Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 3 pièces 93 m²

Bien expiré
VilleGuéhenno (56)
Surface93m²
Coût Total172 984€
Loyer Annuel9 295€
Rentabilité5.37%
Cashflow/mois-210€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 111 300 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 196,77 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 93 m²

REFERENCE ANNONCE : 56056-184 - Maison à rénover située à Guéhenno, à 10 minutes de Plumelec et 30 minutes de Vannes comprenant : = Au rez-de-chaussée : une véranda d'entrée, une cuisine aménagée, un salon-séjour avec cheminée avec insert, dégagement, une salle de bains et un wc = À l'étage : un palier et deux chambres

Buanderie sur l'arrière  Le tout sur un jardin paysager d'une superficie de 635 m²

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 93 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 15/06/2026

Consommation énergie primaire : 365.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Guéhenno
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56420
Coordonnées : 47.891994, -2.639745
Total : 172 984€
Prix d'acquisition : 111 300€
Travaux : 52 780€
Valeur du bien : 164 080€
Frais de notaire : 8 904€
Coût estimé : 8 904€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 8.33€/m²/mois
Fourchette : 6.53€ - 10.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 775€/mois
Loyer annuel estimé : 9295€/an
Fourchette totale : 607€ - 988€/mois
Fourchette annuelle : 7287€ - 11856€/an
Rentabilité brute :5.37%
Fourchette de rentabilité :4.21% - 6.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 573,53 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :146 338 €
Prix d'achat :111 300 €
Décote à l'achat :-35 038€ (-23.9%)
Marge achat-revente :-26 646€ (-18.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 984€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :864,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :43,25€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 907,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 259,29€
Coût de l'assurance :12 973,80€
Taxe foncière : 929,51€/an
Soit par mois : 77,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 774,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 984,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-210,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 93 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 8 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement important
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 38 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 780 €(568 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 580€
    Isolation combles: 93 m² × 60€/m² = 5580€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:8 500€
    Rénovation cuisine: 10 m² × 850€/m² = 8500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:7 500€
    Rénovation chambres: 30 m² × 250€/m² = 7500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 900€
    Rafraîchissement salon: 38 m² × 50€/m² = 1900€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guéhenno (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 880€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 775 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 295 €/an
Calcul : 775 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 944 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 984 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 519 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 930 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 173 €
Revenus locatifs : +9 295 €
Charges déductibles : -60 173 €
Résultat foncier Année 1 : -50 878 €(Déficit de 50 878 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 478 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 393 €/an
Revenus locatifs : +9 295 €
Charges déductibles : -7 393 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 902 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29477.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 111 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 72 345 €(65% de 111 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 631 €/an
Calcul : 72 345 € × 3,636% = 2 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 295 €60 178 €5 950 €-50 883 €21 400 €29 483 €29 483 €
29 481 €7 242 €5 793 €2 239 €--27 244 €
39 671 €7 080 €5 632 €2 590 €--24 654 €
49 864 €6 913 €5 464 €2 951 €--21 702 €
510 061 €6 739 €5 291 €3 322 €--18 380 €
610 262 €6 560 €5 111 €3 703 €--14 677 €
710 468 €6 374 €4 925 €4 094 €--10 583 €
810 677 €6 181 €4 733 €4 496 €--6 087 €
910 891 €5 982 €4 533 €4 909 €--1 178 €
1011 108 €5 775 €4 327 €5 333 €---
1111 331 €5 562 €4 113 €5 769 €---
1211 557 €5 340 €3 892 €6 217 €---
1311 788 €5 111 €3 663 €6 677 €---
1412 024 €4 874 €3 426 €7 150 €---
1512 265 €4 629 €3 180 €7 636 €---
1612 510 €4 374 €2 926 €8 135 €---
1712 760 €4 111 €2 663 €8 649 €---
1813 015 €3 839 €2 390 €9 177 €---
1913 276 €3 557 €2 108 €9 719 €---
2013 541 €3 264 €1 816 €10 277 €---
2113 812 €2 962 €1 514 €10 850 €---
2214 088 €2 649 €1 200 €11 439 €---
2314 370 €2 325 €876 €12 045 €---
2414 657 €1 989 €540 €12 668 €---
2514 951 €1 641 €193 €13 309 €---
TOTAL297 723 €175 251 €86 259 €122 473 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 473 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 295 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 952 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 952 €-6 420 €+8 372 €
2+1 952 €0 €+1 952 €
3+1 952 €0 €+1 952 €
4+1 952 €0 €+1 952 €
5+1 952 €0 €+1 952 €
6+1 952 €0 €+1 952 €
7+1 952 €0 €+1 952 €
8+1 952 €0 €+1 952 €
9+1 952 €0 €+1 952 €
10+1 952 €+1 246 €+706 €
11+1 952 €+1 731 €+221 €
12+1 952 €+1 865 €+87 €
13+1 952 €+2 003 €-51 €
14+1 952 €+2 145 €-193 €
15+1 952 €+2 291 €-339 €
16+1 952 €+2 441 €-489 €
17+1 952 €+2 595 €-643 €
18+1 952 €+2 753 €-801 €
19+1 952 €+2 916 €-964 €
20+1 952 €+3 083 €-1 131 €
21+1 952 €+3 255 €-1 303 €
22+1 952 €+3 432 €-1 480 €
23+1 952 €+3 614 €-1 662 €
24+1 952 €+3 801 €-1 849 €
25+1 952 €+3 993 €-2 041 €
Total+48 800 €+36 742 €+12 058 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 97 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →