours
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