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Appartement à vendre

VilleLorient (56)
Surface87m²
Coût Total178 086€
Loyer Annuel15 226€
Rentabilité8.55%
Cashflow/mois+148€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 080 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 1 437,7 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, Salon (total 19 m²), Entrée séparée, 1 place de parking, Balcon, Exposition sud

QWARTZ Immobilier vous présente cet appartement lumineux de près de 41 m2, à rénover, en secteur prisé du Ter à Lorient, dans une copropriété très bien entretenue, à quelques pas de l'étang du Ter. Il comprend : entrée, wc indépendant, cuisine à aménager, salle de bains, placard, séjour plein sud ouvert sur balcon filant. Ses possibilités d'aménagement en T2 sont à étudier, ce qui en fait une opportunité. À noter qu'il comprend également une cave et un parking individuel privatif. Charges : environ 172 euros/ trimestre, comprenant notamment l'eau, l'entretien des communs et des extérieurs. Immeuble soumis au statut de la copropriété. Pas de procédure en cours. A proximité : étang du Ter, hypermarché, commerces et bus à pied. Lorient centre et sa gare TGV à moins de 10 min. en voiture, plages de Larmor-Plage à 5 min. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Lorient
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56100
Coordonnées : 47.748895, -3.373322
Total : 178 086€
Prix d'acquisition : 125 080€
Travaux : 43 000€
Valeur du bien : 168 080€
Frais de notaire : 10 006€
Coût estimé : 10 006€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 14.58€/m²/mois
Fourchette : 11.93€ - 17.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 1269€/mois
Loyer annuel estimé : 15226€/an
Fourchette totale : 1038€ - 1551€/mois
Fourchette annuelle : 12459€ - 18609€/an
Rentabilité brute :8.55%
Fourchette de rentabilité :7.00% - 10.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 724,08 €/m²
Basé sur :394 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :236 995 €
Prix d'achat :125 080 €
Décote à l'achat :-111 915€ (-47.2%)
Marge achat-revente :58 909€ (24.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 086€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :884,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :51,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 936,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 374,64€
Coût de l'assurance :15 582,52€
Taxe foncière : 1 522,65€/an
Soit par mois : 126,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 57,33€/mois
Soit par an : 687,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 268,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 121,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :147,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 218 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires (baignoire, lavabo) et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) pour toutes les chambres
Quantité: 1 chambre (environ 20 m² estimé)
Raison: État 2/5 assumé - chambre nécessite rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 000 €(494 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:4 200€
    Rénovation partielle salle de bain: 6 m² × 700€/m² = 4200€
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambre: 20 m² × 300€/m² = 6000€
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lorient (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 269 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 226 €/an
Calcul : 1 269 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 031 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 086 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 623 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 523 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 688 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 865 €
Revenus locatifs : +15 226 €
Charges déductibles : -51 865 €
Résultat foncier Année 1 : -36 638 €(Déficit de 36 638 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 238 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 865 €/an
Revenus locatifs : +15 226 €
Charges déductibles : -8 865 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 362 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15238.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 080 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 302 €(65% de 125 080 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 956 €/an
Calcul : 81 302 € × 3,636% = 2 956 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 226 €51 871 €6 037 €-36 644 €21 400 €15 244 €15 244 €
215 531 €8 711 €5 877 €6 820 €--8 424 €
315 842 €8 546 €5 712 €7 296 €--1 128 €
416 158 €8 375 €5 541 €7 784 €---
516 482 €8 198 €5 364 €8 284 €---
616 811 €8 015 €5 181 €8 796 €---
717 147 €7 825 €4 991 €9 322 €---
817 490 €7 629 €4 795 €9 861 €---
917 840 €7 426 €4 593 €10 414 €---
1018 197 €7 216 €4 383 €10 981 €---
1118 561 €6 999 €4 165 €11 562 €---
1218 932 €6 774 €3 940 €12 158 €---
1319 311 €6 542 €3 708 €12 769 €---
1419 697 €6 301 €3 467 €13 396 €---
1520 091 €6 052 €3 218 €14 039 €---
1620 493 €5 794 €2 960 €14 699 €---
1720 903 €5 527 €2 693 €15 376 €---
1821 321 €5 251 €2 417 €16 070 €---
1921 747 €4 965 €2 131 €16 782 €---
2022 182 €4 669 €1 835 €17 513 €---
2122 626 €4 363 €1 529 €18 263 €---
2223 078 €4 046 €1 213 €19 032 €---
2323 540 €3 719 €885 €19 821 €---
2424 011 €3 380 €546 €20 631 €---
2524 491 €3 029 €195 €21 462 €---
TOTAL487 708 €201 222 €87 375 €286 486 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 286 486 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 226 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 198 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 198 €-6 420 €+9 618 €
2+3 198 €0 €+3 198 €
3+3 198 €0 €+3 198 €
4+3 198 €+1 997 €+1 201 €
5+3 198 €+2 485 €+713 €
6+3 198 €+2 639 €+559 €
7+3 198 €+2 797 €+401 €
8+3 198 €+2 958 €+240 €
9+3 198 €+3 124 €+74 €
10+3 198 €+3 294 €-96 €
11+3 198 €+3 469 €-271 €
12+3 198 €+3 647 €-449 €
13+3 198 €+3 831 €-633 €
14+3 198 €+4 019 €-821 €
15+3 198 €+4 212 €-1 014 €
16+3 198 €+4 410 €-1 212 €
17+3 198 €+4 613 €-1 415 €
18+3 198 €+4 821 €-1 623 €
19+3 198 €+5 035 €-1 837 €
20+3 198 €+5 254 €-2 056 €
21+3 198 €+5 479 €-2 281 €
22+3 198 €+5 710 €-2 512 €
23+3 198 €+5 946 €-2 748 €
24+3 198 €+6 189 €-2 991 €
25+3 198 €+6 439 €-3 241 €
Total+79 950 €+85 946 €+-5 996 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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