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Vends maison - 441m² - bastide historique de 1812

VilleRoquebrussanne (83)
Surface441m²
Coût Total694 000€
Loyer Annuel60 976€
Rentabilité8.79%
Cashflow/mois+981€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 480 000 €
Surface : 441 m²
Prix au m² : 1 088,44 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Garden

je vous propose à la vente une demeure de caractère de 441m² à fort potentiel : maison de famille, maison d’hôtes ou résidence multi-logements.

Nichée en plein cœur du village pittoresque de La Roquebrussanne, cette authentique bastide provençale de 1812 conjugue le…

Ville : Roquebrussanne
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83136
Total : 694 000€
Prix d'acquisition : 480 000€
Travaux : 175 600€
Valeur du bien : 655 600€
Frais de notaire : 38 400€
Coût estimé : 38 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 441m²
Loyer prédit : 11.52€/m²/mois
Fourchette : 8.22€ - 16.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 5081€/mois
Loyer annuel estimé : 60976€/an
Fourchette totale : 3623€ - 7126€/mois
Fourchette annuelle : 43481€ - 85510€/an
Rentabilité brute :8.79%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 12.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 647,62 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 167 600 €
Prix d'achat :480 000 €
Décote à l'achat :-687 600€ (-58.9%)
Marge achat-revente :473 600€ (40.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :694 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 418,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :173,50€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 3 592,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :331 624,41€
Coût de l'assurance :52 050,00€
Taxe foncière : 6 097,57€/an
Soit par mois : 508,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 081,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 100,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :980,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 441 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 441 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 55 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent une rénovation lourde
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments, peinture et mise aux normes plomberie/électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour de l'électricité si nécessaire
Quantité: salon complet
Raison: État 3.5/5 visible - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si insuffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - mise à jour nécessaire pour sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: 441 m²
Raison: Normes de plomberie - vérification nécessaire pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :175 600 €(398 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:44 100€
    Isolation toiture/combles: 441 m² × 100€/m² = 44100€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air-eau:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:82 500€
    Remplacement fenêtres: 55 fenêtres × 1500€ = 82500€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 75 m² × 160€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement salon:3 000€
    Rafraîchissement salon: 1 salon complet × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Mise aux normes électricité:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1000€ = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Mise à jour plomberie générale:4 000€
    Mise à jour plomberie générale: 441 m² × 9€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roquebrussanne (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 139 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 081 €/mois
Revenus locatifs annuels : 60 976 €/an
Calcul : 5 081 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 22 951 €/an
Base de calcul : Emprunt de 694 000 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 082 €/an
Calcul : 174 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 098 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 175 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 206 731 €
Revenus locatifs : +60 976 €
Charges déductibles : -206 731 €
Résultat foncier Année 1 : -145 755 €(Déficit de 145 755 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 124 355 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 31 131 €/an
Revenus locatifs : +60 976 €
Charges déductibles : -31 131 €
Résultat foncier Années 2+ : 29 845 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 124355.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 480 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 312 000 €(65% de 480 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 345 €/an
Calcul : 312 000 € × 3,636% = 11 345 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
160 976 €206 753 €22 974 €-145 777 €21 400 €124 377 €124 377 €
262 195 €30 539 €22 359 €31 656 €--92 721 €
363 439 €29 904 €21 724 €33 535 €--59 186 €
464 708 €29 247 €21 068 €35 460 €--23 726 €
566 002 €28 568 €20 389 €37 434 €---
667 322 €27 866 €19 687 €39 456 €---
768 668 €27 141 €18 961 €41 528 €---
870 042 €26 390 €18 210 €43 652 €---
971 443 €25 614 €17 434 €45 829 €---
1072 872 €24 811 €16 632 €48 060 €---
1174 329 €23 981 €15 802 €50 348 €---
1275 816 €23 123 €14 944 €52 692 €---
1377 332 €22 236 €14 057 €55 096 €---
1478 879 €21 319 €13 139 €57 560 €---
1580 456 €20 370 €12 190 €60 086 €---
1682 065 €19 389 €11 210 €62 676 €---
1783 707 €18 375 €10 195 €65 332 €---
1885 381 €17 326 €9 146 €68 055 €---
1987 088 €16 242 €8 062 €70 847 €---
2088 830 €15 120 €6 941 €73 710 €---
2190 607 €13 961 €5 781 €76 646 €---
2292 419 €12 762 €4 582 €79 657 €---
2394 267 €11 522 €3 342 €82 745 €---
2496 152 €10 240 €2 060 €85 913 €---
2598 076 €8 914 €735 €89 161 €---
TOTAL1 953 069 €711 714 €331 624 €1 241 355 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 241 355 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 60 976 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +12 805 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+12 805 €-6 420 €+19 225 €
2+12 805 €0 €+12 805 €
3+12 805 €0 €+12 805 €
4+12 805 €0 €+12 805 €
5+12 805 €+4 112 €+8 693 €
6+12 805 €+11 837 €+968 €
7+12 805 €+12 458 €+347 €
8+12 805 €+13 096 €-291 €
9+12 805 €+13 749 €-944 €
10+12 805 €+14 418 €-1 613 €
11+12 805 €+15 104 €-2 299 €
12+12 805 €+15 808 €-3 003 €
13+12 805 €+16 529 €-3 724 €
14+12 805 €+17 268 €-4 463 €
15+12 805 €+18 026 €-5 221 €
16+12 805 €+18 803 €-5 998 €
17+12 805 €+19 600 €-6 795 €
18+12 805 €+20 416 €-7 611 €
19+12 805 €+21 254 €-8 449 €
20+12 805 €+22 113 €-9 308 €
21+12 805 €+22 994 €-10 189 €
22+12 805 €+23 897 €-11 092 €
23+12 805 €+24 824 €-12 019 €
24+12 805 €+25 774 €-12 969 €
25+12 805 €+26 748 €-13 943 €
Total+320 125 €+372 407 €+-52 282 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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