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A Vendre - Local Professionnel - Val Couesnon - 336 m²

Bien expiré
VilleAntrain (35)
Surface336m²
Coût Total383 980€
Loyer Annuel29 423€
Rentabilité7.66%
Cashflow/mois+166€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 298 500 €
Surface : 336 m²
Prix au m² : 888,39 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 336 m², 12 pièces, 1397 m² de terrain, 1 garage, 1 place de parking

Val Couesnon - Bâtiment de 336m² libre de bail Fort potentiel pour cette ancienne maison médicale de 336 m² située dans le village de Tremblay (35). Construite en 1991 et avec une restructuration en 1997, ce local professionnel dispose aujourd'hui de 300m² de plain-pied environ, actuellement agencé en plusieurs bureaux (8) et salles d'attentes. A l'étage vous trouverez un appartement de fonction de type T2 et une grande surface grenier pouvant être aménagée (dalle béton). Parking tout autour du bâtiment. L'ensemble sera libre de bail à compter du !

Ville : Antrain
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35560
Coordonnées : 48.463870, -1.480180
Total : 383 980€
Prix d'acquisition : 298 500€
Travaux : 61 600€
Valeur du bien : 360 100€
Frais de notaire : 23 880€
Coût estimé : 23 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 336m²
Loyer prédit : 7.30€/m²/mois
Fourchette : 5.53€ - 9.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 2452€/mois
Loyer annuel estimé : 29423€/an
Fourchette totale : 1860€ - 3233€/mois
Fourchette annuelle : 22314€ - 38796€/an
Rentabilité brute :7.66%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 10.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :652,5 €/m²
Basé sur :4 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :219 240 €
Prix d'achat :298 500 €
Décote à l'achat :+79 260€ (+36.2%)
Marge achat-revente :-164 740€ (-75.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :383 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 928,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :111,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 040,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :194 563,38€
Coût de l'assurance :33 598,25€
Taxe foncière : 2 942,31€/an
Soit par mois : 245,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 451,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 285,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :166,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté aux locaux professionnels.
Quantité: 1 système pour 336 m²
Raison: DPE D - Bâtiment professionnel - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par des modèles à double vitrage performant.
Quantité: environ 34 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Bâtiment professionnel - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise à jour de la robinetterie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des chambres avec peinture et mise à jour des revêtements si nécessaire.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour des revêtements si nécessaire.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 600 €(183 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:34 000€
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 1000€ = 34000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Salle de bain complète: 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Peinture chambres: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon:1 800€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Antrain (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 46 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 452 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 423 €/an
Calcul : 2 452 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 385 €/an
Base de calcul : Emprunt de 383 980 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 344 €/an
Calcul : 112 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 942 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 272 €
Revenus locatifs : +29 423 €
Charges déductibles : -79 272 €
Résultat foncier Année 1 : -49 848 €(Déficit de 49 848 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 448 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 672 €/an
Revenus locatifs : +29 423 €
Charges déductibles : -17 672 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 752 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28448.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 298 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 194 025 €(65% de 298 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 055 €/an
Calcul : 194 025 € × 3,636% = 7 055 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 423 €79 284 €13 398 €-49 861 €21 400 €28 461 €28 461 €
230 012 €17 335 €13 048 €12 677 €--15 784 €
330 612 €16 972 €12 686 €13 639 €--2 144 €
431 224 €16 597 €12 311 €14 627 €---
531 849 €16 209 €11 922 €15 640 €---
632 486 €15 806 €11 520 €16 679 €---
733 135 €15 389 €11 103 €17 746 €---
833 798 €14 957 €10 671 €18 841 €---
934 474 €14 510 €10 224 €19 964 €---
1035 163 €14 046 €9 760 €21 117 €---
1135 867 €13 566 €9 280 €22 300 €---
1236 584 €13 069 €8 783 €23 515 €---
1337 316 €12 554 €8 268 €24 762 €---
1438 062 €12 020 €7 734 €26 042 €---
1538 823 €11 468 €7 181 €27 356 €---
1639 600 €10 895 €6 609 €28 705 €---
1740 392 €10 302 €6 016 €30 090 €---
1841 199 €9 687 €5 401 €31 512 €---
1942 023 €9 051 €4 765 €32 973 €---
2042 864 €8 392 €4 105 €34 472 €---
2143 721 €7 709 €3 422 €36 013 €---
2244 596 €7 001 €2 715 €37 595 €---
2345 488 €6 268 €1 982 €39 219 €---
2446 397 €5 509 €1 223 €40 888 €---
2547 325 €4 723 €436 €42 603 €---
TOTAL942 432 €363 319 €194 563 €579 112 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 579 112 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 423 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 179 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 179 €-6 420 €+12 599 €
2+6 179 €0 €+6 179 €
3+6 179 €0 €+6 179 €
4+6 179 €+3 745 €+2 434 €
5+6 179 €+4 692 €+1 487 €
6+6 179 €+5 004 €+1 175 €
7+6 179 €+5 324 €+855 €
8+6 179 €+5 652 €+527 €
9+6 179 €+5 989 €+190 €
10+6 179 €+6 335 €-156 €
11+6 179 €+6 690 €-511 €
12+6 179 €+7 054 €-875 €
13+6 179 €+7 429 €-1 250 €
14+6 179 €+7 813 €-1 634 €
15+6 179 €+8 207 €-2 028 €
16+6 179 €+8 611 €-2 432 €
17+6 179 €+9 027 €-2 848 €
18+6 179 €+9 454 €-3 275 €
19+6 179 €+9 892 €-3 713 €
20+6 179 €+10 342 €-4 163 €
21+6 179 €+10 804 €-4 625 €
22+6 179 €+11 278 €-5 099 €
23+6 179 €+11 766 €-5 587 €
24+6 179 €+12 266 €-6 087 €
25+6 179 €+12 781 €-6 602 €
Total+154 475 €+173 734 €+-19 259 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 113 jours
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