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Maison 8 pièces 190 m²

Bien expiré
VilleCamors (56)
Surface190
Coût Total294 491
Loyer Annuel20 404
Rentabilité6.93%
Cashflow/mois-35
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 208 640 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 1 098,11 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 8 pièces 190 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial MEUNIER et associé, SELARL vous proposent : Maison / villa à vendre - CAMORS (56330)


Idéalement située, à pieds de toutes les commodités, cette maison de ville aux volumes généreux peut s'adapter à plusieurs types de projets. Elle se compose, au RDC, d'un studio indépendant, d'une pièce avec cheminée, chambre et salle d'eau. Le 1er étage offre un salon-séjour avec cuisine ouverte et deux chambres. Le dernier niveau propose deux autres chambres et salle d'eau. Atelier et annexe dans le jardin Quelques travaux à prévoir Certaines photographies de cette annonce ont fait l’objet de retouches numériques réalisées à l’aide d’outils d’intelligence artificielle, à des fins de valorisation visuelle. Ces modifications ne sauraient se substituer à une visite des lieux et ne constituent pas un engagement contractuel.


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude MEUNIER et associé, SELARL - Notaires à Pluvigner - N° SIRET : 89234769100016


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Surface : 190 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 14/04/2023

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 700 € et 2 300 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris)

Ville : Camors
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56330
Coordonnées : 47.848385, -3.001962
Total : 294 491
Prix d'acquisition : 208 640
Travaux : 69 160
Valeur du bien : 277 800
Frais de notaire : 16 691
Coût estimé : 16 691
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 7.03€ - 11.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1700€/mois
Loyer annuel estimé : 20404€/an
Fourchette totale : 1336€ - 2164€/mois
Fourchette annuelle : 16029€ - 25972€/an
Rentabilité brute :6.93%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 8.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 723,95 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :327 551
Prix d'achat :208 640
Décote à l'achat :-118 911 (-36.3%)
Marge achat-revente :33 060€ (10.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :294 491
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 479,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :85,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 564,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :149 219,14
Coût de l'assurance :25 767,96
Taxe foncière : 2 040,36€/an
Soit par mois : 170,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 700,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 734,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-34,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 138 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 190 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 190 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact significatif sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 160(364 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 700
    Isolation toiture/combles: 190 m² × 30€/m² = 5700€ (prix moyen pour laine soufflée, incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries:24 000
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 1000€ = 24000€ (prix moyen incluant pose)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (prix moyen incluant pose)
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Camors (zone rurale, coefficients appliqués). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 42 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 700 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 404 €/an
Calcul : 1 700 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 266 €/an
Base de calcul : Emprunt de 294 491 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 031 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 040 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 160
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 497
Revenus locatifs : +20 404
Charges déductibles : -82 497
Résultat foncier Année 1 : -62 093(Déficit de 62 093 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 693
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 337 €/an
Revenus locatifs : +20 404
Charges déductibles : -13 337
Résultat foncier Années 2+ : 7 067 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40693.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 208 640
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 135 616(65% de 208 640 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 931 €/an
Calcul : 135 616 € × 3,636% = 4 931
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 40482 50610 275-62 10321 400 €40 703 €40 703 €
220 81213 07810 0077 733--32 970 €
321 22812 8019 7308 427--24 542 €
421 65212 5139 4429 139--15 403 €
522 08512 2159 1449 871--5 532 €
622 52711 9068 83510 621---
722 97811 5868 51511 391---
823 43711 2558 18412 182---
923 90610 9127 84112 994---
1024 38410 5577 48613 828---
1124 87210 1887 11714 683---
1225 3699 8076 73615 562---
1325 8779 4126 34116 465---
1426 3949 0035 93217 392---
1526 9228 5795 50818 343---
1627 4608 1405 06819 321---
1728 0107 6854 61420 325---
1828 5707 2134 14221 357---
1929 1416 7253 65422 416---
2029 7246 2203 14923 505---
2130 3195 6962 62524 623---
2230 9255 1532 08225 772---
2331 5434 5911 52026 952---
2432 1744 00993828 165---
2532 8183 40633529 412---
TOTAL653 532295 156149 219358 37621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 358 376
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 404 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 285 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 285-6 420+10 705
2+4 2850+4 285
3+4 2850+4 285
4+4 2850+4 285
5+4 2850+4 285
6+4 285+1 527+2 758
7+4 285+3 417+868
8+4 285+3 655+630
9+4 285+3 898+387
10+4 285+4 148+137
11+4 285+4 405-120
12+4 285+4 669-384
13+4 285+4 939-654
14+4 285+5 217-932
15+4 285+5 503-1 218
16+4 285+5 796-1 511
17+4 285+6 098-1 813
18+4 285+6 407-2 122
19+4 285+6 725-2 440
20+4 285+7 051-2 766
21+4 285+7 387-3 102
22+4 285+7 732-3 447
23+4 285+8 086-3 801
24+4 285+8 450-4 165
25+4 285+8 824-4 539
Total+107 125+107 513+-388
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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