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Appartement à vendre

VilleNimes (30)
Surface65m²
Coût Total113 680€
Loyer Annuel8 798€
Rentabilité7.74%
Cashflow/mois-159€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 369,23 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 1er étage, Ascenseur, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 26 m²), 2 chambres, 1 parking: Box de stationnement, Balcon

EXCLUSIVITE NIMES GARE CENTRE VILLE Proche de la gare des commerces et du centre ville; Dans résidence sécurisée avec ascenseur, appartement T3/4 au 1er étage, d''environ 65m² composée d'un séjour / salon, cuisine séparée aménagée avec loggia, deux chambres, salle d'eau, wc. Cellier et possibilité de garage.Menuiseries DV.Idéal 1er achat ou investissement locatif. Bien soumis au statut de la copropriété. Nb de lots : 88 dont 44 principaux.Charges annuelles de copropriété 2 780 €.Procédure en cours : Néant. Honoraires charge vendeur.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Nimes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30000
Coordonnées : 43.835806, 4.361966
Total : 113 680€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 17 560€
Valeur du bien : 106 560€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 733€/mois
Loyer annuel estimé : 8798€/an
Fourchette totale : 579€ - 929€/mois
Fourchette annuelle : 6944€ - 11147€/an
Rentabilité brute :7.74%
Fourchette de rentabilité :6.11% - 9.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 262,45 €/m²
Basé sur :1368 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :147 059 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-58 059€ (-39.5%)
Marge achat-revente :33 379€ (22.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :555,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :32,21€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 587,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 874,86€
Coût de l'assurance :9 662,80€
Taxe foncière : 879,77€/an
Soit par mois : 73,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 231,67€/mois
Soit par an : 2 780,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 733,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 892,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-159,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 171 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments décoratifs si souhaité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais un peu datée.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour des revêtements de sol si nécessaire.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après état visible.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs si nécessaire.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état général.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 560 €(270 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 600€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:1 400€
    Peinture murs (20 m²): 28€/m² × 20 = 560€, Revêtement de sol (20 m²): 25€/m² × 20 = 500€, Main d'œuvre: 340€
  • Salon:560€
    Peinture murs salon (environ 20 m²): 28€/m² × 20 = 560€, Main d'œuvre: 40€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes. Les prix incluent la main d'œuvre. Cuisine complète estimée à 8000€ pour une cuisine milieu de gamme. Rénovation de salle de bain estimée à 4000€ pour le remplacement des éléments sanitaires. Peinture des chambres et du salon estimée à 28€/m² pour les murs, avec un coût additionnel pour le revêtement de sol. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 733 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 798 €/an
Calcul : 733 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 669 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 680 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 387 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 880 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 780 €/an
Calcul : 232 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 275 €
Revenus locatifs : +8 798 €
Charges déductibles : -25 275 €
Résultat foncier Année 1 : -16 478 €(Déficit de 16 478 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 778 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 715 €/an
Revenus locatifs : +8 798 €
Charges déductibles : -7 715 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 082 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5777.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 798 €25 279 €3 673 €-16 481 €10 700 €5 781 €5 781 €
28 974 €7 620 €3 574 €1 354 €--4 428 €
39 153 €7 517 €3 471 €1 636 €--2 792 €
49 336 €7 411 €3 365 €1 925 €--867 €
59 523 €7 302 €3 256 €2 221 €---
69 713 €7 189 €3 143 €2 524 €---
79 908 €7 072 €3 026 €2 836 €---
810 106 €6 951 €2 905 €3 154 €---
910 308 €6 827 €2 780 €3 481 €---
1010 514 €6 698 €2 651 €3 816 €---
1110 724 €6 565 €2 518 €4 160 €---
1210 939 €6 427 €2 381 €4 512 €---
1311 158 €6 285 €2 239 €4 873 €---
1411 381 €6 138 €2 092 €5 243 €---
1511 608 €5 986 €1 940 €5 622 €---
1611 841 €5 830 €1 783 €6 011 €---
1712 077 €5 668 €1 621 €6 410 €---
1812 319 €5 500 €1 454 €6 819 €---
1912 565 €5 327 €1 281 €7 238 €---
2012 817 €5 149 €1 103 €7 668 €---
2113 073 €4 964 €918 €8 109 €---
2213 334 €4 774 €727 €8 561 €---
2313 601 €4 577 €530 €9 024 €---
2413 873 €4 373 €327 €9 500 €---
2514 151 €4 163 €117 €9 988 €---
TOTAL281 793 €171 592 €52 875 €110 201 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 201 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 798 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 848 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 848 €-3 210 €+5 058 €
2+1 848 €0 €+1 848 €
3+1 848 €0 €+1 848 €
4+1 848 €0 €+1 848 €
5+1 848 €+406 €+1 442 €
6+1 848 €+757 €+1 091 €
7+1 848 €+851 €+997 €
8+1 848 €+946 €+902 €
9+1 848 €+1 044 €+804 €
10+1 848 €+1 145 €+703 €
11+1 848 €+1 248 €+600 €
12+1 848 €+1 354 €+494 €
13+1 848 €+1 462 €+386 €
14+1 848 €+1 573 €+275 €
15+1 848 €+1 687 €+161 €
16+1 848 €+1 803 €+45 €
17+1 848 €+1 923 €-75 €
18+1 848 €+2 046 €-198 €
19+1 848 €+2 171 €-323 €
20+1 848 €+2 300 €-452 €
21+1 848 €+2 433 €-585 €
22+1 848 €+2 568 €-720 €
23+1 848 €+2 707 €-859 €
24+1 848 €+2 850 €-1 002 €
25+1 848 €+2 996 €-1 148 €
Total+46 200 €+33 060 €+13 140 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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