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Maison 3 pièces 100 m²

VilleCaurel (22)
Surface100m²
Coût Total149 204€
Loyer Annuel9 539€
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-75€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 300 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 963 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Fantastique maison en pierre nécessitant peu d'entretien à 3 minutes du lac de Guerlédan

A17407 - Maison pittoresque de 2 chambres idéalement située dans une ville touristique florissante - une maison de vacances idéale avec un accès facile aux principaux axes de transport.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A17407 Non soumis au DPE Prix hors honoraires : 90 000 €

Ville : Caurel
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22530
Coordonnées : 48.216084, -3.036223
Total : 149 204€
Prix d'acquisition : 96 300€
Travaux : 45 200€
Valeur du bien : 141 500€
Frais de notaire : 7 704€
Coût estimé : 7 704€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 7.95€/m²/mois
Fourchette : 6.21€ - 10.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 795€/mois
Loyer annuel estimé : 9539€/an
Fourchette totale : 621€ - 1018€/mois
Fourchette annuelle : 7451€ - 12211€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :4.99% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 153,36 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :115 336 €
Prix d'achat :96 300 €
Décote à l'achat :-19 036€ (-16.5%)
Marge achat-revente :-33 868€ (-29.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 204€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :746,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :43,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 790,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 881,12€
Coût de l'assurance :13 055,35€
Taxe foncière : 953,88€/an
Soit par mois : 79,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 794,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 869,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-75,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite léger rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie
Quantité: 100 m²
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 200 €(452 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:6 000€
    Isolation combles: 100 m² × 60€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 700€ = 8400€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 90€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:7 200€
    Mise aux normes plomberie: 100 m² × 72€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Caurel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 795 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 539 €/an
Calcul : 795 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 157 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 204 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 522 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 954 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 833 €
Revenus locatifs : +9 539 €
Charges déductibles : -51 833 €
Résultat foncier Année 1 : -42 294 €(Déficit de 42 294 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 894 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 633 €/an
Revenus locatifs : +9 539 €
Charges déductibles : -6 633 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 906 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20893.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 595 €(65% de 96 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 276 €/an
Calcul : 62 595 € × 3,636% = 2 276 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 539 €51 838 €5 162 €-42 299 €21 400 €20 899 €20 899 €
29 730 €6 502 €5 026 €3 227 €--17 672 €
39 924 €6 362 €4 886 €3 562 €--14 110 €
410 123 €6 217 €4 741 €3 905 €--10 205 €
510 325 €6 067 €4 591 €4 258 €--5 947 €
610 532 €5 912 €4 436 €4 620 €--1 327 €
710 742 €5 751 €4 275 €4 992 €---
810 957 €5 584 €4 108 €5 373 €---
911 176 €5 411 €3 935 €5 765 €---
1011 400 €5 232 €3 756 €6 167 €---
1111 628 €5 047 €3 571 €6 581 €---
1211 860 €4 855 €3 379 €7 005 €---
1312 098 €4 657 €3 181 €7 441 €---
1412 339 €4 451 €2 975 €7 888 €---
1512 586 €4 238 €2 762 €8 348 €---
1612 838 €4 018 €2 541 €8 820 €---
1713 095 €3 789 €2 313 €9 306 €---
1813 357 €3 553 €2 076 €9 804 €---
1913 624 €3 308 €1 832 €10 316 €---
2013 896 €3 054 €1 578 €10 842 €---
2114 174 €2 791 €1 315 €11 383 €---
2214 458 €2 519 €1 043 €11 938 €---
2314 747 €2 238 €761 €12 509 €---
2415 042 €1 946 €470 €13 096 €---
2515 343 €1 644 €168 €13 699 €---
TOTAL305 531 €156 984 €74 881 €148 548 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 548 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 539 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 003 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 003 €-6 420 €+8 423 €
2+2 003 €0 €+2 003 €
3+2 003 €0 €+2 003 €
4+2 003 €0 €+2 003 €
5+2 003 €0 €+2 003 €
6+2 003 €0 €+2 003 €
7+2 003 €+1 099 €+904 €
8+2 003 €+1 612 €+391 €
9+2 003 €+1 730 €+273 €
10+2 003 €+1 850 €+153 €
11+2 003 €+1 974 €+29 €
12+2 003 €+2 101 €-98 €
13+2 003 €+2 232 €-229 €
14+2 003 €+2 367 €-364 €
15+2 003 €+2 504 €-501 €
16+2 003 €+2 646 €-643 €
17+2 003 €+2 792 €-789 €
18+2 003 €+2 941 €-938 €
19+2 003 €+3 095 €-1 092 €
20+2 003 €+3 253 €-1 250 €
21+2 003 €+3 415 €-1 412 €
22+2 003 €+3 582 €-1 579 €
23+2 003 €+3 753 €-1 750 €
24+2 003 €+3 929 €-1 926 €
25+2 003 €+4 110 €-2 107 €
Total+50 075 €+44 564 €+5 511 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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