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Détails du bien

Bien expiré
VilleDraguignan (83)
Surface54m²
Coût Total108 595€
Loyer Annuel9 655€
Rentabilité8.89%
Cashflow/mois+164€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 259,26 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 7, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Découvrez ce lumineux appartement de 2 pièces d'une surface de 54m² idéalement situé au 3e étage avec ascenseur. Vous bénéficierez d'une vue dégagée et êtes situés proche des commodités.

Cet appartement comprend : une entrée avec placard, un séjour donnant accès à un balcon, une cuisine, une chambre de 13.86m² , une salle de bains, un wc.

N'attendez plus pour donner vie à ce bien et en faire votre cocon personnel ! Contactez votre agence NESTENN pour organiser une visite et explorer toutes les possibilités qu'offre cet appartement.

Ville : Draguignan
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83300
Total : 108 595€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 35 155€
Valeur du bien : 103 155€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 14.90€/m²/mois
Fourchette : 11.78€ - 18.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 805€/mois
Loyer annuel estimé : 9655€/an
Fourchette totale : 636€ - 1018€/mois
Fourchette annuelle : 7632€ - 12213€/an
Rentabilité brute :8.89%
Fourchette de rentabilité :7.03% - 11.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 595€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :529,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :30,77€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 560,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 337,47€
Coût de l'assurance :9 230,58€
Taxe foncière : 965,45€/an
Soit par mois : 80,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 804,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 641,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :163,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 305 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 13.86 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 13.86 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 155 €(651 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7200€ = 7200€ (installation comprise)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (installation comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (installation comprise)
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (installation comprise)
  • Chambres - Revêtement sol:901€
    Parquet flottant: 13.86 m² × 65€/m² = 900€ (installation comprise)
  • Chambres - Peinture:554€
    Peinture murs et plafonds: 13.86 m² × 40€/m² = 600€ (installation comprise)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (installation comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Draguignan (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 805 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 655 €/an
Calcul : 805 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 494 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 595 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 369 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 965 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 155 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 984 €
Revenus locatifs : +9 655 €
Charges déductibles : -39 984 €
Résultat foncier Année 1 : -30 329 €(Déficit de 30 329 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 929 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 829 €/an
Revenus locatifs : +9 655 €
Charges déductibles : -4 829 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 826 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8929.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 655 €39 987 €3 498 €-30 333 €21 400 €8 933 €8 933 €
29 848 €4 738 €3 403 €5 110 €--3 823 €
310 045 €4 640 €3 305 €5 405 €---
410 245 €4 539 €3 204 €5 706 €---
510 450 €4 435 €3 100 €6 016 €---
610 659 €4 327 €2 992 €6 332 €---
710 873 €4 216 €2 881 €6 657 €---
811 090 €4 100 €2 766 €6 990 €---
911 312 €3 982 €2 647 €7 330 €---
1011 538 €3 859 €2 524 €7 679 €---
1111 769 €3 732 €2 397 €8 037 €---
1212 004 €3 601 €2 266 €8 403 €---
1312 244 €3 466 €2 131 €8 779 €---
1412 489 €3 326 €1 991 €9 163 €---
1512 739 €3 181 €1 847 €9 558 €---
1612 994 €3 032 €1 697 €9 962 €---
1713 254 €2 878 €1 543 €10 376 €---
1813 519 €2 718 €1 384 €10 800 €---
1913 789 €2 554 €1 219 €11 235 €---
2014 065 €2 384 €1 049 €11 681 €---
2114 346 €2 208 €874 €12 138 €---
2214 633 €2 027 €692 €12 606 €---
2314 926 €1 839 €505 €13 086 €---
2415 224 €1 646 €311 €13 579 €---
2515 529 €1 446 €111 €14 083 €---
TOTAL309 237 €118 859 €50 337 €190 378 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 190 378 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 655 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 027 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 027 €-6 420 €+8 447 €
2+2 027 €0 €+2 027 €
3+2 027 €+474 €+1 553 €
4+2 027 €+1 712 €+315 €
5+2 027 €+1 805 €+222 €
6+2 027 €+1 900 €+127 €
7+2 027 €+1 997 €+30 €
8+2 027 €+2 097 €-70 €
9+2 027 €+2 199 €-172 €
10+2 027 €+2 304 €-277 €
11+2 027 €+2 411 €-384 €
12+2 027 €+2 521 €-494 €
13+2 027 €+2 634 €-607 €
14+2 027 €+2 749 €-722 €
15+2 027 €+2 867 €-840 €
16+2 027 €+2 989 €-962 €
17+2 027 €+3 113 €-1 086 €
18+2 027 €+3 240 €-1 213 €
19+2 027 €+3 371 €-1 344 €
20+2 027 €+3 504 €-1 477 €
21+2 027 €+3 641 €-1 614 €
22+2 027 €+3 782 €-1 755 €
23+2 027 €+3 926 €-1 899 €
24+2 027 €+4 074 €-2 047 €
25+2 027 €+4 225 €-2 198 €
Total+50 675 €+57 113 €+-6 438 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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