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Maison à vendre

VilleNègrepelisse (82)
Surface145m²
Coût Total208 100€
Loyer Annuel15 675€
Rentabilité7.53%
Cashflow/mois+104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 931,03 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

MAISON 5 CHAMBRES A RENOVER ENTIEREMENT

Ville : Nègrepelisse
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82800
Coordonnées : 44.067239, 1.544475
Total : 208 100€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 62 300€
Valeur du bien : 197 300€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145m²
Loyer prédit : 9.01€/m²/mois
Fourchette : 7.17€ - 11.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 1306€/mois
Loyer annuel estimé : 15675€/an
Fourchette totale : 1040€ - 1641€/mois
Fourchette annuelle : 12476€ - 19695€/an
Rentabilité brute :7.53%
Fourchette de rentabilité :6.00% - 9.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 926,47 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :279 338 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :-144 338€ (-51.7%)
Marge achat-revente :71 238€ (25.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :208 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 019,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :52,03€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 071,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 783,01€
Coût de l'assurance :15 607,50€
Taxe foncière : 1 567,53€/an
Soit par mois : 130,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 306,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 202,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :104,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 145 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement
TerrasseOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du revêtement de la terrasse
Quantité: terrasse (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible - terrasse nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 300 €(430 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 700€
    Isolation toiture/combles: 145 m² × 60€/m² = 8700€ (incluant main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air-eau:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 700€ = 12600€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation cuisine complète:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation chambres:12 000€
    Rénovation chambres: 75 m² × 160€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement terrasse:800€
    Rafraîchissement terrasse: 8 m² × 100€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nègrepelisse (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 306 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 675 €/an
Calcul : 1 306 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 779 €/an
Base de calcul : Emprunt de 208 100 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 624 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 568 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 271 €
Revenus locatifs : +15 675 €
Charges déductibles : -71 271 €
Résultat foncier Année 1 : -55 595 €(Déficit de 55 595 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 195 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 971 €/an
Revenus locatifs : +15 675 €
Charges déductibles : -8 971 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 705 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34195.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 675 €71 277 €6 785 €-55 602 €21 400 €34 202 €34 202 €
215 989 €8 795 €6 603 €7 194 €--27 008 €
316 309 €8 606 €6 414 €7 703 €--19 305 €
416 635 €8 411 €6 219 €8 224 €--11 081 €
516 967 €8 209 €6 017 €8 758 €--2 323 €
617 307 €8 001 €5 809 €9 306 €---
717 653 €7 786 €5 594 €9 867 €---
818 006 €7 563 €5 371 €10 443 €---
918 366 €7 333 €5 141 €11 033 €---
1018 733 €7 095 €4 904 €11 638 €---
1119 108 €6 850 €4 658 €12 258 €---
1219 490 €6 596 €4 404 €12 894 €---
1319 880 €6 334 €4 142 €13 546 €---
1420 278 €6 062 €3 871 €14 215 €---
1520 683 €5 782 €3 590 €14 901 €---
1621 097 €5 493 €3 301 €15 604 €---
1721 519 €5 193 €3 001 €16 326 €---
1821 949 €4 884 €2 692 €17 065 €---
1922 388 €4 564 €2 372 €17 824 €---
2022 836 €4 234 €2 042 €18 602 €---
2123 293 €3 892 €1 700 €19 400 €---
2223 758 €3 539 €1 347 €20 219 €---
2324 234 €3 174 €983 €21 059 €---
2424 718 €2 797 €606 €21 921 €---
2525 213 €2 408 €216 €22 805 €---
TOTAL502 084 €214 879 €97 783 €287 205 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 287 205 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 675 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 292 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 292 €-6 420 €+9 712 €
2+3 292 €0 €+3 292 €
3+3 292 €0 €+3 292 €
4+3 292 €0 €+3 292 €
5+3 292 €0 €+3 292 €
6+3 292 €+2 095 €+1 197 €
7+3 292 €+2 960 €+332 €
8+3 292 €+3 133 €+159 €
9+3 292 €+3 310 €-18 €
10+3 292 €+3 491 €-199 €
11+3 292 €+3 677 €-385 €
12+3 292 €+3 868 €-576 €
13+3 292 €+4 064 €-772 €
14+3 292 €+4 265 €-973 €
15+3 292 €+4 470 €-1 178 €
16+3 292 €+4 681 €-1 389 €
17+3 292 €+4 898 €-1 606 €
18+3 292 €+5 120 €-1 828 €
19+3 292 €+5 347 €-2 055 €
20+3 292 €+5 581 €-2 289 €
21+3 292 €+5 820 €-2 528 €
22+3 292 €+6 066 €-2 774 €
23+3 292 €+6 318 €-3 026 €
24+3 292 €+6 576 €-3 284 €
25+3 292 €+6 841 €-3 549 €
Total+82 300 €+86 161 €+-3 861 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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