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Appartement 4 pièces 75 m²

VilleBillère (64)
Surface75m²
Coût Total160 872€
Loyer Annuel9 103€
Rentabilité5.66%
Cashflow/mois-150€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 113 400 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 512 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 75 m²

Superbe appartement à rafraîchir a votre goût , situé au dernier étage avec ascenseur, offrant confort, calme et beaux volumes.

Vous serez séduit par ses volumes, sa luminosité et son balcon. idéales pour une famille.

Le véritable atout de cet appartement : un garage privatif de 17 m².

Le tout dans un environnement calme, tout en restant à proximité immédiate du centre-ville de Pau , des commerces et des commodités.

Un bien alliant espace, praticité et qualité de vie.

Surface : 75 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 18/12/2025

Consommation énergie primaire : 276 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 269 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 879 € et 2 543 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Billère
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64140
Coordonnées : 43.303604, -0.403387
Total : 160 872€
Prix d'acquisition : 113 400€
Travaux : 38 400€
Valeur du bien : 151 800€
Frais de notaire : 9 072€
Coût estimé : 9 072€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 10.11€/m²/mois
Fourchette : 8.52€ - 12.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 759€/mois
Loyer annuel estimé : 9103€/an
Fourchette totale : 639€ - 901€/mois
Fourchette annuelle : 7667€ - 10807€/an
Rentabilité brute :5.66%
Fourchette de rentabilité :4.77% - 6.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 256,02 €/m²
Basé sur :138 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :169 201 €
Prix d'achat :113 400 €
Décote à l'achat :-55 801€ (-33.0%)
Marge achat-revente :8 329€ (4.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 872€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :785,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :46,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 832,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 824,81€
Coût de l'assurance :14 076,30€
Taxe foncière : 910,27€/an
Soit par mois : 75,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 758,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 908,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-149,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 75 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 400 €(512 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10500€ = 10500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (mobilier, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Billère (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 759 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 103 €/an
Calcul : 759 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 192 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 872 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 563 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 910 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 066 €
Revenus locatifs : +9 103 €
Charges déductibles : -45 066 €
Résultat foncier Année 1 : -35 963 €(Déficit de 35 963 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 563 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 666 €/an
Revenus locatifs : +9 103 €
Charges déductibles : -6 666 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 437 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14563.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 113 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 710 €(65% de 113 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 680 €/an
Calcul : 73 710 € × 3,636% = 2 680 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 103 €45 071 €5 197 €-35 968 €21 400 €14 568 €14 568 €
29 285 €6 530 €5 057 €2 754 €--11 814 €
39 470 €6 385 €4 912 €3 085 €--8 729 €
49 660 €6 235 €4 762 €3 424 €--5 304 €
59 853 €6 081 €4 607 €3 773 €--1 532 €
610 050 €5 920 €4 447 €4 130 €---
710 251 €5 755 €4 282 €4 496 €---
810 456 €5 584 €4 111 €4 872 €---
910 665 €5 408 €3 935 €5 257 €---
1010 879 €5 225 €3 752 €5 653 €---
1111 096 €5 037 €3 564 €6 059 €---
1211 318 €4 842 €3 369 €6 476 €---
1311 544 €4 641 €3 168 €6 903 €---
1411 775 €4 434 €2 960 €7 342 €---
1512 011 €4 219 €2 746 €7 792 €---
1612 251 €3 997 €2 524 €8 254 €---
1712 496 €3 768 €2 295 €8 728 €---
1812 746 €3 531 €2 058 €9 215 €---
1913 001 €3 286 €1 813 €9 714 €---
2013 261 €3 034 €1 560 €10 227 €---
2113 526 €2 772 €1 299 €10 754 €---
2213 797 €2 503 €1 029 €11 294 €---
2314 073 €2 224 €751 €11 849 €---
2414 354 €1 936 €462 €12 418 €---
2514 641 €1 638 €165 €13 003 €---
TOTAL291 562 €150 058 €74 825 €141 504 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 141 504 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 103 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 912 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 912 €-6 420 €+8 332 €
2+1 912 €0 €+1 912 €
3+1 912 €0 €+1 912 €
4+1 912 €0 €+1 912 €
5+1 912 €0 €+1 912 €
6+1 912 €+779 €+1 133 €
7+1 912 €+1 349 €+563 €
8+1 912 €+1 462 €+450 €
9+1 912 €+1 577 €+335 €
10+1 912 €+1 696 €+216 €
11+1 912 €+1 818 €+94 €
12+1 912 €+1 943 €-31 €
13+1 912 €+2 071 €-159 €
14+1 912 €+2 203 €-291 €
15+1 912 €+2 338 €-426 €
16+1 912 €+2 476 €-564 €
17+1 912 €+2 618 €-706 €
18+1 912 €+2 764 €-852 €
19+1 912 €+2 914 €-1 002 €
20+1 912 €+3 068 €-1 156 €
21+1 912 €+3 226 €-1 314 €
22+1 912 €+3 388 €-1 476 €
23+1 912 €+3 555 €-1 643 €
24+1 912 €+3 725 €-1 813 €
25+1 912 €+3 901 €-1 989 €
Total+47 800 €+42 451 €+5 349 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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